VVO:lle valmistui yli tuhat uutta asuntoa, asuntokysyntä huipussaan
Toimitusjohtaja Jani Nieminen:
”Vuosi 2011 oli erinomainen VVO:lle, vaikka maailmantaloudessa sitä kuvaillaan epävarmuuden aikana. Toimintakauden aikana valmistui ennätykselliset 1076 vuokra-asuntoa pääkaupunkiseudulle ja kasvukeskuksiin. Syksyllä tehdyn asiakastyytyväisyystutkimuksen mukaan 93 prosenttia asukkaistamme on jo suositellut tai on valmis suosittelemaan VVO:ta.
Sekä uusien että olemassa olevan asuntokannan vuokraustoiminta oli erinomaisella tasolla. Käyttöaste oli 98,3 prosenttia ja vaihtuvuus 25,8 prosenttia koko asuntokannassa huomioitaessa sisäiset vaihdot. Tämä kertoo siitä, että olemme tehneet oikeita asioita; strateginen valintamme omalla henkilökunnalla tuotettavasta vuokraus- ja isännöintipalvelusta on onnistunut hyvin ja yhteistyömme asukkaidemme kanssa tuo lisäarvoa asumiseen.
Vuokra-asuntojen kysyntä pysyi korkealla tasolla ja uusien hakemusten määrä kasvoi 6,7 prosenttia. Hakijoiden määrän kasvuun vaikutti talouden epävarmuuden lisääntyminen ja kuluttajien luottamuksen heikentyminen omaan ja Suomen talouteen. Osittain hakijoiden määrää kasvatti myös ennätyksellinen uusien valmistuneiden vuokra-asuntojen määrä. Uusien vuokra-asuntojen tarve on kova varsinkin pääkaupunkiseudulla ja kasvukeskuksissa, joissa vuokra-asuntojen kysyntää pitkällä aikavälillä tukevat asuntokuntien koon pieneneminen sekä kaupungistumisen jatkuminen.
Rakentamisen kustannusten ollessa korkealla, uusien asuntojen aloituspäätöksiä tehtiin vain noin 200. Kohteet ovat vapaarahoitteisia. Taloudellisesti vahvana toimijana VVO:lla on mahdollisuudet lisätä uudistuotantoa merkittävästi, mikäli kustannustaso sen mahdollistaa.
VVO:n tulos pysyi edellisvuoden tasolla. Taustalla olivat vuokra-asuntojen kasvaneen kysynnän lisäksi muun muassa alhainen korkotaso, tehokas vuokraustoiminta, pidentyneet asumisajat ja ylläpitotoiminnan tehokkuus.”
Liikevaihto, tulos ja taloudellinen asema
VVO-konsernin liikevaihto oli 327,3 miljoonaa euroa (328,6). Liikevaihdosta 94,1 prosenttia (88,6) tuli asuntovuokrauksesta ja 5,9 prosenttia (11,4) omistusasuntojen ja omistusasuntotuotantoon alun perin tarkoitetun tonttivarannon myynnistä. Konsernin liikevoitto oli 105,7 miljoonaa euroa (100,6) eli 32,3 prosenttia liikevaihdosta (30,6). Tulos ennen veroja oli 55,8 miljoonaa euroa (57,5).
Konsernitaseen loppusumma oli 2 252,2 miljoonaa euroa (2 184,2). Kasvua edellisestä vuodesta oli 3,1 prosenttia (0,6). Konsernin oman pääoman määrä nousi 404,4 miljoonaan euroon (372,1). Oman pääoman tuotto (ROE) oli 11,2 prosenttia (11,3), ja omavaraisuusaste 18,5 prosenttia (17,7).
VVO-konsernin muodostamaa taloudellista kokonaisuutta raportoidaan kahteen segmenttiin jaotellen. Segmenttijaon perusteena on aravalainsäädännön mukainen voitonjakorajoite.
VVO Vapaan -segmentin osuus liikevaihdosta oli 173,9 miljoonaa euroa (184,1) ja tuloksesta ennen veroja 31,3 miljoonaa euroa (37,0). VVO Arava -segmentin osuus liikevaihdosta oli 164,2 miljoonaa euroa (154,9) ja tuloksesta ennen veroja 24,4 miljoonaa euroa (20,7).
