Yhteenveto katsauskaudesta tammi-maaliskuu 2014
- Liikevaihto oli 89,4 (85,5) miljoonaa euroa. Liikevaihdon kasvu perustui vuokraustoiminnan tuottojen kasvuun.
- Tulos ennen veroja oli 23,2 (20,6) miljoonaa euroa. Tuloskehitys perustuu ylläpitokustannusten hallintaan, pieneen vaihtuvuuteen, hyvään käyttöasteeseen ja alhaisiin rahoituskuluihin.
- Konsernin omistuksessa oli 40 273 (39 874) vuokra-asuntoa 31.3.2014. Rakenteilla oli 969 (645) vuokra-asuntoa.
- Konsernin bruttoinvestoinnit kauden aikana olivat 32,3 (27,4) miljoonaa euroa. Investoinnit koostuivat uudistuotanto- ja korjausinvestoinneista.
- Omavaraisuusaste käyvin arvoin 31.3.2014 oli 40,9 prosenttia.
- Taloudellinen vuokrausaste oli korkea eli 98,4 (98,2) ja vaihtuvuus oli matala eli 6,7 (6,1) prosenttia.
Toimitusjohtaja Jani Nieminen:
– Tänä vuonna jatkamme investointeja ja palvelun kehittämistä yhä sujuvammaksi. Haluamme jatkaa investointejamme vuokra-asuntojen määrän kasvattamiseksi erityisesti kasvukeskuksissa.
– Katsauskaudella VVO:n lähettämä sadan miljoonan euron tarjouspyyntö rakennusliikkeille vuokra-asuntojen rakentamisesta on osoitus halukkuudestamme vaikuttaa vuokra-asuntotarjonnan määrään erityisesti pääkaupunkiseudulla ja muilla kasvavilla paikkakunnilla.
Toimintaympäristö
Kansainvälisessä taloudessa on näkyvissä käännettä parempaan, mikä johtanee aikanaan myös kotimaisen talouden virkistymiseen.
Suomen kansantalouden kasvunäkymät ovat kuitenkin vielä haasteelliset. Vuonna 2014 Suomen BKT:n ennustetaan kasvavan vain 0,5 prosenttia. Yksityinen kulutus ei kasva, investoinnit laskevat ja työttömyysaste on noususuunnassa. Yleinen talouden epävarmuus jatkuu. Korkojen voidaan olettaa pysyvän alhaalla koko vuoden 2014 ajan.
Vuokra-asuntojen kysyntä on jatkunut hyvällä tasolla. Kaavoituksen hitaus ja urakkahintojen pysyminen korkeana erityisesti pääkaupunkiseudulla heikentävät vuokra-asuntojen tuotantoedellytyksiä.
Pienillä vuokra-asunnoilla ja uudiskohteilla on hyvä menekki erityisesti kasvukeskuksissa. Sen sijaan korkeamman vuokratason asuntojen kysyntä vanhoissa kohteissa on edelleen hieman laskenut. Pääkaupunkiseudulla on selkeä tarve uusille asunnoille.
Rahoitusmarkkinoissa ei ole ollut oleellisia muutoksia. Uuden tarjonnan painopiste on vapaarahoitteisissa vuokra-asunnoissa.
Ympäristöministeriössä on valmisteilla lainmuutoskokonaisuus, joka muuttaa valtion tukeman tuotannon edellytyksiä muun muassa uuden 20 vuoden korkotukimallin avulla. Lainmuutoksella saattaa olla vaikutuksia valtion tukemaan tuotantoon.
Segmenttikohtainen informaatio
VVO-konsernin taloudellinen kokonaisuus raportoidaan jaettuna kahteen segmenttiin. Segmenttijaon perusteena on aravalainsäädännön mukainen voitonjakorajoite.
