Yhteenveto katsauskaudesta tammi-kesäkuu 2014 2014
- Liikevaihto oli 188,5 (171,6) miljoonaa euroa. Liikevaihdon kasvu perustui vuokraustoiminnan tuottojen kasvuun sekä vaihto-omaisuuskohteiden myyntiin.
- Tulos ennen veroja oli 51,7 (43,9) miljoonaa euroa. Tuloskehitys perustuu ylläpitokustannusten hallintaan, pieneen vaihtuvuuteen, hyvään käyttöasteeseen ja alhaisiin rahoituskuluihin.
- Konsernin omistuksessa oli 40 462 (39 851) vuokra-asuntoa 30.6.2014. Rakenteilla oli 919 (802) vuokra-asuntoa.
- Konsernin bruttoinvestoinnit kauden aikana olivat 101,6 (72,2) miljoonaa euroa. Investoinnit koostuivat uudistuotanto- ja korjausinvestoinneista sekä valmiin kannan ostoista.
- Omavaraisuusaste käyvin arvoin 30.6.2014 oli 41,3 (38,4) prosenttia.
- Taloudellinen vuokrausaste oli korkea eli 98,2 (98,2) ja vaihtuvuus oli matala eli 13,5 (13,1) prosenttia.
Toimitusjohtaja Jani Nieminen:
– Katsauskauden tuloskehitys on jatkunut erittäin hyvänä. Toiminta on jatkunut aktiivisena sekä asiakaspalvelun kehittämisen että vuokra-asuntomäärän kasvattamisen kannalta. Uusia rakennushankkeita on aloitettu katsauskaudella runsaasti ja panostukset korjausinvestointeihin ovat samaa tasoa kuin viime vuonna. VVO:n rakennusliikkeille lähettämään sadan miljoonan euron tarjouspyyntöön vastasivat määräaikaan mennessä useat rakennusliikkeet, joista kahden kanssa neuvottelut jatkuvat. Kerromme uusista vuokra-asuntohankkeista alkusyksyllä.
– VVO päivitti strategiaansa katsauskauden aikana. Tavoitteenamme on olla vuokra-asumisen ykkösvalinta. Keskiössä ovat vuokra-asuntomäärän kasvattaminen ja erinomainen asiakaskokemus: vuoteen 2018 mennessä vuokra-asuntojemme määrä kasvaa 45 000:een 35 paikkakunnalla Suomessa ja käypä arvo 4,5 miljardiin euroon. Asiakaskokemus syntyy monipuolisista asumisen ratkaisuista, helposta ja vaivattomasta asioinnista ja sujuvista sähköisistä palveluista. Lisäksi tuomme syyskuun alussa markkinoille uuden vuokra-asumisen brändin ja uusia asumisen palveluita.
Toimintaympäristö
Yleinen toimintaympäristö
Maailmantalouden kasvu on alkuvuoden ennusteita hitaampaa. Myöskään Suomen taloudessa kehitystä ei ole juuri nähtävissä. Kansainvälisen talouden hidas vahvistuminen johtanee kuitenkin aikanaan myös kotimaisen talouden virkistymiseen.
Suomen kansantalouden kasvunäkymät ovat vielä haasteelliset. Yksityinen kulutus ei kasva, investoinnit laskevat ja työttömyysaste on noususuunnassa. Yleinen talouden epävarmuus jatkuu ja kuluttajien luottamus talouteen on keskimääräistä heikompi. Korkojen voidaan olettaa pysyvän alhaalla koko vuoden 2014 ajan. Rahoitusmarkkinoissa ei ole ollut oleellisia muutoksia.
Toimialan toimintaympäristö
Vuokra-asuntojen kysyntä on jatkunut hyvällä tasolla. Pienillä vuokra-asunnoilla ja uudiskohteilla on hyvä menekki erityisesti kasvukeskuksissa. Sen sijaan isojen asuntojen kysyntä vanhoissa kohteissa on hieman hidastunut. Pääkaupunkiseudulla on selkeä tarve uusille asunnoille.
Uuden tarjonnan painopiste on vapaarahoitteisissa vuokra-asunnoissa. Kaavoituksen hitaus ja urakkahintojen pysyminen korkeana erityisesti pääkaupunkiseudulla heikentävät kuitenkin vuokra-asuntojen tuotantoedellytyksiä.