VVO Arava -segmenttiä koskee yleishyödyllisen yhteisön säännelty tuoton tuloutus. Aravalain 15 a §:n 3 mukaisesti yhteisö saa tulouttaa omistajalleen omistajan yhteisön sijoittamille varoille lasketun kohtuullisen tuoton. Valtioneuvoston päätöksellä (1203/1999) on annettu tarkempia säännöksiä yleishyödyllisen yhteisön tuotontuloutuksesta. Muu tulos toiminnasta jää yleishyödylliseen yhteisöön käytettäväksi esimerkiksi tuleviin korjauksiin sekä lainanlyhennyksiin.
Rahoitus
Konsernin ja emoyhtiön rahoitustilanne ja maksuvalmius olivat koko toimintavuoden hyvällä tasolla.
Pitkäaikaisia lainoja nostettiin vuoden aikana yhteensä 108,7 miljoonaa euroa (99,7) ja lyhennettiin 61,7 miljoonaa euroa (67,9).
Korollinen vieras pääoma tilikauden lopussa oli 1 683,9 (1 654,9) miljoonaa euroa. Vuosimaksulainoja oli vuoden vaihteessa 337,7 (348,0) miljoonaa euroa. Vuosimaksulainojen keskikorko vuonna 2011 oli 3,3 (2,7) prosenttia ja jäljellä oleva maturiteetti tiedossa olevalla inflaatiolla on 22,2 vuotta.
Lainojen keskimääräinen korkokustannus oli 3,1 (2,8) prosenttia. Konsernin koko lainakanta on euromääräistä.
Asiakkuuksien hallinta
Vuokra-asuntojen kysyntä pysyi korkealla tasolla lähes kaikilla toimintapaikkakunnilla. Kysyntä painottui erityisesti pienimpiin asuntoihin. Uusia vuokra-asuntohakemuksia saapui 53 237 kappaletta (49 898). Uusien hakemusten määrä kasvoi 6,7 prosenttia edellisvuodesta. Hakemusten kasvun määrään vaikutti vallitseva taloustilanne ja suuri uudistuotannon määrä.
Käyttöaste oli 98,3 prosenttia (98,1). Vaihtuvuus kasvoi hieman ja oli 20,9 (20,5) prosenttia, sisäiset vaihdot huomioiden vaihtuvuus oli 25,8 (24,8) prosenttia. Vuokrausasteen nousuun vaikuttivat hyvä kysyntätilanne ja vuokraustoiminnan tehostaminen. Vuokria korotettiin maaliskuun alusta lukien 3,6 prosentilla (2,3). Keskivuokra vuoden lopussa oli 11,39 euroa neliötä kohti kuukaudessa (10,87).
Toimintavuoden aikana kiinteistöjen ylläpidon kustannukset nousivat Tilastokeskuksen mukaan vuoden 2011 kolmannella neljänneksellä 9,9 prosenttia vuoden 2010 vastaavasta ajanjaksosta. VVO:n vuokra-asuntojen hoitokustannukset nousivat vuonna 2011 vain 4,0 prosenttia vuoden 2010 tasosta toiminnan tehostamisen ansiosta. Näin vuokraustoiminnalle asetetut tulostavoitteet saavutettiin.
VVO:n asukastoiminta oli vireää asukkaiden ja asukasaktiivien osalta. Asukashallitus julkaisi kannanoton keväällä 2011 vuokra-asumisen turvaamiseksi.
Asukkaiden mielipiteitä kartoitettiin kyselyllä, jonka mukaan asukastyytyväisyys oli parantunut edellisvuodesta. Asukkaiden suositteluhalukkuus oli ennätyskorkealla, peräti 93 prosenttia (89) oli jo suositellut tai voisi suositella VVO:n asuntoja.
Investointien ja kiinteistöjen hallinta
VVO:n omistamien vuokra-asuntojen kokonaismäärä kasvoi 994 asunnolla ja oli vuoden lopussa 39 741 (38 747). VVO:n vuokra-asuntojen tasearvo kasvoi 1,9 miljardiin euroon (1,8).
