Sijoittajan sanasto

Kojamon toimialaan liittyy useita alakohtaisia ja sijoittajalle erityisen kiinnostavia tunnuslukuja, jotka kuvaavat Kojamon toimintaa ja tulosta. Tällä sivulla avataan muutamia keskeisiä termejä ja tunnuslukuja.

Bruttoinvestoinnit

Bruttoinvestoinnit kuvaa kokonaisinvestointien määrää sisältäen uudistuotantoinvestoinnit ja esim. kiinteistöjen muuntamisen asumiskäyttöön, asuntokannan ostot, ajanmukaistamisinvestoinnit ja aktivoidut vieraan pääoman menot. Uudistuotantoinvestoinnit ja asuntokannan ostot on yksi kolmesta tunnusluvusta, jolla ohjeistamme vuoden 2019 tulosta.

Tunnusluku kertoo yhtiön strategisen kasvun etenemisestä. Tavoitteena on kasvattaa sijoituskiinteistöjen arvo 6 miljardiin euroon vuoden 2021 loppuun mennessä.

EPRA NAV

EPRA (European Public Real Estate Association), eurooppalaisten pörssinoteerattujen kiinteistösijoitusyhtiöiden etujärjestö, on kehittänyt kiinteistösijoitusyhtiöiden vertailukelpoiseen tarkasteluun oman tunnuslukumittariston. EPRA NAV -tunnuslukua käytetään laajasti kiinteistösijoitusalalla.

NAV (net asset value) tarkoittaa karkeasti yhtiön kiinteistöomistuksen arvoa vähennettynä nettoveloilla. EPRA NAV taas kuvaa konsernin nettovarallisuutta oikaistuna erillä, joiden ei oleteta realisoituvan yhtiön jatkaessa toimintaansa. Tällainen on esimerkiksi laskennallinen verovelka, joka tulisi maksettavaksi, jos kiinteistöt myytäisiin. Osakekohtainen EPRA NAV esittää nettovarallisuuden osuuden yksittäiselle osakkeelle.

Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta (FFO)

Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta (FFO) kuvaa liiketoiminnan kannattavuutta. Liikevoitosta poiketen FFO:ssa ei oteta huomioon käyvän arvon muutoksia eikä omaisuuserien myynneistä syntyneitä luovutusvoittoja ja -tappioita. FFO on yksi kolmesta tunnusluvusta, jolla ohjeistamme vuotta 2019. Myös osingonmaksutavoite on kytketty tähän tunnuslukuun.

FFO kertoo yhtiön varsinaisen vuokraustoiminnan kannattavuuden. FFO lasketaan tuloslaskelmasta, ja siihen sisältyy vain kassavirtoja aikaansaavat erät. Yhtiön osinkopolitiikka on sidottu FFO:hon, ja siksi yhtiö jakaa osinkoa vain saadusta kassavirrasta eikä laskennallisista arvonmuutoksista.

Kiinteistöjen ylläpito- ja korjauskulut

Kiinteistöjen ylläpito- ja korjauskuluja ovat kiinteistöjen säännönmukaisesta ja jatkuvasta hoidosta aiheutuvat ylläpitokulut sekä huolto- ja korjauskulut, ja ne kirjataan tuloslaskelmaan nettovuokratuoton yläpuolelle.

Ylläpitokulut liittyvät pääasiassa lämmitykseen, sähköön, jätehuoltoon, veteen, kiinteistöhuoltoon, kiinteistöveroihin, kiinteistövakuutuksiin ja muihin ylläpitokuluihin, joita Kojamo maksaa. Kiinteistöjen tulonmuodostuskykyä parantavat ajanmukaistamisinvestoinnit, kuten putkiremontit, kirjataan bruttoinvestointeihin, ja niiden vaikutukset näkyvät tuloslaskelmassa käyvän arvon muutoksissa.

