Toimitusjohtajalta

Kojamo Oyj:n tilinpäätöstiedotteen 1.1.–31.12.2023 mukaan

toimitusjohtaja Jani Nieminen
Toimitusjohtaja Jani Nieminen

Toimitusjohtajan katsaus

Teimme viime vuonna hyvän tuloksen hyvin haastavassa markkinassa. Liikevaihto, nettovuokratuotto ja FFO kasvoivat, ja taloudellinen tilanteemme on pysynyt vahvana.

Vaikka vuokramarkkinoilla oli yhä paljon tarjontaa, onnistuimme parantamaan vuokrausastettamme edellisvuodesta. Kaupungistuminen jatkui vahvempana tuoden kysyntää. Väestönkasvu kiihtyi viime vuonna ns. kasvukolmiossa eli pääkaupunkiseudulla, Tampereella ja Turussa. Tuoreimpien ennusteiden mukaan kaupungistuminen tulee jatkumaan voimakkaana, ja lisäksi viime vuosina lisääntynyt maahanmuutto edistää kaupungistumiskehitystä. Vuokramarkkinoilla on ollut viime vuosien runsaan rakentamisen vuoksi ylitarjontaa, mikä vaikutti yhä vuokrausasteen toipumiseen, mutta markkinatilanteen odotetaan tasapainottuvan uuden tarjonnan vähentyessä merkittävästi. Uusien asuntoaloitusten määrä romahti viime vuonna ennätysalhaiselle tasolle eikä tällä hetkellä ole näkyvissä merkkejä siitä, että uusien asuntoaloitusten määrä lähtisi nousuun. Rakentamisen hidastuminen ja samaan aikaan nopeutuva väestönkasvu tulee todennäköisesti näkymään vuokrausasteiden vahvistumisena sekä suurempina vuokrankorotuksina.

Sijoituskiinteistöjemme käypä arvo laski vuoden lopun arvonmäärityksessä 1,9 prosenttia. Transaktiomarkkinoilla ei tehty viime vuonna merkittäviä vertailukelpoisia kauppoja, joten tuottovaatimusten nousu perustui kokonaisarvioon. Arvonmuutokseen vaikuttivat positiivisesti kasvaneet kassavirrat ja oletukset vuokrankorotusten sekä kulujen tulevasta kehityksestä.

Käynnistimme alkusyksyllä säästöohjelman, koska haluamme säilyttää yhtiön investment grade -luottoluokituksen ja varmistaa yhtiön vahvan taloudellisen aseman. Säästöohjelma on edennyt suunnitellusti emmekä ole käynnistäneet uusia investointeja. Henkilöstökuluihin liittyen teimme syksyllä organisaatiouudistuksia, joilla tehostamme toimintojamme. Lomautukset toteutetaan vaiheittain muutosneuvottelujen päätyttyä, ja suurin osa henkilöstökulusäästöistä samoin kuin muista kustannusvaikutuksista sekä osinkopäätöksestä tulee näkymään vuonna 2024. Moody’s vahvisti joulukuussa yhtiön Baa2-luottoluokituksen.

Onnistuimme rahoitusmarkkinoiden epävarmuudesta huolimatta tekemään merkittävän kokoiset rahoitusjärjestelyt. Solmimme vuoden aikana pohjoismaisten pankkien kanssa yhteensä 925 miljoonan euron suuruiset lainasopimukset, joilla uudelleenrahoitimme viime vuonna erääntyneet lainat ja lisäksi vuonna 2024 erääntyvät lainat on jo katettu. Tämä on osoitus pankkisuhteidemme vahvuudesta sekä tehtyjen säästötoimenpiteidemme merkityksestä. Yhtiömme on toiminut rahoituksen osalta pitkäjänteisesti, ja meille on aina ollut tärkeää ylläpitää pääsy monipuolisiin rahanlähteisiin. Olemme myös jo vuosien ajan suojanneet suurimman osan lainoistamme kiinteäkorkoisiksi. Korkea suojausaste vähensi viime vuonna nousseiden korkojen vaikutusta, ja rahoituksen tunnuslukumme ovat pysyneet vahvoina. Seuraavat rahoitusjärjestelyt tulevat kohdistumaan vuonna 2025 erääntyviin lainoihin. Katsauskauden jälkeen tammikuussa toteutimmekin 200 miljoonan euron suuruisen joukkovelkakirjalainan private placementina. Likviditeettiasemamme on hyvä.

Investointimme ylsivät viime vuonna 190,7 miljoonaan euroon aiempina vuosina aloitettujen kehitysprojektien edetessä. Viime vuonna valmistui yhteensä 1 450 asuntoa, joista yhtenä oli konversiokohteemme Bulevardilla. Historialliseen Vanhan teknillisen korkeakoulun kemian laboratorio- ja opetustiloihin rakennettiin 77 premium -vuokra-asuntoa. Asuntoportfoliomme kasvoi 40 619 asuntoon. Meillä oli vuodenvaihteessa rakenteilla 354 asuntoa, ja nämä viimeiset käynnissä olevat projektit valmistuvat alkuvuodesta 2024.

Asiakaskokemus on aina ollut tärkeä osa strategiaamme, ja vuoden lopussa asiakkaiden nettosuositteluindeksi NPS oli 50 nousten viidellä pisteellä edellisvuodesta. Kehitimme vuoden aikana My Lumo -palvelua asukkaiden toiveita kuunnellen. Toteutetut uudistukset perustuivat asukaskyselyyn ja käytettävyystestaukseen, ja niiden tavoitteena on ollut asiakastyytyväisyyden ja asiakaspidon parantaminen sekä asiakaspalvelun yhteydenottomäärien vähentäminen.

Päättynyt vuosi oli toimintaympäristön osalta aivan poikkeuksellinen. Osoitimme jälleen kerran vahvuutemme ja kykymme sekä ennakoida että uudistua, kun ympärillä olevat tekijät muuttuvat. Haluankin kiittää koko Kojamon henkilöstöä ensiluokkaisesta työstä. Samoin suuri kiitos kuuluu kaikille asiakkaille, yhteistyökumppaneille ja osakkeenomistajille luottamuksesta yhtiötä kohtaan.

Jani Nieminen
toimitusjohtaja

Päivitetty 15.2.2024