Tilinpäätös 2023

23 
Hallituksen toiminta- 
kertomus ja tilinpäätös

Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 
2 
Sisällys 
HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS ................................................................ ................................................................ ............. 5
Kojamo Oyj lyhyesti................................................................ ................................................................ ............................................. 5
Strategia ................................................................ ................................................................ .............................................................. 5
Yhteenveto tuloksesta 2023 ................................................................ ................................................................ ................................ 6
Konsernin näkymät vuodelle 2024 ................................................................ ................................................................ ...................... 6
Säästöohjelma ................................................................................................ ................................................................ .................... 6
Venäjän hyökkäyssodan vaikutukset Kojamoon ................................................................ ................................................................ . 6
Keskeiset tunnusluvut ................................................................................................................................ ......................................... 7
Toimintaympäristö ................................................................................................................................ ............................................... 8
Liiketoiminta ................................................................ ................................................................ ........................................................ 9
Liikevaihto ................................................................ ................................................................ ......................................................... 10
Liiketoiminnan tulos ja kannattavuus................................................................ ................................................................ ................. 10
Tase, rahavirta ja rahoitus ................................................................ ................................................................ ................................. 10
Kiinteistöomaisuus ja käypä arvo ................................................................ ................................................................ ...................... 11
Asuntovuokraus ................................................................................................ ................................................................ ................ 11
Investoinnit, realisoinnit ja kiinteistökehitys ................................................................ ................................................................ ....... 13
Strategian edistyminen ja tavoitteet ................................................................................................ .................................................. 14
Osakkeet ja osakkeenomistajat ................................................................ ................................................................ ........................ 14
Hallinto ................................................................ ................................................................ .............................................................. 17
Henkilöstö ................................................................................................ ................................................................ ......................... 17
Muista kuin taloudellisista tiedoista annettava selvitys ................................................................ ...................................................... 18
Lähiajan riskit ja epävarmuustekijät ................................................................................................ .................................................. 28
Sisäinen tarkastus ................................................................ ................................................................ ............................................. 28
Konsernirakenne ja siinä tapahtuneet muutokset ................................................................ ............................................................. 29
Tilikauden jälkeiset tapahtumat ................................................................ ................................................................ ......................... 29
Hallituksen voitonjakoehdotus ................................................................ ................................................................ ........................... 29
EPRA-TUNNUSLUVUT ................................................................................................ ................................................................ .... 30
TILINPÄÄTÖS ................................................................ ................................................................ ................................................... 35
Konsernin laaja tuloslaskelma ................................................................ ................................................................ ........................... 35
Konsernitase ................................................................ ................................................................ ..................................................... 36
Konsernin rahavirtalaskelma ................................................................ ................................................................ ............................. 37
Laskelma konsernin oman pääoman muutoksista ................................................................................................ ............................ 38
Konsernitilinpäätöksen liitetiedot ................................................................ ................................................................ ....................... 39
1. Tilinpäätöksen esittämisperusta................................ ................................................................ ................................................ 40
1.1 Konsernin perustiedot ................................................................ ................................................................ ........................ 40
2. Liiketoiminnan tulos ................................................................................................................................ .................................. 41
2.1 Liikevaihdon erittely ................................................................ ................................................................ ............................ 42
2.2 Sijoituskiinteistöjen luovutusvoitot ja -tappiot ja Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut ........................................................... 42
2.3 Hallinnon kulut ................................................................ ................................................................ .................................... 43
2.4 Työsuhde-etuuksista aiheutuneet kulut ................................................................................................ .............................. 43
2.5 Poistot ja arvonalentumiset ................................................................................................ ................................................ 44
2.6 Tutkimus- ja kehitysmenot ................................................................ ................................................................ .................. 44
2.7 Osakekohtainen tulos ................................................................ ................................................................ ......................... 44
3. Kiinteistöomaisuus ................................................................ ................................................................ .................................... 45

Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 

1 Sijoituskiinteistöt ................................................................ ................................................................ ................................. 45
2 Myytävänä olevat pitkäaikaiset omaisuuserät ................................................................................................ .................... 49
3 Vaihto-omaisuus ................................................................ ................................................................ ................................. 50
4 Sijoituskiinteistöihin liittyvät vastuusitoumukset ja ehdolliset velat ..................................................................................... 50
Rahoitus ja oma pääoma ................................................................ ................................................................ .......................... 51
1 Oma pääoma ................................................................ ................................................................ ...................................... 51
2 Rahoitustuotot ja –kulut ................................................................ ................................................................ ...................... 53
3 Rahoitusvarat ja –velat arvostusluokittain ................................................................................................ .......................... 54
4 Korolliset velat ................................................................ ................................................................ .................................... 56
5 Johdannaissopimukset ................................................................ ................................................................ ....................... 57
6 Rahoitusriskien hallinta................................................................ ................................................................ ....................... 58
7 Vakuudet ja vastuusitoumukset ................................................................ ................................................................ .......... 61
Tuloverot ................................................................ ................................................................ ................................................... 61
1 Kauden verotettavaan tuloon perustuva vero ................................................................ ..................................................... 61
2 Laskennalliset verosaamiset ja -velat ................................................................ ................................................................ . 63
Muut tase-erät................................................................ ................................................................ ........................................... 64
1 Vuokrasopimukset ................................................................ ................................................................ .............................. 64
2 Aineettomat hyödykkeet ................................................................ ................................................................ ..................... 66
3 Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet ................................................................ ............................................................... 67
4 Pitkäaikaiset saamiset ................................................................ ................................................................ ........................ 68
5 Lyhytaikaiset myyntisaamiset ja muut saamiset ................................................................................................................. 69
6 Varaukset ja muut pitkäaikaiset velat ................................................................ ................................................................ . 69
7 Lyhytaikaiset ostovelat ja muut velat ................................................................................................ .................................. 70
Muut liitetiedot................................................................ ................................................................ ........................................... 70
1 Liiketoiminnan rahavirtojen oikaisut ................................................................ ................................................................ .... 70
2 Lähipiiritapahtumat ................................................................ ................................................................ ............................. 70
3 Konsernin tytäryritykset, osakkuusyritykset ja yhteisjärjestelyt ................................................................ ........................... 73
4 Venäjän hyökkäyssodan vaikutukset Kojamoon ................................................................ ................................................. 82
5 Tilikauden jälkeiset tapahtumat ................................................................................................ .......................................... 82
Tunnusluvut, niiden laskentakaavat sekä ESMA-ohjeistuksen mukaiset täsmäytyslaskelmat .......................................................... 83
EMOYHTIÖN TILINPÄÄTÖS ................................................................ ................................................................ ............................ 88
Emoyhtiön tuloslaskelma, FAS ................................................................ ................................................................ ......................... 88
Emoyhtiön tase, FAS ................................................................ ................................................................ ........................................ 89
Emoyhtiön rahoituslaskelma, FAS ................................................................ ................................................................ .................... 90
Emoyhtiön tilinpäätöksen laatimisperiaatteet ................................................................................................ .................................... 91
Emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot ................................................................ ................................................................ ................... 92
Liikevaihto ................................................................ ................................................................ ................................................. 92
Liiketoiminnan muut tuotot ................................................................ ................................................................ ........................ 92
Henkilöstökulut ................................................................................................ ................................................................ ......... 92
Suunnitelman mukaiset poistot ................................................................ ................................................................ ................. 93
Liiketoiminnan muut kulut ................................................................................................ ......................................................... 94
Rahoitustuotot ja -kulut ................................................................ ................................................................ ............................. 94
Tilinpäätössiirrot ................................................................ ................................................................ ........................................ 94
Tuloverot ................................................................ ................................................................ ................................................... 95
Aineettomat hyödykkeet ................................................................................................ ........................................................... 95

Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 

Aineelliset hyödykkeet ................................................................................................ ............................................................ 96
Sijoitukset ................................................................ ................................................................ ............................................... 96
Pitkäaikaiset saamiset ................................................................................................ ............................................................ 97
Lyhytaikaiset saamiset ................................................................ ................................................................ ............................ 97
Rahoitusarvopaperit ................................................................ ................................................................ ................................ 97
Oma pääoma ................................................................ ................................................................ .......................................... 98
Pitkäaikainen vieras pääoma ................................................................ ................................................................ .................. 98
Lyhytaikainen vieras pääoma ................................................................ ................................................................ ................. 99
Johdannaissopimukset ................................................................................................ ........................................................... 99
Vakuudet ja vastuusitoumukset ................................................................................................ .............................................. 99
Muut vastuut ................................................................................................................................ ......................................... 100
Lähipiirin liiketapahtumat ................................................................................................ ...................................................... 100
TOIMINTAKERTOMUKSEN JA TILINPÄÄTÖKSEN ALLEKIRJOITUKSET .................................................................................. 101

 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 
5 
HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS 
Kojamo Oyj lyhyesti
Kojamo Oyj tarjoaa vuokra-asuntoja ja asumisen palveluita 
Suomen kasvukeskuksissa. Yhtiön visiona on olla asumisen 
edelläkävijä ja asiakkaan ykkösvalinta. Missiomme mukaisesti 
luomme parempaa kaupunkiasumista pitkäjänteisesti keski-
össä paras asiakaskokemus, osaava, energinen henkilöstö ja 
kestävä kehitys. Tavoitteena 
on luoda vuokra-asumiseen lisää 
tarjontaa ja uusia palveluratkaisuja helpottamaan vuokra-asun-
tojen saamista ja niissä asumista. 
Kojamo haluaa olla asumisen edelläkävijä ja parempaa kau-
punkiasumista arvostavan asiakkaan ykkösvalinta. Uudis-
tamme Lumo-brändimme kautta suomalaista vuokra-asumista 
ja teemme siitä entistä haluttavampaa. Edistämme kaupungis-
tuvan Suomen kilpailukykyä ja hyvinvointia helpottamalla työ-
peräistä liikkuvuutta. 
Panostamme yhä vahvemmin digitaalisiin palveluihin, asiakas-
kokemukseen ja yrityskulttuuriin. Tavoitteemme 
on olla erin-
omaisesta asiakaskokemuksesta tunnettu ja hyvää taloudel-
lista tulosta tekevä asuntosijoitusyhtiö. 
Paras asiakaskokemus on meille yrityksenä tärkeä strateginen 
painopiste, siksi kehitämme jatkuvasti uusia asumisen ratkai-
suja ja palveluita. Kuluttajabrändimme Lumo on asumisen 
brändimme, joka tarjoaa hyvää vuokra-asumista ja asumisen 
palveluita kasvukeskuksissa eri puolilla Suomea.
Strategia
Kojamon tehtävänä on luoda parempaa kaupunkiasumista. 
Yhtiön visiona on olla asumisen edelläkävijä ja asiakkaan yk-
kösvalinta. Yhtiön strategiset painopisteet ovat paras asiakas-
kokemus, vahva kasvu, operatiivinen erinomaisuus, vastuulli-
suus ja kestävä kehitys, osaavin henkilöstö ja energinen työ-
paikka sekä uusiutuminen digitalisaatioratkaisuin. 
Kojamon tavoite on investoida voimakkaasti asuntotarjonnan 
kasvuun rakennuttamalla uutta, ostamalla jo olemassa olevaa 
kiinteistökantaa ja konvertoimalla esimerkiksi toimistoraken-
nuksia asumiskäyttöön. Kaupungistumisen ja kasvukeskuksiin 
suuntaavan muuttoliikkeen myötä konsernilla on hyvät mahdol-
lisuudet kasvaa Suomen vuokra-asuntomarkkinassa. 
Kojamo helpottaa työn perässä tapahtuvaa muuttoa kaupun-
gistuvassa Suomessa. Kojamo toimii seitsemällä suurimmalla 
kaupunkiseudulla ja vastaa erityisesti Helsingin seudun 
vuokra-asuntokysyntään. Kojamon osuus Suomen koko 
vuokra-asuntomarkkinasta on noin neljä prosenttia. 
Kojamo keskittyy erinomaisen asiakaskokemuksen tuottami-
seen. Se syntyy monipuolisista asumisen ratkaisuista, hel-
posta ja vaivattomasta asioinnista sekä sujuvista digitaalisista 
palveluista. Lumo-brändi ja asumisen palvelut näyttävät suun-
taa vuokra-asumisessa. 
Tehokkaiden 
ja vastuullisten toimintatapojen toteuttaminen ja 
yritysvastuun johtaminen ovat kiinteä osa Kojamon liiketoimin-
taa. Kojamo tekee merkityksellistä työtä hyvän asumisen puo-
lesta. Yhtiö kehittää jatkuvasti toimintaansa varmistaakseen 
kilpailukykynsä. Kojamolla on kykyä ja intoa löytää entistä pa-
rempia rakentamisen ratkaisuja, asumisen palveluja, ekologi-
sia innovaatioita ja keinoja tuottaa hyviä asiakaskokemuksia. 
Yhtiön energinen yrityskulttuuri luo työlle hyvän perustan. 
Kojamon yrityskulttuurissa korostuu asiakaskokemuksen ar-
vostaminen. Asiakaskokemus rakentuu tavasta toimia, ammat-
titaidosta, asenteesta asiakkaiden palvelemiseen ja halusta 
ratkaista asiakkaan ongelmat kerralla kuntoon. Yrityskulttuurin 
perustan luovat energiset ja eteenpäin vievät arvot: Ilo pal-
vella, Hinku onnistua ja Rohkeus uudistaa. 
Kojamon strategisista tavoitteista ja niiden saavuttamisesta 
kerrotaan lisää kohdassa 
Strategian edistyminen ja tavoitteet
.

