VVO käytti korjaustoimintaan yli 70 miljoonaa euroa ja oli imagoltaan paras vuokranantaja
Toimitusjohtaja Jani Nieminen:
Katsauskausi 2012 oli VVO:lle monien onnistumisten vuosi. Tuloskehityksemme oli vahva ja toiminnallisesti vuosi oli erinomainen. Panostimme voimakkaasti kiinteistöjen korjaus- ja ylläpitotoimintaan sekä tehostimme hankintatoimeamme. VVO oli imagoltaan paras vuokranantaja Innolink Research Oy -tutkimuslaitoksen tekemässä tutkimuksessa. Erityisesti kiinteistönhoidon laadunhallinnan parannukset näkyivät VVO:n asiakastyytyväisyystuloksissa. Asukkaista 92 prosenttia on jo suositellut tai olisi valmis suosittelemaan VVO:ta vuokranantajana.
Katsauskaudella korjaustoimintaan käytettiin yli 70 miljoonaa euroa ja asuntoja oli poissa vuokrauskäytöstä edellisvuotta enemmän. Tästä huolimatta asuntojen käyttöaste pysyi erinomaisella tasolla. Taloudellinen käyttöaste oli lähes vuoden 2011 tasolla vaihtuvuuden laskettua hieman edellisestä vuodesta.
Vuokra-asuntojen kysyntä jatkui voimakkaana ja se kohdistui erityisesti pieniin vuokra-asuntoihin. Asuntokysyntää lisäävät asuntokuntien koon pieneneminen ja kaupungistuminen. Erityisesti pääkaupunkiseudulla ja kasvukeskuksissa tarvitaan uusia vuokra-asuntoja. Valtion tukemien vuokra-asuntojen tuotanto jäi Suomessa vuonna 2012 alhaiselle tasolle. Asuntomäärien kasvattamiseksi tarvitaan ARA-tuotantoon toimiva malli, joka kannustaa asuntotuotantoon ja houkuttelee mukaan uusia toimijoita.
VVO teki vuonna 2012 aloituspäätöksen 415 asunnon rakennuttamisesta. Vapaarahoitteisina niistä toteutuu 294 ja 121 asuntoa valtion pitkällä korkotuella. VVO:lla on taloudellisesti vahvana toimijana mahdollisuus lisätä uudistuotantoa merkittävästi, mikäli kustannustaso mahdollistaa sen ja yleishyödyllisyyslainsäädäntöä ja ARA-lainajärjestelmää kehitetään.
VVO määritti ensimmäistä kertaa vuokrattavien asuntojen ja vuokratalokohteissa sijaitsevien liiketilojen käyvän arvon. Käyvän arvon määrittäminen edesauttaa rahoituksen hankinnassa vahvistaen vakavaraisuutta ja vakuusvarantoa. Vuokrattavien asuntojen käypä arvo perustuu kauppa-arvoon vapaasti myytävien asuntojen osalta. Kohteissa, joissa luovutus on mahdollista vain koko kohde kerralla ja rajatulle ostajaryhmälle, käypä arvo perustuu tuottoarvoon. Mikäli kohteen luovutushinta on aravalainsäädännössä rajoitettu, käypä arvo perustuu tasearvoon. Vuokrataloissa sijaitsevien liiketilojen käypä arvo perustuu tuottoarvoon, pois lukien tasearvolla määritettävät kohteet. VVO:n omistamien vuokrattavien asuntojen ja vuokratalokohteissa sijaitsevien liiketilojen käypä arvo tilinpäätöshetkellä oli 3 120 miljoonaa euroa.
VVO:n vahva tuloskehitys perustui kustannustehokkuuteen, matalaan vaihtuvuuteen ja vuokratuottojen kasvuun. VVO Vapaa -liiketoiminnassa tulosparannukseen vaikutti myös alhaiset rahoituskulut. VVO Vapaa -liiketoiminnassa tulos parani edellisestä vuodesta selvästi. VVO Arava -liiketoiminnassa saavutettiin tavoitteen mukainen tulostaso. Se mahdollistaa varautumisen tuleviin korjaustarpeisiin ja takapainotteisten valtion lainojen lyhennyksiin.