Ympäristöministeriössä on valmisteilla lainmuutoskokonaisuus, joka muuttaa valtion tukeman tuotannon edellytyksiä muun muassa uuden 20 vuoden korkotukimallin avulla. Lainmuutoksella saattaa olla vaikutuksia valtion tukemaan tuotantoon.
Segmenttikohtainen informaatio
VVO-konsernin taloudellinen kokonaisuus raportoidaan jaettuna kahteen segmenttiin. Segmenttijaon perusteena on aravalainsäädännön mukainen voitonjakorajoite.
VVO Vapaa -liiketoimintaan kuuluvat vapaarahoitteiset vuokra-asunnot ja sellaiset aravalainoitetut asunnot, joiden tuoton tuloutus on vapaata ja joihin kohdistuvat aravalainsäädäntöön liittyvät kohdekohtaiset rajoitukset päättyvät viimeistään vuoteen 2025 mennessä. Myös vaihto-omaisuuden tonttivaranto ja myytävät asunnot kuuluvat VVO Vapaa -liiketoimintaan.
VVO Arava -liiketoimintaan kuuluvat vuokra-asunnot, joihin kohdistuu pitempiaikaisia arava- ja korkotukilainsäädäntöön liittyviä kohdekohtaisia rajoituksia. VVO Arava -liiketoimintaan kuuluvat konserniyhtiöistä VVO Asunnot Oy ja VVO Korkotukikiinteistöt Oy, joita koskee aravalainsäädännön mukainen voitonjakorajoite. Voitonjakorajoitteisista yhtiöistä voidaan tulouttaa kahdeksan prosentin tuotto omistajan yhteisöön sijoittamille Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARA:n vahvistamille omille varoille. VVO Arava -liiketoimintaan kuuluvien yhtiöiden vuotuisesta tuloksesta tuloutettavissa oleva tuotto on yhteensä noin kolme miljoonaa euroa.
Liikevaihto ja tulos
VVO-konsernin liikevaihto 1.1.-30.6.2014 oli 188,5 (171,6) miljoonaa euroa. VVO Vapaa -liiketoiminnan liikevaihto oli 100,7 (85,6) ja VVO Arava -liiketoiminnan 93,2 (91,2) miljoonaa euroa. Liikevaihdon kasvuun vaikutti molempien segmenttien vuokraustoiminnan tuottojen kasvu sekä VVO Vapaa -liiketoiminnan vaihto-omaisuuskohteiden myyntituotot.
Konsernin liikevoitto oli 73,8 (64,6) miljoonaa euroa eli 39,2 (37,7) prosenttia liikevaihdosta. Tulos ennen veroja oli 51,7 (43,9) miljoonaa euroa. Tulokseen sisältyy käyttöomaisuuskohteiden luovutusvoittoja ja -tappioita 5,4 (6,2) miljoonaa euroa. Tuloskehitys perustuu ylläpitokustannusten hallintaan, pieneen vaihtuvuuteen, hyvään käyttöasteeseen ja alhaisiin rahoituskuluihin.
Rahoitustuottoja ja -kuluja tulokseen sisältyy -22,1 (-20,7) miljoonaa euroa. Tuloksesta ennen veroja 35,4 (30,5) miljoonaa euroa muodostuu VVO Vapaa -liiketoiminnasta ja 16,5 (13,6) miljoonaa euroa VVO Arava -liiketoiminnasta.
Tase ja rahoitus
Konsernin taseen loppusumma oli katsauskauden lopussa 2 543,4 (2 379,8) miljoonaa euroa. Oman pääoman määrä oli 522,2 (456,3) miljoonaa euroa. Omavaraisuusaste käyvin arvoin oli 41,3 (38,4) ja kirjanpitoarvoin 21,0 (19,7) prosenttia. Osakekohtainen oma pääoma käyvin arvoin laskettuna oli 214,17 (183,74) euroa (laskennallinen verovelka huomioitu). VVO Vapaa -liiketoiminnan omavaraisuusaste oli käyvin arvoin 48,6 (46,8) prosenttia ja kirjanpitoarvoin 25,4 (25,2) prosenttia. Konsernin oman pääoman tuotto oli 15,6 (14,3) prosenttia ja sijoitetun pääoman tuotto 6,5 (6,2) prosenttia.