Toimintavuonna VVO:lle valmistui yhteensä 1 076 asuntoa. Uusia omaan omistukseen tulevia rakennuskohteita aloitettiin 5, ja niissä on yhteensä 207 asuntoa. Kaikki aloitetut kohteet toteutetaan vapaarahoitteisina, ja niiden yhteenlaskettu hankinta-arvo on noin 39 miljoonaa euroa. Aloitetut kohteet sijaitsevat pääkaupunkiseudulla.
Konsernin käyttöomaisuusinvestoinnit tilikauden aikana olivat 118,9 miljoonaa euroa (119,7). Investoinneista 83,7 miljoonaa euroa (108,8) kohdistui uudistuotantoon ja 22,8 miljoonaa euroa (28,6) korjausmenoihin.
VVO Rakennuttaja Oy:n hallitus hyväksyi 17.8.2011 suunnitelman VVO Rakennuttaja Oy:n sulautumisesta VVO Kodit Oy:öön. Sulautuminen tapahtui 1.1.2012.
Henkilöstö
Vuoden 2011 aikana merkittävässä roolissa oli vuoden kestävä J2-johtamiskoulutus, johon osallistui 15 VVO:n avainhenkilöä. Koulutusohjelman tavoitteena on ollut varmistaa muun muassa eläkkeelle jäävien avainhenkilöiden hallittu sukupolvenvaihdos.
Vuoden 2011 lopussa VVO:n palveluksessa työskenteli yhteensä 338 henkilöä (339), joista vakituisessa työsuhteessa oli 326 (312) ja määräaikaisessa 12 (27). Keskimäärin henkilöstöä oli vuoden aikana 349 (341).
Keskimääräinen palveluksessa oloaika oli 9,4 vuotta (9,6). Henkilöstön vaihtuvuus vuonna 2011 oli 5,3 prosenttia (6,3).
Ympäristövaikutukset
Vuonna 2011 VVO:n lämpöenergian kokonaiskulutus oli 390 gigawattituntia (452), kiinteistösähkön kulutus 51,1 gigawattituntia (51,3) ja veden kokonaiskulutus 3,6 miljoonaa kuutiometriä (3,6). Normeerattu lämmön ominaiskulutus putosi 2,0 prosenttia vuoteen 2010 verrattuna (3,6). Vuosien 2010 ja 2011 aikana lämpöenergian normeerattu kulutus on laskenut yhteensä lähes 6 prosenttia. Säästö on saavutettu pääosin olemassa olevassa kiinteistökannassa käyttö- ja ylläpitotoimenpiteillä.
Riskienhallinta
Riskienhallinta on osa yhtiön sisäistä valvontaa, ja sen tarkoituksena on varmistaa liiketoiminnallisten tavoitteiden saavuttaminen.
Riskienhallinta perustuu strategia- ja vuosisuunnitteluprosessin yhteydessä tehtävään riskikartoitukseen. Kartoituksessa tunnistetaan keskeiset riskit, arvioidaan niiden todennäköisyys ja toteutumisen vaikutus sekä määritellään niiden hallintakeinot.
Riskit ovat tavanomainen osa liiketoimintaa. Riskien arvioinnilla pyritään sekä hyödyntämään niihin sisältyvät mahdollisuudet että pienentämään tai poistamaan ne.
Sisäinen tarkastus
Yhtiön sisäinen tarkastus on järjestetty itsenäisenä toimintona, jolla ei ole operatiivista vastuuta. Sisäisessä tarkastuksessa työskentelee yksi henkilö, ja tarkastustehtävissä on käytetty ulkopuolisen kumppanin palveluja.
Sisäisen tarkastuksen toimenkuva, valtuudet ja vastuut on määritelty hallituksen hyväksymässä sisäisen tarkastuksen toimintaohjeessa. Sisäinen tarkastus vastaa sisäisen valvonnan ja riskien hallinnan tarkastuksesta.
Hallitus, toimitusjohtaja ja tilintarkastajat
VVO:n hallitukseen ovat kuuluneet varsinaiseen yhtiökokoukseen 24.3.2011 saakka puheenjohtaja Riku Aalto (Metallityöväenliitto ry) ja jäsenet Tomi Aimonen (Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö Ilmarinen), Erkki Kangasniemi(Opetusalan Ammattijärjestö OAJ ry), Matti Harjuniemi (Rakennusliitto ry), Jani Salenius (Julkisten ja hyvinvointialojen liitto JHL ry), Risto Murto (Keskinäinen työeläkevakuutusyhtiö Varma), Antti Rinne (Ammattiliitto Pro ry) sekä Ann Selin (Palvelualojen ammattiliitto PAM ry).
