Investoinnit jatkuivat Lumo-liiketoimintaan kasvukeskuksissa.
Yhteenveto tammi-maaliskuusta 2016 (vertailukausi 1.1.–31.3.2015)
- Konsernin bruttoinvestoinnit kauden aikana olivat 43,7 (53,3) miljoonaa euroa. Bruttoinvestoinnit olivat 45,6 (58,6) prosenttia liikevaihdosta.
- Sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli 3,7 (3,8) miljardia euroa. Sijoitetun pääoman tuotto oli 7,6 (8,5) prosenttia.
- Konsernin liikevaihto oli 95,9 (90,9) miljoonaa euroa. Liikevaihto muodostuu kokonaisuudessaan vuokraustoiminnan tuotosta.
- Tulos ennen veroja oli 54,3 (60,4) miljoonaa euroa. Tulokseen sisältyy 14,1 (26,0) miljoonan euron nettovoitto sijoituskiinteistöjen käypään arvoon arvostamisesta. Hyvä tulos perustuu käyvän arvon muutokseen, alhaisiin rahoituskuluihin, hyvään taloudelliseen vuokrausasteeseen ja ylläpitokulujen hallintaan.
- Nettovuokratuotto oli 60,8 (55,4) miljoonaa euroa, joka on 63,4 (61,0) prosenttia liikevaihdosta. Nettovuokratuottoa kasvattivat valmistunut uudistuotanto, kasvaneet vuokratuotot sekä ylläpito- ja korjauskulujen hallinta.
- Taloudellinen vuokrausaste säilyi hyvänä ja oli 96,9 (97,4) prosenttia.
- Rakenteilla oli katsauskauden päättyessä 1 046 (1 324) vuokra-asuntoa.
- Konsernin omistuksessa oli 37 293 (40 760) vuokra-asuntoa 31.3.2016.
Toimitusjohtaja Jani Nieminen:
VVO-konsernin taloudellinen kehitys jatkui hyvänä katsauskaudella. Suuntaamme vahvasti tulevaisuuteen ja kasvatamme vuokra-asuntomäärää, jotta työvoiman liikkuvuus kasvukeskuksiin helpottuisi ja Suomella olisi paremmat kasvun mahdollisuudet. Erityisesti tuemme pääkaupunkiseudun elinvoimaisuutta asuntoinvestoinneillamme.
Seuraavan kolmen vuoden aikana VVO-konsernin tavoite on investoida voimakkaasti Lumo-asuntotarjonnan kasvuun rakennuttamalla uutta tai ostamalla jo olemassa olevaa kiinteistökantaa. Tällä hetkellä Lumo-vuokra-asuntojemme määrä on 28 901 ja markkinaosuutemme on 6,5 prosenttia markkinaehtoisesta vuokra-asuntokannasta. Rakenteilla oli katsauskauden lopussa yhteensä 1 046 Lumo-asuntoa.
VVO-konserni investoi alkuvuoden aikana 43,7 miljoonaa euroa vuokra-asuntoihin, minkä työllistävän vaikutuksen arvioidaan olevan noin 699* henkilötyövuotta ja verokertymän noin 18** miljoonaa euroa. Viime vuoden bruttoinvestointimme olivat 235,0 miljoonaa euroa vastaten noin 3 760 henkilötyövuotta ja noin 96 miljoonan euron verokertymää.
Hyvin vastaanotettu mahdollisuus yhteiskäyttöautoon laajeni palvelemaan asukkaitamme Vantaalla. Yhteiskäyttöauto on tarjolla myös tiettyjen kohteiden asukkaille Tampereella, Espoossa, Jyväskylässä, Helsingissä ja Turussa. Viime syksynä lanseerattu Lumo kotinyt.fi -asuntovuokraamo on otettu hyvin vastaan: katsauskauden loppuun mennessä palvelun kautta oli valittu ja vuokrattu heti noin 350 asuntoa.