Konsernin likvidit rahavarat olivat kesäkuun lopussa 149,6 (148,3) miljoonaa euroa. Konsernin maksuvalmius oli katsauskaudella hyvä. 80 miljoonan euron yritystodistusohjelmasta oli liikkeellä 59,5 (31,5) miljoonaa euroa.
Korollinen vieras pääoma katsauskauden lopussa oli 1 847,7 (1 744,2) miljoonaa euroa.
Kiinteistöomaisuus ja käypä arvo
Konsernin 30.6.2014 omistama vuokra-asuntokanta oli 40 462 (39 851) asuntoa. Niistä 19 736 (19 077) kuului VVO Vapaa -liiketoimintaan ja 20 726 (20 774) VVO Arava -liiketoimintaan.
Konsernin omistamien vuokrattavien asuntojen ja vuokratalokohteissa sijaitsevien liiketilojen käypä arvo määritetään neljännesvuosittain yhtiön oman arvioinnin perusteella. Ulkopuolinen asiantuntija antaa arvonmäärityksestä lausunnon. Viimeksi käyvän arvon määritys on tehty 30.6.2014 tilanteesta. Käyvän arvon määrityksen perusteet on esitetty vuoden 2013 tilinpäätöksen liitetiedoissa.
Vuokrattavien asuntojen ja vuokratalokohteissa sijaitsevien liiketilojen käypä arvo 30.6.2014 oli 3 426,2 (3 174,9) miljoonaa euroa. Käypä arvo kasvoi katsauskaudella 75,1 miljoonaa euroa eli 2,2 prosenttia. Käyvän arvon kasvu johtui investoinneista, asuntojen hintojen kehityksestä sekä yksittäisten kohteiden aravarajoitusten päättymisestä. Arvoero oli 1 329,1 (1 197,1) miljoonaa euroa kasvaen katsauskaudella 16,1 miljoonaa euroa eli 1,2 prosenttia.
Asuntovuokraus
Asuntojen taloudellinen vuokrausaste on erinomaisella tasolla ja oli katsauskaudella 98,2 (98,2) prosenttia. Katsauskauden aikana VVO:lle valmistui 343 (113) uutta vapaarahoitteista vuokra-asuntoa Helsinkiin, Hämeenlinnaan, Ouluun, Tampereelle, Turkuun, Jyväskylään ja Vantaalle.
Katsauskauden päättyessä peruskorjausten vuoksi tyhjänä oli 394 (225) asuntoa. Kokonaisvaihtuvuus oli 13,5 (13,1) prosenttia. Vaihtuvuus ilman sisäisiä vaihtoja oli 11,0 (10,7) prosenttia. Vapaan vuokranmäärityksen piiriin (Markkina-tuoteryhmä) kuuluvien asuntojen, 26 349 (23 593) kappaletta, keskineliövuokra oli katsauskauden lopussa 13,21 (12,82) euroa ja keskimäärin kauden aikana 13,05 (12,65) euroa. Omakustannusvuokranmäärityksen piiriin (Omakustannus-tuoteryhmä) kuuluvien asuntojen, 14 113 (16 258) kappaletta, osalta vastaavat luvut olivat kauden päättyessä 12,41 (11,94) euroa ja katsauskauden aikana keskimäärin 12,34 (11,86) euroa.
Asuntojen kysyntä on pysynyt korkealla tasolla. Aktiivisten hakemusten (hakemus voimassa 3 kk) määrä oli katsauskauden lopussa 20 881 (20 882) kappaletta. Aktiivisia hakemuksia irtisanottua asuntoa kohden oli keskimäärin 22,3 (24,7) kappaletta. Katsauskauden aikana saapui uusia asuntohakemuksia 35 695 (36 382) kappaletta.
Viimeisimmän mittauksen mukaan keskimääräinen asiakkuusaika oli samassa asunnossa 5,9 (5,8) vuotta. Pitkät asiakassuhteet perustuvat asuntojen suunnitelmalliseen kunnossapitoon, monipuolisiin asukasetuihin ja aktiiviseen asukastoimintaan.