VVO Vapaa -liiketoimintaan kuuluvat vapaarahoitteiset vuokra-asunnot ja sellaiset aravalainoitetut asunnot, joiden tuoton tuloutus on vapaata ja joihin kohdistuvat aravalainsäädäntöön liittyvät kohdekohtaiset rajoitukset päättyvät viimeistään vuoteen 2025 mennessä. Myös vaihto-omaisuuden tonttivaranto ja myytävät asunnot kuuluvat VVO Vapaa -liiketoimintaan.
VVO Arava -liiketoimintaan kuuluvat vuokra-asunnot, joihin kohdistuu pitempiaikaisia arava- ja korkotukilainsäädäntöön liittyviä kohdekohtaisia rajoituksia. VVO Arava -liiketoimintaan kuuluvat konserniyhtiöistä VVO Asunnot Oy ja VVO Korkotukikiinteistöt Oy, joita koskee aravalainsäädännön mukainen voitonjakorajoite. Voitonjakorajoitteisista yhtiöistä voidaan tulouttaa kahdeksan pro-sentin tuotto omistajan yhteisöön sijoittamille Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARA:n vahvistamille omille varoille. VVO Arava -liiketoimintaan kuuluvien yhtiöiden vuotuisesta tuloksesta tuloutettavissa oleva tuotto on yhteensä noin kolme miljoonaa euroa.
Liikevaihto ja tulos
VVO-konsernin liikevaihto 1.1.-31.3.2014 oli 89,4 (85,5) miljoonaa euroa. VVO Vapaa -liiketoiminnan liikevaihto oli 45,7 (43,0) ja VVO Arava -liiketoiminnan 46,4 (45,4) miljoonaa euroa. Liikevaihdon kasvuun vaikutti molempien segmenttien vuokraustoiminnan tuottojen kasvu.
Konsernin liikevoitto oli 34,0 (30,3) miljoonaa euroa eli 38,0 (35,4) prosenttia liikevaihdosta. Tulos ennen veroja oli 23,2 (20,6) miljoonaa euroa. Tulokseen sisältyy käyttöomaisuuskohteiden luovutusvoittoja ja -tappioita 1,8 (3,0) miljoonaa euroa. Tuloskehitys perustuu ylläpitokustannusten hallintaan, pieneen vaihtuvuuteen, hyvään käyttöasteeseen ja alhaisiin rahoituskuluihin.
Rahoitustuottoja ja -kuluja tulokseen sisältyy -10,7 (-9,7) miljoonaa euroa. Tuloksesta ennen veroja 15,6 (14,0) miljoonaa euroa muodostuu VVO Vapaa -liiketoiminnasta ja 7,8 (6,7) miljoonaa euroa VVO Arava -liiketoiminnasta.
Tase ja rahoitus
Konsernin taseen loppusumma oli katsauskauden lopussa 2 522,1 (2 298,4) miljoonaa euroa. Oman pääoman määrä oli 500,1 (439,0) miljoonaa euroa ja omavaraisuusaste kirjanpitoarvoin 20,3 (19,7) prosenttia. Konsernin oman pääoman tuotto oli 14,5 (13,6) prosenttia ja sijoitetun pääoman tuotto 6,0 (6,1) prosenttia.
Konsernin likvidit rahavarat olivat maaliskuun lopussa 179,3 (140,1) miljoonaa euroa. Konsernin maksuvalmius oli katsauskaudella hyvä. 80 miljoonan euron yritystodistusohjelmasta oli liikkeellä 38,0 (41,5) miljoonaa euroa.
Korollinen vieras pääoma katsauskauden lopussa oli 1 831,5 (1 667,3) miljoonaa euroa.
Kiinteistöomaisuus ja käypä arvo
Konsernin 31.3.2014 omistama vuokra-asuntokanta oli 40 273 (39 874) asuntoa. Niistä 19 605 (19 094) kuului VVO Vapaa -liiketoimintaan ja 20 668 (20 780) VVO Arava -liiketoimintaan.