*Laskentakäytäntö perustuu VTT:n ja Rakennusteollisuusliiton laskentakäytäntöön: 1 miljoonan euron panostus rakentamiseen työllistää 16 henkilötyövuotta.
**VTT, RT: 1 miljoonan euron investointi kerrostalorakentamiseen kerryttää verotuloja ja veroluoteisia maksuja 410 000 euroa.
Näkymät vuodelle 2016
Markkinanäkymät
Suomen talouskasvun odotetaan jäävän Suomen Pankin ennusteen mukaan selvästi muuta euroaluetta hitaammaksi vuonna 2016. Suomen talouden näkymiin vaikuttavat muun muassa heikko vienti, teollisuuden rakennemuutos, heikentynyt kustannuskilpailukyky ja työikäisen väestön määrän supistuminen. Työllisyyden näkymät ovat heikot.
Euroopan keskuspankin toimenpiteet tukevat euroalueen talouden kehitystä, vaikka näkymät heikentyivät vuoden 2015 lopussa. EKP:n rahapolitiikan seurauksena yleisen korkotason ennakoidaan pysyvän edelleen alhaisena.
Vuokra-asuntojen kysynnän odotetaan jatkuvan vahvana suurimmissa kasvukeskuksissa. Erot eri alueiden välillä kasvavat ja joillakin alueilla kysyntä ja tarjonta kohtaavat. Vapaarahoitteista vuokra-asuntotuotantoa on rakennettu viime vuosina runsaasti. Uudistuotannon painopisteen arvioidaan säilyvän edelleen vapaarahoitteisissa vuokra-asunnoissa. Kaupungistumisen jatkuminen näkyy kerrostalorakentamisen määrän kasvuna suurimmissa kasvukeskuksissa.
Omistusasuntojen hintakehityksen odotetaan jatkuvan vakaana. Keskeisillä paikoilla sijaitsevien pienten asuntojen hintojen odotetaan nousevan hieman, ja reuna-alueilla isojen asuntojen hinnat saattavat hieman laskea.
Rakennusliikkeiden aloitukset ovat verrattain alhaisella tasolla. Korjausrakentamisen volyymin kasvun arvioidaan jatkuvan.
VVO-konsernin näkymät
Vuoden 2016 aikana VVO-konsernin taloudellisen vuokrausasteen odotetaan pysyvän nykyisellä tasolla vuokra-asuntojen kysynnän jatkuessa edelleen vakaana. VVO-konserni arvioi, että myyntien vaikutuksella oikaistut nettovuokratuotot kasvavat. Investointien odotetaan ylittävän vuoden 2015 tason. Arvio perustuu voimassa oleviin vuokrasopimuksiin ja kasvukeskusten vakaaseen kysyntään.
Toimintaympäristö
Yleinen toimintaympäristö
Euroopassa suhdannetilanne parani hieman katsauskauden aikana. Yhdysvaltojen talous kehittyi odotusten mukaan myönteisesti.
Suomessa talouskehitys jatkui vaisuna. Vienti ja teollisuustuotanto eivät ole elpyneet merkittävästi. Kotitalouksien ja yritysten luottamus on alhaalla. Tämä näkyi muun muassa omistusasuntojen kysynnässä ja rakennusinvestoinneissa.
Tilastokeskuksen mukaan vanhojen kerros- ja rivitaloasuntojen hinnat nousivat hieman koko maassa. Pääkaupunkiseudulla hinnat nousivat muuta maata enemmän vuoden takaiseen verrattuna.
Toimialan toimintaympäristö
Vuokra-asuntojen kysyntä jatkui hyvänä. Pienillä vuokra-asunnoilla ja uudiskohteilla oli hyvä menekki erityisesti kasvukeskuksissa. Pääkaupunkiseudulla oli edelleen tarve uusille vuokra-asunnoille.