Yhtiökokouksessa 24.3.2011 VVO:n yhtiökokouksessa vahvistettiin hallituksen jäsenten lukumääräksi kahdeksan. Hallituksen puheenjohtajaksi valittiin edelleen Riku Aalto. VVO:n hallituksen jäseninä valittiin jatkamaan Tomi Aimonen, Matti Harjuniemi, Jani Salenius, Risto Murto, Antti Rinne ja Ann Selin. Uudeksi jäseneksi valittiin Olli Luukkainen (Opetusalan Ammattijärjestö OAJ ry).
Vuonna 2011 hallitus kokoontui yhdeksän kertaa. Hallitustyöskentelyä tukee kolme valiokuntaa: palkitsemis-, tarkastus- ja nimitysvaliokunta.
Hallitus valitsi toimitusjohtajaksi 22.8.2011 alkaen diplomi-insinööri, MBA Jani Niemisen. Toimitusjohtajan sijaisena toimii VTM Eero Saastamoinen. Yhtiön tilintarkastajana on toiminut KPMG Oy Ab, jonka päävastuullisena tilintarkastajana on toiminut Kai Salli, KHT.
Johtoryhmän jäsenet
Johtoryhmän muodostivat 1.12.2011 alkaen toimitusjohtaja Jani Nieminen, kiinteistöjohtaja Eero Saastamoinen, asiakkuusjohtaja Juha Heino, talousjohtaja Raimo Vehkaluoto, hallintojohtaja Tiina Heinonen sekä kehitysjohtaja Mikko Pöyry.
Näkymät vuodelle 2012
Kansainväliseen talouteen liittyy useita riskitekijöitä. Talouden epävarmuus jatkuu. Ennusteiden mukaan vuonna 2012 maailmantalouden kasvu hidastuu väliaikaisesti, mutta kiihtyy uudelleen vuonna 2013.
Maahanmuuton ja asuntokuntien pienenemisen jatkuminen luovat kasvupaikkakunnilla kysyntää myös vuokra-asunnoille. Rakentamisen kustannusten nousu on vähentänyt vuokratalokohteiden aloituksia, mikä pienentää valmistuvien vuokra-asuntojen määrää vuonna 2012. Vuokra-asuntokysynnän odotetaan pysyvän korkeana VVO:n toimintapaikkakunnilla.
Epävarmuuden lisääntyminen voi vaikuttaa myös asuntokauppaan ja vähentää omistusasuntotuotannon aloituksia. Mikäli rakennusliikkeiden kapasiteettia vapautuu ja urakkahinnat laskevat, VVO:lla on mahdollisuuksia kasvattaa uudiskohdeinvestointeja.
Korkotason odotetaan pysyvän matalana vuonna 2012. VVO:n kulurakenteessa rahoituskulujen osuus on merkittävä. Matala korkotaso edesauttaa osaltaan yritystä hyvään tulokseen. Vuonna 2012 konsernin tuloksen arvioidaan paranevan tilikauden 2011 tuloksesta.
Osingonjako
Hallitus esittää, että osinkona jaetaan 1,60 euroa osakkeelta eli yhteensä 11 844 096 euroa ja vapaaseen omaan pääomaan jätetään 31 684 767,68 euroa.
Lisätietoja:
VVO-yhtymä Oyj
Jani Nieminen, toimitusjohtaja, puh. 020 508 3201 tai 050 373 4847
Raimo Vehkaluoto, talousjohtaja, puh. 020 508 3260 tai 0400 416 728
VVO-yhtymä Oyj tarjoaa Lumo- ja VVO-brändeillä turvallista, monipuolista ja vaivatonta vuokra-asumista sekä asumisen palveluiden valikoiman erilaisiin elämäntilanteisiin. Seuraavan kolmen vuoden aikana VVO-konsernin tavoite on investoida voimakkaasti asuntotarjonnan kasvuun rakennuttamalla uutta ja ostamalla jo olemassa olevaa kiinteistökantaa.