VVO:n asiakaspalvelukeskus aloitti toimintansa pääkaupunkiseudulla huhtikuussa ja laajeni valtakunnalliseksi 10.6.2014. Keskus palvelee nykyisiä ja uusia asiakkaita. Lisäksi asiakkaita palvelevat eri puolilla Suomea sijaitsevat paikalliset VVO-kotikeskukset, joita on 11.
Katsauskaudella toteutettu VVO:n uuden asukkaan kysely kertoo tyytyväisyydestä asiakaspalveluun. Vastaajia kyselyssä oli 536 ja kyselyyn osallistuivat tammi-helmikuussa 2014 muuttaneet uudet asukkaat. Uuden asukkaan kyselyn tulosten mukaan vuokrasopimuksen sähköinen tekeminen on otettu hyvin vastaan. Kyselyn perusteella lähes kaikki vastaajat (94 %) antavat kiitettävän tai hyvän arvosanan vuokrasopimuksen sähköisestä tekemisestä. Lähes pelkästään kiitettäviä ja hyviä arvosanoja kyselyyn vastanneet uudet asukkaat antoivat myös asiakaspalvelusta, asunnon hakemisesta ja asuntoesittelystä.
VVO kilpailutti katsauskaudella laajakaista- ja televisiopalveluiden toimittamisen asiakkailleen ja sopi yhteistyöstä DNA:n ja Elisan kanssa. Jatkossa vuokraan sisältyvän entistä nopeamman 10 Mbit:n laajakaistayhteyden saa lähes jokaiseen VVO:n asuntoon, sillä sopimukset kattavat noin 38 500 kotitaloutta. Sopimukset astuvat voimaan 1.1.2015 ja ne jatkuvat vuoden 2019 loppuun asti.
Joka toinen vuosi pidettävät alueelliset VVO-päivät järjestettiin tänä keväänä. Kaikkiaan kahdeksaan tilaisuuteen osallistui noin 650 asukasaktiivia.
Investoinnit ja kiinteistökehitys
Katsauskaudella käynnistyi 242 (364) asunnon rakentaminen. Rakenteilla oli katsauskauden lopussa yhteensä 919 (802) asuntoa, joista vapaarahoitteisia oli 858 (683) ja valtion pitkällä korkotuella rahoitettuja 61 (119) asuntoa. Rakenteilla olevista asunnoista Helsingin seudulla sijaitsee 759 (569) asuntoa ja 160 (233) Suomen muissa kasvukeskuksissa.
VVO:n rakennusliikkeille lähettämään sadan miljoonan euron tarjouspyyntöön vastasivat määräaikaan mennessä useat rakennusliikkeet, joista kahden kanssa neuvottelut jatkuvat. Tarjouspyyntö koski rakennusliikkeiden tonteille tehtäviä vapaarahoitteisia vuokra-asuntoja lähinnä pääkaupunkiseudulle.
VVO osti touko-kesäkuussa Helsingin Diakonissalaitoksen säätiöltä vuokra-asuntoja Helsingin Etu-Töölöstä, Signe ja Ane Gyllenbergin säätiöltä Munkkiniemestä ja Paavo Nurmen Säätiöltä Lauttasaaresta. VVO myi katsauskauden aikana 163 (226) asuntoa.
Konsernin bruttoinvestoinnit olivat 101,6 (72,2) miljoonaa euroa. Investoinneista 12,2 (17,3) miljoonaa euroa kohdistui aktivoituihin korjausmenoihin.
VVO Vapaa -liiketoiminnan osuus bruttoinvestoinneista oli 92,6 (64,3), VVO Arava -liiketoiminnan osuus 9,0 (7,9) miljoonaa euroa.
Korjausmenot yhteensä olivat 32,9 (32,4) miljoonaa euroa, joista tulosvaikutteisia korjauksia oli 20,7 (15,1) miljoonaa euroa.
VVO:n kiinteistöjen lämpötilakorjattu lämmitysenergian ominaiskulutus oli katsauskauden aikana noin 1 % korkeampi kuin edellisvuoden vastaavana aikana.