Liikevaihto

Liikevaihto koostuu Kojamon saamista vuokratuotoista ja käyttökorvauksista. Vuokratuotot tuloutetaan kuukausittain voimassa olevan vuokrasopimuksen ehtojen mukaisesti. Vuokrasopimuksiin liittyen veloitetaan käyttökorvauksia, jotka kertyvät pääasiassa vesi- ja saunamaksuista sekä autopaikkamaksuista. Liikevaihto on yksi kolmesta tunnusluvusta, jolla ohjeistamme vuotta 2019.

Liikevoitto

Liikevoitto pitää sisällään nettovuokratuoton lisäksi liiketoiminnan muut tuotot ja kulut, luovutusvoitot ja -tappiot, käyvän arvon muutokset sekä hallinnon kulut, poistot ja arvonalentumiset.

Like for like -kasvu (LfL)

Like for like -kasvu (LfL) kuvaa kaksi vuotta yhtäjaksoisesti omistettujen asuntojen vuokratuottojen muutosta 12 kuukaudelta verrattuna sitä edeltävään 12 kuukauteen. LfL-liikevaihdon kasvuun vaikuttavat taloudellisen vuokrausasteen muutos, vuokrankorotukset,
uusien vuokrasopimusten vuokra verrattuna päättyneisiin, ja uuden ja päättyneen vuokrasopimuksen välinen aika. LfL-nettovuokratuoton kasvuun vaikuttavat edellä mainitun lisäksi myös ylläpito- ja korjauskulujen muutokset.

Yhtiön liikevaihto voi muuttua merkittävästi valmistuvien uudiskohteiden ja asuntojen ostojen sekä myyntien takia. Siksi liikevaihdon muutos ei välttämättä anna tarkkaa kuvaa olemassa olevista asunnoista. Like for Like -kasvu kuvaa olemassa olevan asuntokannan vuokratuottojen orgaanista kasvua.

Loan to Value (LTV)

Value (LTV) (%) on velkaantumisen tunnusluku, joka saadaan jakamalla nettovelat sijoituskiinteistöjen arvolla. Luku kuvaa sitä, kuinka paljon konsernilla on velkaa suhteessa sijoituskiinteistöjen käypään arvoon.

Strateginen tavoitteemme on pitää Loan to Value (LTV) alle 50 prosentin.

Nettovuokratuotto

Nettovuokratuotto kuvaa sitä, kuinka paljon vuokratuotoista jää yhtiölle käteen kiinteistöjen ylläpito- ja korjauskulujen jälkeen.

Sijoituskiinteistöt

Sijoituskiinteistöillä tarkoitetaan omistamiamme asuntoja, liiketiloja ja tontteja, käynnissä olevia projekteja ja tiettyjä osakkeiden kautta omistettuja omaisuuseriä kuten parkkipaikkoja.

Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutos

Sijoituskiinteistöjen käypää arvoa muuttavat hankitut sekä myydyt sijoituskiinteistöt, ajanmukaistamisinvestoinnit, aktivoidut vieraan pääoman menot, siirrot omaan käyttöön sekä voitto tai tappio käypään arvoon arvostamisesta.

Voitto tai tappio sijoituskiinteistöjen käypään arvoon arvostamisesta

Sijoituskiinteistöt arvostetaan alun perin hankintamenoon. Alkuperäisen kirjaamisen jälkeen ne arvostetaan käypään arvoon. Sijoituskiinteistöjen käypien arvojen muutokset kirjataan tuloslaskelmaan sillä kaudella, jolla arvonmuutokset todetaan. Raportoinnissamme käypä arvo tarkoittaa hintaa, joka saataisiin omaisuusarvon myynnistä tai maksettaisiin velan siirtämisestä markkinaosapuolten välillä arvostuspäivänä toteutuvassa tavanomaisessa liiketoimessa. Käypä arvo määritellään neljännesvuosittain. Lisätietoa käyvän arvon arvostusperiaatteista on tilinpäätöksessä.

Taloudellinen vuokrausaste

Taloudellinen vuokrausaste saadaan, kun jaetaan vuokratuotot potentiaalisella vuokratuotolla. Kojamon taloudellinen vuokrausaste on ollut viime vuosina 96–98 prosenttia.

Päivitetty 31.5.2019