Uuden tarjonnan painopiste oli vapaarahoitteisissa vuokra-asunnoissa. Uudisrakentamisen tai korjausrakentamisen hintatasossa ei tapahtunut huomattavaa muutosta. Omistusasuntotuotannon markkinatilanne mahdollisti vuokra-asuntojen rakennuttamisessa tavanomaista parempien neuvottelu-urakkahankkeiden toteutuksen.
Kaavoituksen hitaus ja pula rakentamiskelpoisesta tonttimaasta erityisesti pääkaupunkiseudulla heikensivät vuokra-asuntojen tuotantoedellytyksiä.
Liiketoiminta
VVO-yhtymä Oyj tarjoaa Lumo- ja VVO-brändeillä turvallista, monipuolista ja vaivatonta vuokra-asumista sekä asumisen palveluiden valikoiman erilaisiin elämäntilanteisiin.
Sijoituskiinteistöjen käypä arvo katsauskauden lopussa oli 3,7 (3,8) miljardia euroa mukaan lukien myytävinä oleviin pitkäaikaisiin varoihin luokitellut 183,2 miljoonaa euroa. VVO-konserni omisti katsauskauden lopussa 37 293 (40 760) vuokra-asuntoa, joihin sisältyvät myytäväksi luokitellut sijoituskiinteistöt.
Asuntovuokrausliiketoiminnan erityispiirteenä on liiketoiminnan vakaus ja ennustettavuus, mikä tukee toiminnan kehittämisedellytyksiä. Yrityksen liiketoiminnan luonne, vahva taloudellinen asema ja tuloksentekokyky mahdollistavat investoinnit erilaisissa suhdannetilanteissa.
VVO-konsernin 8 631 vuokranmääritykseltään omakustannusperusteisen asunnon myynnin yksityiskohdat ovat täsmentyneet. Kohteet myydään ns. suoralla kiinteistökaupalla Y-Säätiön konserniin kuuluvalle Kiinteistö Oy Y-Asunnoille. Kauppahinta on Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARA:n vahvistama luovutuskorvaus, jonka ARA määrää erissä. Ensimmäisen erän osalta kauppa on toteutettu 31.3.2016 ja luovutuskorvaus on nyt määritelty. Loppuosan osalta luovutuskorvauksen määrittelyn arvioidaan valmistuvan lähiaikoina.
Liikevaihto
VVO-konsernin liikevaihto 1.1.–31.3.2016 oli 95,9 (90,9) miljoonaa euroa. Lumo-liiketoiminnan liikevaihto oli 68,5 (45,3) ja VVO-liiketoiminnan 27,8 (46,7) miljoonaa euroa. Liikevaihto muodostuu kokonaisuudessaan vuokraustoiminnan tuotosta.
Liiketoiminnan tulos ja kannattavuus
Konsernin nettovuokratuotto oli 60,8 (55,4) miljoonaa euroa, joka on 63,4 (61,0) prosenttia liikevaihdosta. Lumo-nettovuokratuotto oli 43,7 (28,9) miljoonaa euroa. VVO-nettovuokratuotto oli 17,4 (27,1) miljoonaa euroa.
Konsernin tulos ennen veroja oli 54,3 (60,4) miljoonaa euroa. Tulokseen sisältyy 14,1 (26,0) miljoonan euron nettovoitto sijoituskiinteistöjen käypään arvoon arvostamisesta sekä luovutusvoittoja ja -tappioita 1,0 (0,9) miljoonaa euroa. Hyvä tulos perustuu sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutokseen, alhaisiin rahoituskuluihin, hyvään taloudelliseen vuokrausasteeseen ja ylläpitokulujen hallintaan. Rahoitustuotot ja -kulut olivat -12,4 (-12,3) miljoonaa euroa.