Liikevaihto, tulos ja taloudellinen asema
VVO-konsernin liikevaihto oli 335,4 (327,3) miljoonaa euroa. Liikevaihdosta 97,6 (94,1) prosenttia tuli asuntovuokrauksesta ja 2,3 (5,9) prosenttia omistusasuntojen ja omistusasuntotuotantoon alun perin tarkoitetun tonttivarannon myynnistä. Konsernin liikevoitto oli 120,4 (105,7) miljoonaa euroa eli 35,9 (32,3) prosenttia liikevaihdosta. Tulos ennen veroja oli 70,3 (55,8) miljoonaa euroa.
Konsernitaseen loppusumma oli 2 283,9 (2 252,2) miljoonaa euroa. Kasvua edellisestä vuodesta oli 1,4 (3,1) prosenttia. Konsernin oman pääoman määrä nousi 444,1 (404,4) miljoonaan euroon. Osakekohtainen oma pääoma oli kirjanpitoarvoin laskettuna 59,99 (54,63) euroa ja käyvin arvoin laskettuna 179,37 euroa. Oman pääoman tuotto (ROE) oli 11,8 (11,2) prosenttia ja sijoitetun pääoman tuotto (ROI) 5,9 (5,2) prosenttia. Omavaraisuusaste oli kirjanpitoarvoin laskettuna 20,0 (18,5) prosenttia ja käyvin arvoin laskettuna 38,9 prosenttia.
VVO-konsernin muodostamaa taloudellista kokonaisuutta raportoidaan jaettuna kahteen segmenttiin. Segmenttijaon perusteena on aravalainsäädännön mukainen voitonjakorajoite.
VVO Vapaan -segmentin osuus liikevaihdosta oli 169,5 (173,9) miljoonaa euroa ja tuloksesta ennen veroja 45,7 (31,3) miljoonaa euroa. VVO Arava -segmentin osuus liikevaihdosta oli 175,3 (164,2) miljoonaa euroa ja tuloksesta ennen veroja 24,6 (24,4) miljoonaa euroa.
VVO Arava -segmenttiä koskee yleishyödyllisen yhteisön säännelty tuoton tuloutus. Aravalain 15 a §:n 3 mukaisesti yhteisö saa tulouttaa omistajalleen omistajan yhteisön sijoittamille varoille lasketun kohtuullisen tuoton. Valtioneuvoston päätöksellä (1203/1999) on annettu tarkempia säännöksiä yleishyödyllisen yhteisön tuotontuloutuksesta. Muu tulos toiminnasta jää yleishyödylliseen yhteisön käytettäväksi esimerkiksi tuleviin korjauksiin sekä lainanlyhennyksiin.
VVO Arava -liiketoimintaan kuuluvien yhtiöiden vuotuisesta tuloksesta tuloutettavissa oleva tuotto oli laskentaperusteen mukaisesti yhteensä noin 3 miljoonaa euroa.
Rahoitus
Konsernin ja emoyhtiön rahoitustilanne ja maksuvalmius olivat koko toimintavuoden hyvällä tasolla. Konsernin rahat, pankkisaamiset ja rahoitusarvopaperit olivat vuoden lopussa yhteensä 168,4 (159,2) miljoonaa euroa.
Konsernin koko lainakanta on euromääräistä. Korollinen vieras pääoma tilikauden lopussa oli 1 664,3 (1 683,9) miljoonaa euroa. Markkinaehtoisia lainoja oli vuoden vaihteessa 665,6 (616,1) miljoonaa euroa. Lainojen pääomasta oli korkosuojattu 352,0 (312,3) miljoonaa euroa. Suojausten keskimaturiteetti oli 6,0 (3,0) vuotta. Markkinaehtoisista lainoista kiinteään korkoon on sidottu 176,9 (174,9) miljoonaa euroa. Jäljellä oleva keskimaturiteetti on 11,1 (10,8) vuotta.
Pitkäaikaisia lainoja nostettiin vuoden aikana yhteensä 61,4 (108,7) miljoonaa euroa ja lyhennettiin 54,3 (61,7) miljoonaa euroa.