 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 
6 
Yhteenveto tuloksesta 2023
●
 
Liikevaihto kasvoi 7,0 prosenttia ja oli 442,2 (413,3) miljoo-
naa euroa. 
●
 
Nettovuokratuotto kasvoi
6,1 prosenttia ja oli 297,2 (280,1) 
miljoonaa euroa. Nettovuokratuotto oli 67,2 (67,8) prosent-
tia liikevaihdosta. 
●
 
Tulos ennen veroja oli -112,3 
(-499,8) 
miljoonaa euroa. 
Tulokseen sisältyy -295,4 (-682,0) miljoonan euron netto-
tulos sijoituskiinteistöjen käypään arvoon arvostamisesta 
sekä sijoituskiinteistöjen luovutusvoittoja ja -tappioita 0,2 
(0,2) miljoonaa euroa. Osakekohtainen tulos oli -0,36 
(-1,62) euroa. 
●
 
Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta (FFO) kasvoi 
4,1 prosenttia ja oli 167,2 (160,7) 
miljoonaa euroa. 
●
 
Sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli tilikauden päättyessä 
8,0 (8,2) miljardia euroa. 
●
 
Taloudellinen 
vuokrausaste oli tilikaudella 93,0 (92,0) pro-
senttia. 
●
 
Bruttoinvestoinnit olivat 190,7 (501,6) 
miljoonaa euroa eli 
43,1 (121,4) 
prosenttia liikevaihdosta. 
●
 
Osakekohtainen oma pääoma oli 14,67 (15,55) euroa ja 
oman pääoman tuotto oli -2,4 (-9,9) prosenttia. Sijoitetun 
pääoman tuotto oli -0,4 (-5,7) prosenttia. 
●
 
Osakekohtainen EPRA NRV (nettovarallisuus) laski 5,5 
prosenttia ja oli 18,45 (19,53) euroa. 
●
 