Tase, rahavirta ja rahoitus
Konsernin taseen loppusumma oli katsauskauden lopussa 3 983,4 (4 031,3) miljoonaa euroa. Oman pääoman määrä oli 1 729,9 (1 604,2) miljoonaa euroa. Omavaraisuusaste oli 43,5 (39,9) prosenttia. Osakekohtainen oma pääoma oli 233,61 (216,64) euroa. Lumo-liiketoiminnan omavaraisuusaste oli 44,4 (45,1) prosenttia. Konsernin oman pääoman tuotto oli 10,2 (12,1) prosenttia ja sijoitetun pääoman tuotto 7,6 (8,5) prosenttia.
Konsernin likvidit rahavarat olivat katsauskauden lopussa 138,0 (108,5) miljoonaa euroa. Konsernin maksuvalmius oli katsauskaudella hyvä. 200 miljoonan euron yritystodistusohjelmasta oli katsauskauden lopussa liikkeellä 155,8 (69,8) miljoonaa euroa. Lisäksi konsernilla on 100 miljoonan euron sitovat luottolimiitit ja 5 miljoonan euron ei-sitova luottolimiitti, jotka olivat katsauskauden lopussa käyttämättä.
Korollinen vieras pääoma katsauskauden lopussa oli 1 506,7 (1 856,1) miljoonaa euroa, joista markkinaehtoisia lainoja oli 1 003,8 (905,1) miljoonaa euroa. Konsernin luototusaste katsauskauden päättyessä oli 42,4 (48,6) prosenttia.
Lainakannan keskikorko oli 2,3 (2,5) prosenttia sisältäen korkojohdannaiset. Lainojen keskimaturiteetti katsauskauden lopussa oli 7,2 (10,5) vuotta.
VVO Kodit Oy allekirjoitti sopimuksen Swedbank AB:n kanssa 100 miljoonan euron vakuudellisesta viisivuotisesta lainasta 29.3.2016.
Kiinteistöomaisuus ja käypä arvo
VVO-konsernin omistamien vuokra-asuntojen kokonaismäärä oli katsauskauden lopussa 37 293 (40 760) kappaletta. Asunnoista 28 901 (20 019) kuului Lumo -liiketoimintaan ja 8 392 (20 741) VVO-liiketoimintaan. Katsauskauden lopussa konserni omisti asuntoja 39 (42) paikkakunnalla.
VVO-konsernin omistamien sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli katsauskauden lopussa 3,7 (3,8) miljardia euroa. Käyvät arvot sisältävät Myytävänä olevan kannan 183,2 (0,0) miljoonaa euroa. Käypä arvo laski katsauskaudella -293,9 (73,3) miljoonalla eurolla lähinnä sijoituskiinteistöjen myyntien takia. Muutokseen sisältyy 14,1 (26,0) miljoonan euron nettovoitot sijoituskiinteistöjen käypään arvoon arvostamisesta. Konsernin omistamien sijoituskiinteistöjen käypä arvo määritellään neljännesvuosittain yhtiön oman arvioinnin perusteella. Ulkopuolinen asiantuntija antaa lausunnon konsernin omistamien sijoituskiinteistöjen arvonmäärityksestä. Viimeisin lausunto on annettu tilanteesta 31.3.2016. Käyvän arvon määrityksen perusteet on esitetty osa-vuosikatsauksen liitetiedoissa.
Konsernin omistama tonttivaranto oli katsauskauden lopussa noin 147 000 kem² (115 000 kem²). Tonttivarannon käypä arvo oli katsauskauden päättyessä 68,9 (40,5) miljoonaa euroa.
Asuntovuokraus
Vuokra-asuntojen kysyntä jatkui vahvana kasvukeskuksissa. Erot eri alueiden välillä kasvavat ja joillakin alueilla kysyntä ja tarjonta kohtaavat. Suurin kysyntä kohdistui aiempien vuosien tapaan pienimpiin asuntoihin, yksiöihin ja kaksioihin.