Konsernin omistamien vuokrattavien asuntojen ja vuokratalokohteissa sijaitsevien liiketilojen käypä arvo määritetään neljännesvuosittain yhtiön oman arvioinnin perusteella. Ulkopuolinen asiantuntija antaa arvonmäärityksestä lausunnon. Viimeksi käyvän arvon määritys on tehty 31.3.2014 tilanteesta ja seuraava arvonmääritys tehdään 30.6.2014 tilanteesta. Käyvän arvon määrityksen perusteet on esitetty vuoden 2013 tilinpäätöksen liitetiedoissa.
Vuokrattavien asuntojen ja vuokratalokohteissa sijaitsevien liiketilojen käypä arvo 31.3.2014 oli
3 378,5 (3 351,1) miljoonaa euroa. Käypä arvo kasvoi katsauskaudella 27,4 miljoonaa euroa eli 0,82 prosenttia. Arvoero oli 1 328,2 (1 313,0) miljoonaa euroa kasvaen katsauskaudella 15,2 miljoonaa euroa eli 1,16 prosenttia. Omavaraisuusaste käyvin arvoin laskettuna oli 40,9 (41,3) pro-senttia ja osakekohtainen oma pääoma käyvin arvoin laskettuna 211,09 (209,16) euroa. VVO Vapaa -liiketoiminnan omavaraisuusaste oli käyvin arvoin 48,3 (49,3) prosenttia ja kirjanpitoarvoin 24,6 (25,9) prosenttia. Käyvän arvon vertailuluvut ovat tilanteesta 31.12.2013.
Asuntovuokraus
Asuntojen taloudellinen vuokrausaste on erinomaisella tasolla ja oli katsauskaudella 98,4 (98,2) prosenttia. Katsauskauden aikana VVO:lle valmistui 123 (28) vapaarahoitteista vuokra-asuntoa: Jyväskylään 65 ja Espoon Suurpeltoon 58 asuntoa.
Katsauskauden päättyessä peruskorjausten vuoksi tyhjänä oli 301 (258) asuntoa. Kokonaisvaihtuvuus nousi hieman ja oli 6,7 (6,1) prosenttia. Vaihtuvuus ilman sisäisiä vaihtoja oli 5,5 (5,1) pro-senttia. Vapaan vuokranmäärityksen piiriin (Markkina-tuoteryhmä) kuuluvien asuntojen, 26 218 (23 593) kappaletta, keskineliövuokra oli katsauskauden lopussa 13,17 (12,79) euroa ja keskimäärin kauden aikana 12,91 (12,48) euroa. Omakustannusvuokranmäärityksen piiriin (Omakustannus-tuoteryhmä) kuuluvien asuntojen, 14 055 (16 281) kappaletta, osalta vastaavat luvut olivat kauden päättyessä 12,41 (11,97) euroa ja katsauskauden aikana keskimäärin 12,27 (11,77) euroa.
Asiakassuhteiden pituus kasvoi ja keskimääräinen asiakkuusaika oli samassa asunnossa 5,9 (5,8) vuotta. Pitkät asiakassuhteet perustuvat asuntojen suunnitelmalliseen kunnossapitoon, aktiiviseen asukastoimintaan ja monipuolisiin asukasetuihin, joista osa on sidoksissa asiakkuusajan kestoon. Katsauskaudella VVO toi uudeksi asukaseduksi yli kolme vuotta asuneille asukkaille veloituksetta muuttajan etupaketin sisäisiä muuttoja helpottamaan.
Asuntojen kysyntä on pysynyt korkealla tasolla. Aktiivisten hakemusten (hakemus voimassa 3 kk) määrä oli katsauskauden lopussa 20 284 (22 843) kappaletta. Aktiivisia hakemuksia irtisanottua asuntoa kohden oli keskimäärin 20,9 (26,9) kappaletta. Katsauskauden aikana saapui uusia asuntohakemuksia 17 709 (18 929) kappaletta. Viime syksynä käyttöön otettu sähköisen vuokrasopimuksen tekeminen alusta loppuun on otettu erinomaisesti vastaan asiakkaiden keskuudessa.
