Toimitusjohtajalta

Kojamo Oyj:n osavuosikatsauksen 1.1.–30.6.2023 mukaan

Toimitusjohtajan katsaus

Vuoden ensimmäisellä puoliskolla toimintamme jatkui vakaana, vaikka rahoitus- ja korkomarkkinoiden tilanne yhdistettynä inflaation tuomaan ylläpitokustannusten nousupaineeseen on kiinteistötoimijoille haastava. Liikevaihto, nettovuokratuotto ja FFO kasvoivat. Alkuvuonna olemme saavuttaneet strategiset tavoitteemme näillä alueilla, ja tunnuslukumme ovat vahvoja.

Vuonna 2023 markkinoille valmistuu yhä vuosina 2021 ja 2022 aloitettujen uudiskohteiden vuokra-asuntoja runsaasti. Vuokraustoiminnassa on lisäksi kausivaihtelua, ja tyypillisesti voimakkain vuokraussesonki on kesällä. Tänä vuonna näimme käänteen vuokrausasteessamme kuitenkin aiempia vuosia aikaisemmin; vuokrausaste on kehittynyt positiivisesti alkukeväästä lähtien. Vuokrausaste parani edellisvuodesta, ja jatkamme vuokrausasteen nostamiseen tähtääviä toimenpiteitä.

Rahoitusmarkkinoiden epävarmuus on jatkunut, eikä korkojen odoteta kääntyvän laskuun lähiaikoina. Vaikka korkoriskin suojausasteemme on korkea, aikaisempaa merkittävästi korkeammat korot kasvattavat korkokulujamme uusien rahoitussopimusten myötä. Taseemme on vahva ja maksuvalmiutemme hyvä, mutta rahoitusmarkkinoiden lähiaikojen näkymien johdosta meidän on turvattava asemamme aktiivisin toimenpitein.

Haluamme säilyttää investment grade -luottoluokituksen ja siksi teemme ennakoivia toimenpiteitä varmistaaksemme yhtiön taloudellisen aseman. Emme ole viime syksyn jälkeen aloittaneet uusia kehityshankkeita emmekä toistaiseksi tule tekemään uusia investointeja. Luottoluokituksen turvaamiseksi käynnistämme lisäksi säästöohjelman, jonka toimenpiteillä tähtäämme yhtiön kannattavuuden säilyttämiseen ja rahoituksen hyvän saatavuuden turvaamiseen kilpailukykyisin hinnoin. Tavoitteenamme on saada vuodelle 2024 yhteensä 43 miljoonan euron säästöt kuluissa ja investoinneissa, joista kulujen osuuden arvioidaan olevan 18 miljoonaa euroa. Emme toistaiseksi käynnistä uusia ajanmukaistamishankkeita, ja vähennämme muita kuin vuokrausta tukevia korjauksia, kuitenkin niin, ettemme synnytä korjausvelkaa. Osana säästöohjelmaa käynnistämme muutosneuvottelut, joiden aikana selvitetään laajasti eri toimintojen tehostamista ja mahdollista uudelleenjärjestelyä. Pidämme mahdollisena maltillisten kiinteistömyyntien toteuttamista seuraavan 12 kuukauden aikana. Lisäksi vahvistaakseen yhtiön taloudellista tilannetta yhtiön hallitus tulee esittämään kevään 2024 yhtiökokoukselle, että osinkoa vuodelta 2023 ei jaettaisi.

Monipuoliset rahanlähteet ovat aina olleet meille tärkeät, ja käytössämme on merkittävä määrä vapaita kiinteistövakuuksia. Tämä mahdollistaa nykyisessä markkinatilanteessa muuta rahoitusta edullisemman vakuudellisen rahoituksen käytön vaikuttamatta negatiivisesti luottoluokitukseen. Todennäköisesti hyödynnämme vakuuksia seuraavissa rahoitusjärjestelyissämme.

Solmimme vuoden toisella vuosineljänneksellä yhteensä 500 miljoonan euron rahoitusjärjestelyt, joilla jälleenrahoitimme kaikki tänä vuonna erääntyvät lainat. Lisäksi käytimme tästä rahoituksesta 150 miljoonaa euroa vuosina 2024 ja 2025 erääntyvien joukkovelkakirjojen takaisinostoon. Takaisinostoilla oli lähes 9 miljoonan euron suuruinen positiivinen vaikutus rahoituskuluihimme.

Rakennusmarkkinoilla alkanut vuosi on ollut haastava erityisesti asuntorakentamisessa, ja arviot uusien asuntokohteiden aloituksista ovat ennakoimamme mukaisesti laskeneet merkittävästi vuoden edetessä. Ensi vuonna asuntoja valmistuu selvästi vähemmän, ja kaupungistumisen jatkuminen sekä asuntotarjonnan supistuminen vaikuttavat positiivisesti vuokramarkkinoiden tilanteeseen. Supistuva tarjonta sekä kohonneet ylläpidon ja rahoituksen kustannukset todennäköisesti näkyvät markkinoilla voimakkaammin kohoavina vuokrina vuonna 2024.

Katsauskauden lopussa meillä oli rakenteilla vielä 1 152 asuntoa. Näistä suurin osa valmistuu vuoden 2023 aikana.

Uskon, että haasteellisessa rahoitusmarkkinatilanteessa voimme aktiivisella ja ennakoivalla toiminnalla varmistaa vahvan aseman sekä kykymme rakentaa tulevaisuuden kasvua, kun markkinatilanne kääntyy taas suotuisammaksi.

Jani Nieminen
toimitusjohtaja

Päivitetty 17.8.2023