8.4.2014 VVO-yhtymä Oyj myi omistusosuutensa Suomen Asumisoikeus Oy:stä Asuntosäätiön tytäryhtiö Asuntosäätiön Asumisoikeus Oy:lle.
Henkilöstö
VVO-konsernin henkilöstömäärä katsauskauden lopussa oli 366 (364) ja katsauskaudella keskimäärin 335 (343). Lisäksi VVO:lla työskenteli noin 40 kesätyöntekijää.
Johtaminen ja hallinto
Hallituksen jäsen Antti Rinne erosi VVO-yhtymä Oyj:n hallituksesta 24.5.2014. Hallituksen tai johtoryhmän kokoonpanossa ei tapahtunut muita muutoksia.
Omistajat
Yhtiön omistuksessa ei ole tapahtunut katsauskaudella olennaisia muutoksia.
| VVO:n suurimmat osakkeenomistajat | % osakekannasta |
| Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö Ilmarinen | 18,00 |
| Keskinäinen työeläkevakuutusyhtiö Varma | 16,98 |
| Metallityöväen Liitto ry | 9,70 |
| Julkisten ja hyvinvointialojen liitto JHL ry | 8,73 |
| Rakennusliitto ry | 8,31 |
| Palvelualojen ammattiliitto PAM ry | 7,49 |
| Ammattiliitto Pro ry | 7,47 |
| Opetusalan Ammattijärjestö OAJ ry | 7,46 |
| TEAM Teollisuusalojen ammattiliitto ry | 5,99 |
| Tehy ry | 1,39 |
| Muut | 8,48 |
| Yhteensä | 100,00 |
Yritysvastuu
VVO:n toiminta perustuu monipuolisen, turvallisen ja hyvän vuokra-asumisen tarjoamiseen. VVO osallistuu Suomen asuntopoliittiseen keskusteluun vuokra-asumisen aseman parantamiseksi. VVO:n talouden vakaa kehitys ja pitkäjänteinen omistajakunta edesauttavat hyvän vuokra-asumisen kehittämistä Suomessa.
Katsauskaudella VVO palkkasi noin 40 kesätyöntekijää eri puolille Suomea. VVO on mukana Vastuullinen kesäduuni -kampanjassa.
VVO:n Virkeä-ohjelman stipendejä myönnettiin 26 lupaavalle urheilijalle kevään 2014 haussa. Stipendeillä tuetaan 14 – 20 -vuotiaita urheilijoita, jotka sitoutumisellaan osoittavat halua menestyä lajissaan. Lisäksi VVO sponsoroi seuraavia kuutta urheilijaa: Lassi Etelätaloa, Henry Mannia, Nooralotta Neziriä, Emilia Soinia, Venla Paunosta ja Tommi Pullia.
Lähiajan riskit ja epävarmuustekijät
Rahoituksellisten riskien osalta tilanne ei ole olennaisesti muuttunut tilinpäätöksessä kuvatusta. Lainakantaan ei ole tullut oleellisia muutoksia.
Rahamarkkinoiden epävarmuus jatkuu ja siitä aiheutuvat rahoitusriskit liittyvät lähinnä korkomarginaalien nousuun ja muihin rahoitusehtojen heikkenemisiin.
Katsauskauden jälkeiset tapahtumat
Katsauskauden päättymisen jälkeen ei ole ollut merkittäviä tapahtumia.
Näkymät vuodelle 2014
Suomalaisten yritysten suhdannenäkymät ovat vuoden loppupuolelle vaatimattomat. Suhdannetilanne on kaikilla päätoimialoilla alle keskimääräisen. Suomen talouden kehitykseen liittyvä epävarmuus jatkuu maailmantalouden vähäisestä elpymisestä huolimatta. Kuluttajien heikko luottamus talouteen jatkuu ja käytettävissä olevien tulojen odotetaan edelleen supistuvan. Korkotason odotetaan säilyvän poikkeuksellisen alhaisena.
Vuokra-asuntojen kysynnän odotetaan pysyvän hyvällä tasolla. Uudistuotannon painopiste säilyy edelleen vapaarahoitteisissa vuokra-asunnoissa. Lisäksi omistusasuntomarkkinoilta siirtyy asuntoja vuokrauskäyttöön.