Asuntojen taloudellinen vuokrausaste pysyi hyvällä tasolla ja oli katsauskaudella 96,9 (97,4) prosenttia. Katsauskauden päättyessä peruskorjausten vuoksi tyhjänä oli 250 (527) asuntoa. Vaihtuvuus, johon sisältyvät sisäiset vaihdot, nousi hieman verrattuna tilikauden 2015 vastaavaan jaksoon ja oli 7,6 (6,8) prosenttia.
Markkinaehtoisten Lumo-asuntojen, joita oli 28 386 (26 808), keskineliövuokra oli katsauskauden lopussa 14,40 (13,80) euroa ja keskimäärin kauden aikana 14,16 (13,52) euroa. Omakustannusvuokranmäärityksen piiriin kuuluvien VVO-asuntojen, joita oli 8 907 (13 952), vastaavat luvut olivat kauden päättyessä 12,93 (12,77) euroa ja katsauskauden aikana keskimäärin 12,73 (12,58) euroa.
Aktiivisten hakemusten (hakemus voimassa 3 kk) määrä oli katsauskauden lopussa 13 735 (18 774) kappaletta. Aktiivisia hakemuksia irtisanottua asuntoa kohden oli keskimäärin 15,1 (19,0) kappaletta. Katsauskauden aikana saapui uusia asuntohakemuksia 12 742 (16 476).
Lumo-asukkaiden mahdollisuus yhteiskäyttöautoon laajeni Vantaalle. Yhteiskäyttöauto on tarjolla myös Tampereen Hervannassa, Espoon Suurpellossa, Jyväskylässä, Helsingin Sörnäisissä ja Turussa. Viime syksynä lanseerattu Lumo kotinyt.fi on otettu hyvin vastaan: katsauskauden loppuun mennessä palvelun kautta oli valittu ja vuokrattu heti noin 350 asuntoa.
Keskimääräinen asiakkuusaika säilyi erinomaisena ja oli 6,0 (5,9) vuotta. Onnistuneen vuokravalvonnan ja asumisneuvonnan vuoksi vuokrasaatavien määrä suhteessa vuokraustoiminnan vuositason liikevaihtoon pysyi alhaisena ja oli katsauskauden päättyessä 1,0 (1,2) prosenttia.
Investoinnit, realisoinnit ja kiinteistökehitys
Katsauskaudella käynnistyi 98 (197) asunnon rakentaminen. Rakenteilla oli katsaus-kauden lopussa yhteensä 1 046 (1 324) asuntoa, joista kaikki ovat vapaarahoitteisia. Rakenteilla olevista asunnoista Helsingin seudulla sijaitsee 815 (851) asuntoa ja 231 (473) Suomen muissa kasvukeskuksissa.
VVO-konserni osti katsauskaudella 0 (40) asuntoa ja myi katsauskauden aikana 4 076 (73) asuntoa. Lisäksi 4 586 asunnon myynnistä on tehty sitova esisopimus.
Katsauskaudella valmistui 241 (0) uutta asuntoa. Vuoden loppuun mennessä arvioidaan valmistuvan 567 (670) asuntoa.
Konsernin bruttoinvestoinnit olivat 43,7 (53,3) miljoonaa euroa. Korjauskulut ja ajan-mukaistamisinvestoinnit olivat katsauskaudella yhteensä 11,4 (15,9) miljoonaa euroa, joista ajanmukaistamisinvestointien osuus oli 4,6 (7,5) miljoonaa euroa. Lumo-liiketoiminnan osuus bruttoinvestoinneista oli 43,6 (51,8) ja VVO-liiketoiminnan 0,1 (1,5) miljoonaa euroa.
Sitovia hankintasitoumuksia oli katsauskauden päättyessä yhteensä 298,9 (269,1) miljoonan euron arvosta. Hankintasitoumuksilla rakennutetaan 1 934 uutta asuntoa, joista 1 046 oli rakenteilla katsauskauden päättyessä.