Lainojen keskimääräinen korkokustannus oli 3,1 (3,1) prosenttia. Yleishyödyllisen asuntokannan vuosimaksulainojen keskikorko nousi 4,3 prosenttiin, kun se vuotta aikaisemmin oli 3,3 prosenttia. Vastaavasti markkinaehtoisten lainojen keskikorko ilman suojauskuluja oli 2,4 (2,7) prosenttia ja suojauskustannukset mukaan lukien 3,3 (3,4) prosenttia. Korkotukilainojen keskikorko vuonna 2012 oli 2,3 (2,4) prosenttia.
Asiakkuuksien hallinta
Vuokra-asuntojen kysyntä jatkui voimakkaana kaikilla VVO:n toimintapaikkakunnilla. Suurin kysyntä kohdistui edellisvuosien tapaan pienimpiin asuntoihin. Kolme neljästä asunnonhakijasta mainitsi asuntohakemuksessaan yksiön tai kaksion. Uusia vuokra-asuntohakemuksia saapui VVO:lle 49 263 (53 237) kappaletta. Aktiivisten (hakemus voimassa kolme kuukautta) hakemusten määrä muuttui -1,3 (5,8) prosenttia edellisvuodesta.
Asuntojen käyttöaste pysyi korkealla tasolla. Taloudellinen käyttöaste oli 97,9 (98,3) prosenttia. Edellisvuotta mittavamman peruskorjaustoiminnan vuoksi kauden aikana oli peruskorjausten vuoksi tyhjinä keskimäärin 308 (170) asuntoa, minkä käyttöastetta heikentävä vaikutus oli 0,8 (0,4) prosenttiyksikköä. Vaihtuvuus pieneni hieman edellisvuodesta ja oli 25,8 (26,1) prosenttia. Vaihtuvuutta alensi lähinnä sisäisten vaihtojen määrän väheneminen.
Vuokria korotettiin maaliskuussa 2012 keskimäärin 4,9 (3,6) prosenttia. Koko vuoden keskiarvovuokra oli 11,89 (11,26) e/m2/kk. Vapaan vuokranmäärityksen piiriin kuuluvien 23 665 asunnon (Markkina-tuoteryhmä) vuokra oli keskimäärin kauden aikana 12,13 (11,49) euroa. Omakustannusvuokranmäärityksen piiriin kuuluvien 16 281 asunnon (Omakustannus-tuoteryhmä) osalta vastaava luku oli 11,54 (10,92) euroa.
Toimintavuoden aikana kiinteistöjen hoitokustannukset nousivat edellisvuodesta 1,8 (5,3) prosenttia. Energian hintojen kallistuminen nosti kiinteistöjen energiakustannuksia, vaikka omilla toimenpiteillä pystyttiin parantamaan asuntokannan energiatehokkuutta. Ylläpitotoiminnan tehostamisen ansiosta VVO:n vuokra-asuntojen hoitokustannukset nousivat yleistä tasoa vähemmän.
Liiketoiminnassa huomioitiin strategiapäivityksen painopisteet ja asiakasläheistä vuokraus- ja isännöintiprosessia kehitettiin edelleen. Katsauskauden aikana käynnistettiin selvitystyö tuoteryhmäajattelun (Markkina- ja Omakustannus-tuoteryhmät) vaikutuksista VVO:n toimintamalliin. Asuntojen korjaustoimintaa lisättiin merkittävästi asuntojen vuokrattavuuden varmistamiseksi.
Asukkaiden mielipiteitä kartoitettiin jokavuotisella asiakastyytyväisyyskyselyllä. Tulokset olivat parantuneet edellisvuodesta. Peräti 92 (93) prosenttia oli jo suositellut tai voisi suositella VVO:n asuntoja edelleen.
Investointien ja kiinteistöjen hallinta
VVO:n omistamien vuokra-asuntojen kokonaismäärä oli katsauskauden lopussa 39 946 (39 741) kappaletta.
VVO:n omistamien vuokra-asuntojen ja vuokratalokohteissa sijaitsevien liiketilojen kirjanpitoarvo oli vuoden vaihteessa 1 949,5 miljoonaa euroa ja käypä arvo 3 120,0 miljoonaa euroa. Kirjanpitoarvon ja käyvän arvon välinen arvoero oli 1 170,5 miljoonaa euroa. Ulkopuolinen arvioija on antanut lausunnon VVO:n omistamien vuokra-asuntojen ja vuokratalokohteissa sijaitsevien liiketilojen käyvistä arvoista tilinpäätöshetkellä 31.12.2012. Arviointimenettely on selostettu tilinpäätöksen laatimisperusteissa.
