Strateginen keskittyminen markinaehtoisuuteen edellytti ara-kohteiden säänneltyä asuntokauppaa
Säännellyn asuntokaupan osalta ARA:lla on lakiin kirjattuna kaksi tehtävää: enimmäisluovutuskorvauksen vahvistaminen sekä ostajatahon nimeäminen. Yleishyödyllisen asuntokannan luovutuskorvaus eli kauppahinta on säännelty laissa sekä ARA:n ohjeissa. Enimmäisluovutuskorvaus on omistajien aikanaan kohteiden rakentamiseen tai korjaamiseen sijoittamat omat varat indeksikorjattuna. Hyväksytyt omat varat toimivat sekä yleishyödyllisyyslainsäädännön mukaisen tuoton tuloutuksen että myyntitilanteessa kauppahinnan perusteena. Kohdekohtaiset omat varat ARA on vahvistanut aikanaan kohteiden hankinta-arvon vahvistamisen yhteydessä, jonka lisäksi ARA on vuosittain vahvistanut omien varojen määrän laskentaperusteeksi yleishyödyllisen VVO Asunnot Oy:n säänneltyä tuoton tuloutusta varten. Kauppahinnan ollessa säännelty toteutukselle muodostui ainoaksi tavoitteeksi sopivan ja vastuullisen ostajatahon löytäminen. Ostajaksi valikoitui Y-Säätiö, jolla oli valmiiksi myös yleishyödyllisyysstatus ja jonka tiedettiin tähtäävän hyvään toimintaan asukkaiden kannalta ja olevan ARA:n nimeämispäätöksen kannalta kelpo ostajataho.
Aamulla 14.12.2015 VVO ja Y-säätiö allekirjoittivat aiesopimuksen kaupan toteuttamisesta. Samaan tilaisuuteen heti allekirjoituksen jälkeen oli kutsuttu paikalle myös Aran ylijohtaja Hannu Rossilahti, jolle informoitiin kaupan kokonaisuus, tavoiteaikataulu sekä suunniteltu toteutusmekanismi. Ara on myöhemmin esittänyt väitteitä, ettei ole ollut tietoinen kaupan toteutuksesta. Nämä väitteet ovat vääriä.
Myydyn asuntokokonaisuuden omisti VVO-konsernin yleishyödyllinen tytäryhtiö VVO Asunnot Oy. Kaupan toteuttaminen myymällä VVO Asunnot Oy:n osakekanta ei ollut mahdollinen, sillä VVO Asunnot Oy oli muodostunut jakautumisella VVO-konsernin allokoitua asuntokantansa omistaminen erillisiin omistaviin tytäryhtiöihin voimassa olevien rajoitusten mukaisesti. Ennen jakautumista ns. vanha VVO Asunnot Oy oli vuosia omistanut historiallisista syistä myös noin 2.000 täysin rajoituksista vapaata vuokra-asuntoa. Nämä rajoituksista vapaat asunnot olivat vuosien varrella muodostaneet merkittävässä määrin yleishyödylliseen toimintaan kuulumatonta vuokraustoiminnan tulosta VVO Asunnot Oy:lle. Jakautumisen johdosta konsernin tytäryhtiöiden välillä oli saatavia sekä velkasuhteita ja tällaisen tytäryhtiön myyminen konsernin ulkopuolelle ei ollut mahdollista.
Asukkaiden kannalta parasta kaupan toteutusmallia ei voitu toteuttaa
Asukkaiden kannalta parhaana vaihtoehtona VVO:n ja Y-säätiön yhteinen suunnitelma oli siirtää koko myytävä asuntokanta ja sen liiketoiminta liiketoimintasiirrolla uuteen yhtiöön ja myydä tämän yhtiön koko osakekanta Y-säätiölle. Tämä kerrottiin ARA:n ylijohtajalle 14.12.2015 ja Ara oli nimennyt tämän uuden perustetun yhtiön yleishyödylliseksi yhteisöksi 27.11.2015.
Y-Säätiö haki ostajana Kuntarahoitus Oy:ltä ja Aralta hyväksynnän myytävien kohteiden korkotukilainojen siirrolle omistajavaihdoksen johdosta. Ara on, tietoisena uudelle yhtiölle tehtävästä liiketoimintasiirrosta, 29.12.2015 päätöksellään hyväksynyt näiden lainojen siirron ja uuden lainamarginaalin omistajavaihdoksen johdosta (ks. liitteet). Myöhemmin Ara on kuitenkin väittänyt, ettei ole ollut tietoinen järjestelystä.
Tammikuussa 2016 Ara ilmoitti yllättäen neuvotteluissa, ettei se noudata uuden yhtiön osalta lakiin kirjattua luovutuskorvauksen laskentatapaa. Aran esittämä uusi tulkinta luovutuskorvauksesta 8.600 asunnon kokonaisuudelle olisi ollut uuden yhtiön osakepääoma 50.000€. Toisaalta Ara ilmoitti ristiriitaisesti, että myytäessä VVO Asunnot Oy:n osakekanta luovutuskorvauksena käytettäisiin lakiin kirjattua kohdekohtaisten omien varojen indeksikorjattua määrää. Tämä Aran tarkoituksellisesti väärä luovutuskorvauksen tulkinta johti tilanteeseen, jossa suunniteltu kauppa päätettiin toteuttaa kiinteistökauppana. Kiinteistökauppa on sinällään ollut läpi vuosikymmenten se vakiintunut tapa, jolla Ara-kohteita on Suomessa myyty. Lakiin kirjattu luovutuskorvaus lasketaan aina samalla tavalla, oli kyseessä yksi kohde tai tuhansien asuntojen kokonaisuus – riippumatta kaupan teknisestä toteutusmuodosta. Kaupan toteuttaminen kiinteistökauppana aiheutti ostajalle kuitenkin 18.000.000 euron lisäkulut, jotka valitettavasti tulevat asukkaiden maksettavaksi tulevina vuosina.