VVO-konserni sopi Pohjola Rakennus Oy Uusimaan kanssa vuokra-asuntojen toteuttamisesta lähes 50 miljoonan euron arvosta Helsinkiin, Vantaalle ja Hyvinkäälle. Yhteensä rakenteille tulee tällä sopimuksella 263 Lumo-vuokra-asuntoa, jotka valmistuvat pääosin seuraavien kahden vuoden aikana.
Espoon kaupungin elinkeino- ja kilpailukykyjaosto varasi VVO-konsernille ja SRV:lle alueen Kivenlahden metrokeskuksen suunnittelua varten. Suunnittelualueelle kaavaillaan noin 76 000 neliömetriä asuintiloja ja noin 56 000 neliömetriä liike-, toimisto- ja palvelutiloja sekä bussiterminaalia ja liityntäpysäköintiä. Kaikkiaan alueelle rakennetaan noin 1 200 asuntoa.
Kiinteistöjen lämmitysenergian kulutus oli katsauskauden aikana 121,9 (105,5) GWh.
Yhtiökokous
VVO-yhtymä Oyj:n varsinaisessa yhtiökokouksessa 17.3.2016 hallituksen jäseniksi valittiin vuoden 2017 varsinaiseen yhtiökokoukseen päättyvälle toimikaudelle nykyiset jäsenet Riku Aalto, Matti Harjuniemi, Olli Luukkainen, Jorma Malinen, Reima Rytsölä, Jan-Erik Saarinen ja Ann Selin sekä uutena jäsenenä Mikko Mursula. Hallituksen puheenjohtajaksi valittiin Riku Aalto.
Yhtiökokouksessa valittaville hallituksen jäsenille päätettiin maksaa seuraavaa vuosipalkkiota: hallituksen puheenjohtajalle 20 000 euroa, hallituksen varapuheenjohtajalle 11 000 euroa sekä kullekin jäsenelle 8 000 euroa. Lisäksi hallituksen kokouksista päätettiin maksaa kokouspalkkiona 600 euroa kokoukselta.
Yhtiön tilintarkastajaksi valittiin seuraavan varsinaisen yhtiökokouksen päättymiseen saakka kestävälle toimikaudelle KPMG Oy Ab päävastuullisena tilintarkastajana KHT Esa Kailiala.
Yhtiökokous päätti hallituksen esityksen mukaisesti, että yhtiö maksaa osinkoa tili-kaudelta 2015 viisi (5) euroa A-osakkeelta eli yhteensä 37 012 800,00 euroa ja vapaaseen omaan pääomaan jätetään 151 710 864,19 euroa.
Lisätietoja:
toimitusjohtaja Jani Nieminen, VVO-yhtymä Oyj, puh. 050 373 4847, jani.nieminen@vvo.fi
talousjohtaja Erik Hjelt, VVO-yhtymä Oyj, puh. 0400 472 313, erik.hjelt@vvo.fi
VVO-yhtymä Oyj tarjoaa Lumo- ja VVO-brändeillä turvallista, monipuolista ja vaivatonta vuokra-asumista sekä asumisen palveluiden valikoiman erilaisiin elämäntilanteisiin. Seuraavan kolmen vuoden aikana VVO-konsernin tavoite on investoida voimakkaasti asuntotarjonnan kasvuun rakennuttamalla uutta ja ostamalla jo olemassa olevaa kiinteistökantaa. lumo.fi, vvo.fi
VVO-yhtymä Oyj tarjoaa Lumo- ja VVO-brändeillä turvallista, monipuolista ja vaivatonta vuokra-asumista sekä asumisen palveluiden valikoiman erilaisiin elämäntilanteisiin. Seuraavan kolmen vuoden aikana VVO-konsernin tavoite on investoida voimakkaasti asuntotarjonnan kasvuun rakennuttamalla uutta ja ostamalla jo olemassa olevaa kiinteistökantaa.