VVO palkitsee vuosittain esimerkillistä yhteishenkeä ja asuinympäristöstä hyvää huolta pitäneen talon asukkaat. Katsauskaudella vuoden 2014 VVO-taloksi valittiin Hippoksentie 31-33 Turun Vasaramäestä.
Investoinnit ja kiinteistökehitys
Katsauskaudella aloituspäätöksiä tehtiin yhteensä 72 (122) vapaarahoitteisesta asunnosta Helsingin Kalasatamaan ja Lappeenrannan keskustaan.
Rakenteilla oli katsauskauden lopussa yhteensä 969 (645) asuntoa, joista vapaarahoitteisia oli 850 (526) ja valtion pitkällä korkotuella rahoitettuja 119 (119) asuntoa. Rakenteilla olevista asunnoista Helsingin seudulla sijaitsee 773 (488) asuntoa ja 196 (157) muun Suomen kasvukeskuksissa.
VVO lähetti katsauskaudella rakennusliikkeille sadan miljoonan euron tarjouspyynnön vuokra-asuntojen rakentamisesta lähinnä pääkaupunkiseudulle. Tarjouspyynnössä edellytetään, että puolet asunnoista tulisi Helsinkiin ja loput pääosin Espooseen ja Kauniaisiin sekä pieneltä osin Vantaalle, Helsingin kehyskuntiin tai ruutukaava-alueelle Tampereelle, Jyväskylään, Lahteen tai Kuopioon. Tarjouspyyntö koskee rakennusliikkeiden tonteille tehtäviä vapaarahoitteisia keskipinta-alaltaan korkeintaan 55 neliön suuruisia vuokra-asuntoja.
VVO myi katsauskauden aikana 56 (100) asuntoa.
Konsernin bruttoinvestoinnit olivat 32,3 (27,4) miljoonaa euroa. Investoinneista 4,2 (8,6) miljoonaa euroa kohdistui aktivoituihin korjausmenoihin.
VVO Vapaa -liiketoiminnan osuus bruttoinvestoinneista oli 27,3 (24,0) ja VVO Arava -liiketoiminnan osuus 5,0 (3,4) miljoonaa euroa.
Korjausmenot yhteensä olivat 13,1 (15,2) miljoonaa euroa, joista tulosvaikutteisia korjauksia oli 9,0 (6,7) miljoonaa euroa.
VVO:n kiinteistöjen lämpötilakorjattu lämmitysenergian ominaiskulutus oli katsauskauden aikana samalla tasolla edellisvuoden vastaavaan aikaan verrattuna.
Yhtiökokous 21.3.2014
VVO-yhtymä Oyj:n varsinainen yhtiökokous pidettiin 21.3.2014. Yhtiökokous valitsi hallitukseen seuraavat jäsenet:
- Riku Aalto, puheenjohtaja
- Tomi Aimonen, varapuheenjohtaja
- Matti Harjuniemi, jäsen
- Olli Luukkainen, jäsen
- Antti Rinne, jäsen
- Reima Rytsölä, jäsen
- Jan Saarinen, jäsen
- Ann Selin, jäsen
Tilintarkastajana jatkaa KHT-yhteisö KPMG Oy Ab, päävastuullisena tilintarkastajanaan Kai Salli, KHT.
Yhtiökokous päätti hallituksen esityksen mukaisesti jakaa vuodelta 2013 osinkoa 16,3 miljoonaa euroa, mikä on 2,20 euroa osakkeelta. Osingon maksupäivä oli 4.4.2014.
Henkilöstö
VVO-konsernin henkilöstömäärä katsauskauden lopussa oli 323 (335) ja katsauskaudella keskimäärin 323 (334).