Rakenteilla oli tilikauden päättyessä 354 (1 804) Lumo-
asuntoa. 
●
 
Hallituksen ehdotus on, että osinkoa ei jaeta vuodelta 
2023. 
Kojamon omistuksessa oli tilikauden lopussa 40 619 (39 231) 
vuokra-asuntoa. Vuoden 2023 aikana hankittiin 0 (985) asun-
toa, valmistui 1 450 (1 348) asuntoa, myytiin 73 (0) sekä puret-
tiin tai muuten muutettiin 11 (1) asuntoa.
Konsernin näkymät vuodelle 2024 
Kojamo arvioi konsernin liikevaihdon kasvavan vuonna 2024 
edellisestä vuodesta 4–8 prosenttia. Lisäksi yhtiö arvioi kon-
sernin kassavirran ennen käyttöpääoman muutosta (FFO) 
vuonna 2024 olevan 154–166 miljoonaa euroa, ilman kerta-
luonteisia kuluja. 
Näkymät perustuvat yhtiön johdon arvioon liikevaihdon kehi-
tyksestä, kiinteistöjen ylläpitokuluista ja korjauksista, hallinto-
kuluista, rahoituskuluista, maksettavista veroista ja valmistu-
vasta uudistuotannosta sekä johdon näkemykseen toimintaym-
päristön kehityksestä. 
Näkymissä on otettu huomioon arvio vuokrausasteesta ja 
vuokrien kehityksestä sekä valmistuvien asuntojen määrästä. 
Näkymissä ei ole otettu huomioon mahdollisten ostojen ja 
myyntien vaikutuksia liikevaihtoon eikä kassavirtaan ennen 
käyttöpääoman muutosta (FFO). 
Yhtiön johto voi vaikuttaa liikevaihtoon ja kassavirtaan ennen 
käyttöpääoman muutosta (FFO) yhtiön oman liiketoiminnan 
kautta. Yhtiön johto ei voi vaikuttaa markkinoiden kehitykseen, 
säädösympäristöön eikä kilpailutilanteeseen.
Säästöohjelma 
Kojamo käynnisti elokuussa 2023 säästöohjelman, jolla yhtiö 
tavoittelee vuodelle 2024 yhteensä noin 43 miljoonan euron 
säästöjä kuluissa ja investoinneissa, joista kulujen osuuden ar-
vioidaan olevan noin 18 miljoonaa euroa. Olemme toistaiseksi 
pidättäytyneet uusista investoinneista, ja tulemme vähentä-
mään muita kuin vuokrausta tukevia korjauksia. Osana säästö-
ohjelmaa käynnistettiin muutosneuvottelut, jotka saatiin pää-
tökseen lokakuussa 2023. Pidämme myös mahdollisena kiin-
teistömyyntien toteuttamista vuoden 2024 aikana. Lisäksi yh-
tiön hallitus esittää kevään 2024 yhtiökokoukselle, että osinkoa 
vuodelta 2023 ei jaeta. Kaikki mainitut toimenpiteet tähtäävät 
yhtiön kannattavuuden säilyttämiseen ja luottoluokituksen tur-
vaamiseen. 
Säästöohjelma etenee suunnitelman mukaisesti.
Venäjän hyökkäyssodan vaikutukset Kojamoon
Venäjän hyökkäyssodan jatkuminen heijastuu edelleen maail-
mantalouden elpymiseen. Suomen talouden kehitys oli viime 
vuonna heikkoa. Sodan vuoksi voimakkaasti nousseet ener-
gian hinnat laskivat vuoden aikana, mutta yleisesti inflaatio jat-
kui nopeana. Hintojen nousu vaikutti Kojamon ylläpitokuluihin 
erityisesti alkuvuonna lämmityskulujen ja sähkönhinnan osalta.