Asuntorakentamisen aloitukset supistuvat hieman. Pääkaupunkiseudulla asuntoaloitusten määrän oletetaan kuitenkin pysyvän viime vuoden tasolla. Koko maan tasolla vapaarahoitteisten kerros- ja rivitaloasuntojen aloitusten määrä jäänee hieman alle vuoden 2013 tason. Vähistä vapaarahoitteiseen vuokra-asumiseen soveltuvista tonteista käydään kovaa kilpailua.
Valmiiden myymättömien asuntojen määrä on jatkanut kasvuaan, mikä hillitsee rakennusliikkeiden aloituksia. Korjausrakentamisen volyymin kasvu jatkuu.
VVO:n taloudellisen vuokrausasteen ja vaihtuvuuden odotetaan pysyvän nykyisellä tasolla. Konsernin tuloskehityksen odotetaan pysyvän hyvänä erityisesti VVO Vapaa -liiketoiminnassa. Kasvukeskusten vuokra-asuntojen vakaan kysynnän vuoksi investoinnit jatkuvat vahvoina. VVO-konserni tuo markkinoille myös uuden vuokra-asumisen brändin ja uusia asumisen palveluita.
Keskeiset tunnusluvut
| VVO-konserni | 1.1.-30.6.2014 | 1.1.-30.6.2013 | 1.1.-31.12.2013 |
| Liikevaihto, Me | 188,5 | 171,6 | 346,6 |
| Liikevoitto, Me | 73,8 | 64,6 | 116,2 |
| % liikevaihdosta | 39,2 | 37,7 | 33,5 |
| Tulos ennen tilinpäätössiirtoja ja veroja, Me | 51,7 | 43,9 | 75,9 |
| % liikevaihdosta | 27,5 | 25,6 | 21,9 |
| Osakekohtainen tulos, e | 5,49 | 4,44 | 10,07 |
| Taseen loppusumma, Me | 2 543,4 | 2 379,8 | 2 468,5 |
| Oman pääoman tuotto-% (ROE) | 15,6 | 14,3 | 15,5 |
| Sijoitetun pääoman tuotto-% (ROI) | 6,5 | 6,2 | 5,5 |
| Omavaraisuusaste käyvin arvoin, % | 41,3 | 38,4 | 41,3 |
| Asunnot ja liiketilat käyvin arvoin, Me | 3 426,2 | 3 174,9 | 3 351,1 |
| Oma pääoma / osake käyvin arvoin, e | 214,17 | 183,74 | 209,16 |
| Omavaraisuusaste kirjanpitoarvoin, % | 21,0 | 19,7 | 20,7 |
| Bruttoinvestoinnit, Me | 101,6 | 72,2 | 223,2 |
| Korollinen vieraspääoma, Me | 1 847,7 | 1 744,2 | 1 795,1 |
| Rahavarat, Me | 149,6 | 148,3 | 142,3 |
| Henkilöstö kauden lopussa | 366 | 364 | 324 |
| Käyvän arvon määritys on tehty 30.6.2014, 30.6.2013 ja 31.12.2013 ja raportoitu osavuosikatsausten ja tilinpäätöksen yhteydessä. Ulkopuolinen asiantuntija antaa arvonmäärityksestä lausunnon. | |||
VVO:n taloudellisen tiedon julkaisuajankohdat vuonna 2014
- 29.10.2014 Osavuosikatsaus tammi-syyskuu 2014
Lisätietoja:
toimitusjohtaja Jani Nieminen, puh. 050 373 4847
talousjohtaja Raimo Vehkaluoto, puh. 0400 416 728
sähköposti: etunimi.sukunimi@vvo.fi
VVO:n osavuosikatsaus 1-6/2014
Osavuosikatsaus 1-6/2014 info (pdf 1 Mt)
VVO-yhtymä Oyj on Suomen suurin yksityinen vuokranantaja. Yhtiö tarjoaa hyvää vuokra-asumista ja asumisen Lumo-palveluja. Konserniin kuuluu noin 32 500 vuokra-asuntoa eri puolilla Suomea. Konserni työllistää noin 300 asumisen ammattilaista.