Johtaminen ja hallinto
VVO-konsernin johtoryhmän muodostaa toimitusjohtaja Jani Nieminen (pj.), talousjohtaja Raimo Vehkaluoto, asiakkuusjohtaja Juha Heino, investointijohtaja Mikko Suominen, kiinteistökehitysjohtaja Kim Jolkkonen, markkinointi- ja viestintäjohtaja Irene Kantor ja ICT- ja kehitysjohtaja Mikko Pöyry. Raimo Vehkaluoto on toimitusjohtajan sijainen. Johtoryhmän kokouksiin osallistuvat toimitusjohtajan harkinnalla myös konsernilakimies Tiina Heinonen ja sisäinen tarkastaja Jouni Heikkinen.
Omistajat
Yhtiön omistuksessa ei ole tapahtunut katsauskaudella olennaisia muutoksia.
| VVO:n suurimmat osakkeenomistajat | % osakekannasta |
| Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö Ilmarinen | 18,00 |
| Keskinäinen työeläkevakuutusyhtiö Varma | 16,98 |
| Metallityöväen Liitto ry | 9,70 |
| Rakennusliitto ry | 8,31 |
| Julkisten ja hyvinvointialojen liitto JHL ry | 8,18 |
| Palvelualojen ammattiliitto PAM ry | 7,49 |
| Ammattiliitto Pro ry | 7,47 |
| Opetusalan Ammattijärjestö OAJ ry | 7,46 |
| TEAM Teollisuusalojen ammattiliitto ry | 5,99 |
| Tehy ry | 1,39 |
| Muut | 9,04 |
| Yhteensä | 100,00 |
Yritysvastuu
VVO:n toiminta perustuu monipuolisen, turvallisen ja hyvän vuokra-asumisen tarjoamiseen. VVO osallistuu Suomen asuntopoliittiseen keskusteluun vuokra-asumisen aseman parantamiseksi. VVO:n talouden vakaa kehitys ja pitkäjänteinen omistajakunta edesauttavat hyvän vuokra-asumisen kehittämistä Suomessa.
Katsauskaudella VVO päätti palkata noin 40 kesätyöntekijää eri puolille Suomea. VVO on mukana Vastuullinen kesäduuni -kampanjassa.
Lähiajan riskit ja epävarmuustekijät
Rahoituksellisten riskien osalta tilanne ei ole olennaisesti muuttunut tilinpäätöksessä kuvatusta. Lainakantaan ei ole tullut oleellisia muutoksia.
Rahamarkkinoiden epävarmuus jatkuu ja siitä aiheutuvat rahoitusriskit liittyvät lähinnä korkomarginaalien nousuun ja investointitoiminnan rahoituksen saatavuuteen.
Katsauskauden jälkeiset tapahtumat
VVO-yhtymä Oyj myi omistusosuutensa Suomen Asumisoikeus Oy:stä Asuntosäätiön tytäryhtiö Asuntosäätiön Asumisoikeus Oy:lle 8.4.2014.
Näkymät vuodelle 2014
Suomen talouden kehitykseen liittyvä epävarmuus jatkuu maailman talouden elpymisestä huolimatta. Palkansaajien käytettävissä olevien tulojen odotetaan edelleen supistuvan. Korkotason odotetaan säilyvän poikkeuksellisen alhaisena.
Vuokra-asuntojen kysynnän odotetaan pysyvän hyvällä tasolla. Vuokra-asuntojen tarjonnassa ei ole odotettavissa suurta muutosta. Uudistuotannon painopiste säilyy edelleen vapaarahoitteisissa vuokra-asunnoissa.
VVO:n taloudellisen vuokrausasteen ja vaihtuvuuden odotetaan pysyvän nykyisellä tasolla. VVO:n vuokrankorotukset vuodelle 2014 ovat edellisvuoden tapaan maltilliset verrattuna toimialaan ylei-sesti. Konsernin tuloskehityksen odotetaan pysyvän hyvänä erityisesti VVO Vapaa -liiketoiminnassa.