Konsernin käyttöomaisuusinvestoinnit tilikauden aikana olivat 80,2 (106,5) miljoonaa euroa. Investoinneista 39,3 (83,7) miljoonaa euroa kohdistui uudistuotantoon ja 40,9 (22,8) miljoonaa euroa korjausmenoihin.
Korjaustoiminta oli katsauskauden aikana aikaisempaa suurempaa. Korjausmenot olivat yhteensä 70,8 (55,1) miljoonaa euroa, josta tuloslaskelmaan kuluksi kirjattiin 29,9 (32,3) miljoonaa euroa.
Toimintavuonna VVO:lle valmistui 421 asuntoa, joiden hankinta-arvo oli noin 66,5 miljoonaa euroa. VVO Arava -liiketoimintaan valmistui 225 asuntoa kolmeen kohteeseen, jotka on rahoitettu valtion takaamalla korkotukilainalla. VVO Vapaa -liiketoimin¬taan valmistui 69 asuntoa kahteen vapaarahoitteiseen kohteeseen ja 127 asuntoa kahteen niin sanotulla välimallin korkotuella rahoitettuun kohteeseen. Katsauskauden lopussa rakenteilla oli 551 asuntoa kymmenessä kohteessa.
Henkilöstö
Vuoden 2012 lopussa VVO:n palveluksessa työskenteli yhteensä 335 (338) henkilöä, joista vakituisessa työsuhteessa oli 316 (326) ja määräaikaisessa 19 (12). Keskimäärin henkilöstöä oli vuoden aikana 343 (349).
Keskimääräinen palveluksessa oloaika oli 10,3 (9,4) vuotta. Henkilöstön vaihtuvuus vuonna 2012 oli 7,6 (6,8) prosenttia.
Ympäristövaikutukset
Vuonna 2012 VVO:n lämpöenergian kokonaiskulutus oli 412 (390) GWh, kiinteistö¬sähkön 51,3 (51,1) GWh ja veden kokonaiskulutus 3,6 (3,6) miljoonaa kuutiometriä. Lämpötilakorjattu lämmitysenergian ominaiskulutus putosi 2,2 (2,0) prosenttia vuoteen 2011 verrattuna. Lämpöenergian kokonaiskulutuksen kasvun aiheutti aikaisempaa kylmempi ja kosteampi vuosi.
Riskienhallinta
VVO:n riskienhallinnan perustana on hyvää hallintotapaa koskevat ohjeet sekä strategia- ja vuosisuunnitteluprosessin yhteydessä tehtävä riskikartoitus. Siinä keskeiset riskit on tunnistettu, arvioidaan niiden todennäköisyys ja vaikutus sekä määritellään hallintakeinot.
Sisäinen tarkastus
Yhtiön sisäinen tarkastus on järjestetty itsenäisenä toimintona, jolla ei ole operatiivista vastuuta. Sisäisen tarkastuksen vahvuus on yksi henkilö. Tarkastustehtävissä on käytetty ulkopuolisen kumppanin palveluja. Sisäisen tarkastuksen toimenkuva, valtuudet ja vastuut on määritelty hallituksen hyväksymässä sisäisen tarkastuksen toimintaohjeessa. Sisäinen tarkastus vastaa sisäisen valvonnan ja riskien hallinnan tarkastuksesta.
Hallitus, toimitusjohtaja ja tilintarkastajat
VVO:n hallitukseen ovat kuuluneet varsinaiseen yhtiökokoukseen 22.3.2012 saakka puheenjohtaja Riku Aalto (Metallityöväenliitto ry) ja jäsenet Tomi Aimonen (Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö Ilmarinen), Olli Luukkainen (Opetusalan Ammattijärjestö OAJ ry), Matti Harjuniemi (Rakennusliitto ry), Jani Salenius (Julkisten ja hyvinvointialojen liitto JHL ry), Risto Murto (Keskinäinen työeläkevakuutusyhtiö Varma), Antti Rinne (Ammattiliitto Pro ry) sekä Ann Selin (Palvelualojen ammattiliitto PAM ry).