Korjausrahoissa ei epäselvyyksiä
Mediassa on annettu ymmärtää, että VVO olisi pitänyt itsellään myydyn asuntokokonaisuuden osalta kertyneet korjausrahat. Tämä ei pidä paikkaansa. ARA valvoo vuosittain omakustannusvuokranmääritystä, korjauksiin kerättävää ja käytettävää rahaa. VVO ei ole koskaan saanut huomautusta vuokranmäärityksestään. Myydyn asuntokokonaisuuden osalta VVO on vuosina 2005-2015 kerännyt vuokrissa korjauksiin yhteensä 66 343 743 euroa ja käyttänyt investointikorjauksiin yhteensä 65 972 322 euroa. Kymmenen vuoden aikana korjauksiin kerätty ylijäämä oli 371.421 euroa. VVO on myös oma-aloitteisesti toimittanut helmikuussa 2016 Hannu Rossilahdelle selvityksen viimeisen kymmenen vuoden aikana vuokrissa korjauksiin kerätyistä ja korjauksiin käytetyistä euroista mediassa esitettyjen väitteiden johdosta. Ara ei ole esittänyt huomautettavaa tai eriävää mielipidettä toimitetusta laskelmasta. VVO pitää käsittämättömänä ja kunnianloukkaukseen rinnastettavana julkisuudessa esitettyjä väitteitä korjausrahojen väärin käytöstä.
Toteutettujen kauppojen yhteydessä VVO on siirtänyt yhtiömuotoisten kohteiden mukana ostajalle rahaa 3 M€, joka on kahdeksan kertaa enemmän kuin korjauksiin kertynyt kumulatiivinen varautuminen. Syynä siirretyn rahan määrään oli sekä korjauksiin varautumisen kattaminen että Aran tulkintojen aiheuttamien ylimääräisten kaupankulujen kompensointi Y-Säätiölle.
VVO edellyttää lain mukaisia ratkaisuja
Olemme koko ajan toimineet lain mukaisesti ja pyrkineet viranomaisen kanssa avoimeen yhteistyöhön, toteaa toimitusjohtaja Jani Nieminen. Valitettavasti näyttää kuitenkin siltä, että viime vuosina Aran olemassa oloon kohdistunut arvostelu, poliittinen paine ja yleishyödyllisen toimintamme lopettamiseen liittynyt mediajulkisuus ovat vaikuttaneet valvovan viranomaisen toimintaan tässä prosessissa, hän jatkaa.
Näkisimme hyväksi, että Aran toiminta tutkitaan. Olemme prosessissa törmänneet mm. tilanteeseen, jossa valvova viranomainen on kirjallisesti ilmoittanut hävittäneensä luovutuskorvauksen kannalta keskeisiä ja ikuisesti säilytettäviä asiakirjoja vaikeuttaen asian käsittelyä. Myöhemmin nämä asiakirjat kuitenkin ovat löytyneet VVO:n vedotessa diaarinumeroon ja omaan arkistoonsa. Olemme myös joutuneet hakemaan oikaisua molempiin Aran tekemiin enimmäisluovutuskorvauspäätöksiin, jotka ovat olleet selkeästi väärin. Ensimmäisen osakaupan osalta Ara on jo tehnyt uuden korjatun päätöksen. Korjattua päätöstä emme käytä nostamaan kauppahintaa, mutta halusimme oikaisuvaatimuksellamme saada oikean päätöksen. Odotamme saavamme myös kauppamme toisen osan osalta oikean ja lain mukaisen päätöksen lähiaikoina. Tilanne näyttää valitettavasti siltä, että toimija on prosessissa pyritty saamaan huonoon valoon antamalla väärää informaatiota.
Mielestämme on kohtuutonta, että toimijan on oikeudenmukaista kohtelua saadakseen oltava valmis käyttämään resursseja viranomaisen selkeästi virheellisten päätöksien muutoksenhakuun ja sen lisäksi oltava valmis myös hallinto-oikeusprosessiin. Toisaalta olemme koko prosessin ajan toimineet lain mukaisesti, edellyttäneet sitä myös valvovalta viranomaiselta ja tulemme tarvittaessa viemään asiakokonaisuuden käsittelyn eteenpäin tarvittavin keinoin.
14.09.2016
VVO-yhtymä Oyj
Lisätiedot: Toimitusjohtaja Jani Nieminen, VVO-yhtymä Oyj, p. 020 5083201
ara_vuokratalokorkotukilainojen hyvaksymispaatosten muutokset_1
ara_vuokratalokorkotukilainojen hyvaksymispaatosten muutokset_2
Korjauksiin varautuminen ja asuintalovaraukset
VVO-yhtymä Oyj tarjoaa vuokra-asuntoja ja asumisen palveluita Suomen kasvukeskuksissa. Asuntosijoitusyhtiön visiona on olla asumisen edelläkävijä ja asiakkaan ykkösvalinta.