Asuntorakentamisen aloitukset supistuvat hieman. Pääkaupunkiseudulla asuntoaloitusten määrän oletetaan kuitenkin pysyvän viime vuoden tasolla. Koko maan tasolla vapaarahoitteisten kerros- ja rivitaloasuntojen aloitusten määrä jäänee hieman alle vuoden 2013 tason. Vähistä yksittäisistä tonteista käydään kovaa kilpailua.
Myynnissä olevien uusien valmiiden asuntojen määrä on jatkanut kasvuaan, mikä hillitsee rakennusliikkeiden aloituksia. Korjausrakentamisen volyymin kasvu jatkuu.
Keskeiset tunnusluvut
| VVO-konserni | 1.1.-31.3.2014 | 1.1.-31.3.2013 | 1.1.-31.12.2013 |
| Liikevaihto, Me | 89,4 | 85,5 | 346,6 |
| Liikevoitto, Me | 34,0 | 30,3 | 116,2 |
| % liikevaihdosta | 38,0 | 35,4 | 33,5 |
| Tulos ennen tilinpäätössiirtoja ja veroja, Me | 23,2 | 20,6 | 75,9 |
| % liikevaihdosta | 26,0 | 24,0 | 21,9 |
| Osakekohtainen tulos, e | 2,50 | 2,08 | 10,07 |
| Taseen loppusumma, Me | 2 522,1 | 2 298,4 | 2 468,5 |
| Oman pääoman tuotto-% (ROE) | 14,5 | 13,6 | 15,5 |
| Sijoitetun pääoman tuotto-% (ROI) | 6,0 | 6,1 | 5,5 |
| Omavaraisuusaste kirjanpitoarvoin, % | 20,3 | 19,7 | 20,7 |
| Omavaraisuusaste käyvin arvoin, % | 40,9 | 38,8 | 41,3 |
| Asunnot ja liiketilat käyvin arvoin, Me | 3 378,5 | 3 149,5 | 3 351,1 |
| Oma pääoma / osake käyvin arvoin, e | 211,09 | 181,27 | 209,16 |
| Bruttoinvestoinnit, Me | 32,3 | 27,4 | 223,2 |
| Korollinen vieraspääoma, Me | 1 831,5 | 1 667,3 | 1 795,1 |
| Rahavarat, Me | 179,3 | 140,1 | 142,3 |
| Henkilöstö kauden lopussa | 323 | 335 | 324 |
| Käyvän arvon määritys on tehty 30.6.2013 ja 31.12.2013 ja raportoitu virallisen raportoinnin yhteydessä. Ulkopuolinen asiantuntija antaa arvonmäärityksestä lausunnon. 31.3.2013 arvonmääritystä ei ole vahvistettu ulkopuolisen asiantuntijan toimesta. | |||
VVO:n taloudellisen tiedon julkaisuajankohdat vuonna 2014
- 28.8.2014 Osavuosikatsaus tammi-kesäkuu 2014
- 29.10.2014 Osavuosikatsaus tammi-syyskuu 2014
Lisätietoja:
toimitusjohtaja Jani Nieminen, puh. 050 373 4847
talousjohtaja Raimo Vehkaluoto, puh. 0400 416 728
sähköposti: etunimi.sukunimi@vvo.fi
VVO:n osavuosikatsaus 1-3/2014
Osavuosikatsaus 1-3/2014 info (PDF 1,2 Mt)
VVO-yhtymä Oyj on Suomen suurin yksityinen vuokranantaja. Yhtiö tarjoaa hyvää vuokra-asumista ja asumisen Lumo-palveluja. Konserniin kuuluu noin 32 500 vuokra-asuntoa eri puolilla Suomea. Konserni työllistää noin 300 asumisen ammattilaista.