Yhtiökokouksessa 22.3.2012 vahvistettiin hallituksen jäsenten lukumääräksi kahdeksan. Hallituksen puheenjohtajaksi valittiin edelleen Riku Aalto. VVO:n hallituksen jäseninä valittiin jatkamaan Tomi Aimonen, Matti Harjuniemi, Olli Luukkainen, Jani Salenius, Risto Murto, Antti Rinne ja Ann Selin.
Vuonna 2012 hallitus kokoontui kahdeksan kertaa. Hallitustyöskentelyä tukee kolme valiokuntaa: palkitsemis-, tarkastus- ja nimitysvaliokunta.
Toimitusjohtajana toimii diplomi-insinööri, MBA Jani Nieminen. Toimitusjohtajan sijaisena toimii VTM Eero Saastamoinen. Yhtiön tilintarkastajana on toiminut KPMG Oy Ab, jonka päävastuullisena tilintarkastajana on toiminut Kai Salli, KHT.
Johtoryhmän jäsenet
Johtoryhmän muodostivat toimitusjohtaja Jani Nieminen, kiinteistöjohtaja Eero Saastamoinen, asiakkuusjohtaja Juha Heino, talousjohtaja Raimo Vehkaluoto, hallintojohtaja Tiina Heinonen sekä kehitysjohtaja Mikko Pöyry.
Näkymät vuodelle 2013
Suomessa talouden kasvu jäänee useimpien ennusteiden mukaan 1 – 2 prosentin tuntumaan. Kuluttajien luottamus tulevaan on alhaisella tasolla. Työttömyyden odotetaan lisääntyvän, varsinkin rakentamisen alalla.
Vuokra-asuntomarkkinoilla uusia asuntoja valmistuu kysyntään nähden erityisesti pääkaupunkiseudulla liian vähän. Kysyntä säilyy korkeana ja vuokratason nousu jatkuu. VVO:n käyttöasteen odotetaan hieman nousevan edellisestä vuodesta.
Korkotason odotetaan säilyvän edelleen poikkeuksellisen alhaisena, mutta vuoden 2013 aikana sekä lyhyiden että pitkien korkojen odotetaan kääntyvän hitaaseen nousuun. Pankkitoimintaa koskevan sääntelyn kiristyminen näkyy jo pääosin hinnoissa ja useimpien yritysten rahoituksen saatavuudessa. Muutos ei ole tähän saakka heijastunut VVO:n investointien rahoitukseen. Pankkirahoituksen saatavuuden odotetaan edelleen olevan hyvä. Pankkirahoitusta osittain korvaavaan rahoituksen käyttöön on valmistauduttu.
Konsernin tuloskehityksen odotetaan olevan erityisesti VVO Vapaa -liiketoiminnassa edelleen hyvällä tasolla.
Osingonjako
Emoyhtiö VVO-yhtymä Oyj:n voitonjakokelpoiset varat 31.12.2012 ovat 43 929 498,43 euroa, josta tilikauden voitto on 12 244 730,75 euroa. Yhtiön taloudellisessa asemassa ei ole tilikauden päättymisen jälkeen tapahtunut olennaisia muutoksia.
Hallitus esittää yhtiökokoukselle voitonjakokelpoisten varojen käyttämistä seuraavasti: osinkoa jaetaan A-osakkeelle kaksi euroa osakkeelta eli yhteensä 14 805 120,00 euroa ja vapaaseen omaan pääomaan jätetään 29 124 378,43 euroa.
Adoben sivuilta. ” href=”https://www.vvo.fi/attachements/2014-04-16T16-16-17-174033648330.pdf” target=”_blank”>Tilinpäätösinfo 2012 (pdf 2,2 Mt)
Lisätietoja:
VVO-yhtymä Oyj
Jani Nieminen, toimitusjohtaja, puh. 020 508 3201 tai 050 373 4847
Raimo Vehkaluoto, talousjohtaja, puh. 020 508 3260 tai 0400 416 728
VVO-yhtymä Oyj on Suomen suurin yksityinen vuokranantaja. Yhtiö tarjoaa hyvää vuokra-asumista ja asumisen Lumo-palveluja. Konserniin kuuluu noin 32 500 vuokra-asuntoa eri puolilla Suomea. Konserni työllistää noin 300 asumisen ammattilaista.