 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 
7 
Keskeiset tunnusluvut 
2023 
2022 
Muutos % 
Liikevaihto, M€ 
442,2 
413,3 
7,0 
Nettovuokratuotto, M€ * 
297,2 
280,1 
6,1 
Nettovuokratuotto liikevaihdosta, % * 
67,2 
67,8 
Voitto/tappio ennen veroja, M€ * 
-112,3 
-499,8 
77,5 
Käyttökate (EBITDA), M€ * 
-39,9 
-441,3 
91,0 
Käyttökate liikevaihdosta, % * 
-9,0 
-106,8 
Oikaistu käyttökate (Adjusted EBITDA), M€ * 
255,1 
240,4 
6,1 
Oikaistu käyttökate liikevaihdosta, % * 
57,7 
58,2 
Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta (FFO), M€ * 
167,2 
160,7 
4,1 
FFO liikevaihdosta, % * 
37,8 
38,9 
FFO ilman kertaluonteisia kuluja, M€ * 
167,2 
160,7 
4,1 
Sijoituskiinteistöt, M€ 
8 038,8 
8 150,2 
-1,4 
Taloudellinen vuokrausaste, % 
93,0 
92,0 
Korollinen vieras pääoma, M€ * 
3 600,4 
3 678,2 
-2,1 
Oman pääoman tuotto-% (ROE) * 
-2,4 
-9,9 
Sijoitetun pääoman tuotto-% (ROI) * 
-0,4 
-5,7 
Omavaraisuusaste, % * 
44,5 
45,3 
Loan to Value (LTV), % * 
44,6 
43,7 
EPRA Net Reinstatement Value (NRV), M€ 
4 558,8 
4 825,9 
-5,5 
Bruttoinvestoinnit, M€ * 
190,7 
501,6 
-62,0 
Henkilöstö tilikauden lopussa 
288 
304 
Osakekohtaiset tunnusluvut, € 
2023 
2022 
Muutos % 
Osakekohtainen kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta 
* 
0,68 
0,65 
4,6 
Osakekohtainen tulos 
-0,36 
-1,62 
77,8 
Osakekohtainen EPRA NRV 
18,45 
19,53 
-5,5 
Osakekohtainen oma pääoma 
14,67 
15,55 
-5,7 
Osinko/osake ¹
⁾
- 
0,39 
-100,0 
* Kojamo julkaisee Euroopan arvopaperimarkkinaviranomaisen 
(ESMA) ohjeiden mukaisen selostuksen 
käyttämistään vaihtoehtoisista tunnuslu-
vuista tilinpäätöksen Tunnusluvut, niiden laskentakaavat sekä ESMA-ohjeistuksen 
mukaiset täsmäytyslaskelmat -osiossa. 
¹
⁾
 
2023: Hallitus esittää yhtiökokoukselle, että 
osinkoa ei jaeta.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 
8 
Toimintaympäristö
Yleinen toimintaympäristö 
Kojamon toimiessa asuinkiinteistösektorilla yhtiöön vaikuttaa 
erityisesti asuntomarkkinoiden tilanne ja kehitys Suomen kas-
vukeskuksissa. Lisäksi yhtiöön vaikuttavat rahoitusmarkkinoi-
den tilanne ja korot sekä makrotaloudelliset tekijät, kuten ta-
louskasvu, työllisyys, kuluttajien käytettävissä olevat tulot, in-
flaatio, alueellinen väestönkasvu ja kotitalouksien koon kehi-
tys.
Liiketoimintaympäristön avainluvut 
% 
2024E 
2023E 
BKT:n kasvu 
0,7 
-0,5 
Työttömyys 
7,5 
7,2 
Inflaatio 
2,0 
6,3 
Lähde: Valtiovarainministeriö, Taloudellinen katsaus 12/2023. 
Valtiovarainministeriön (VM) joulukuussa julkaiseman taloudel-
lisen katsauksen mukaan maailmantalouden näkymät ovat 
epävarmat. Korkeat korot, kuluttajien heikko luottamus samoin 
kuin geopoliittiset jännitteet varjostavat näkymiä. Inflaatio on 
kuitenkin hidastunut nopeasti, ja työllisyys on pysytellyt korke-
alla monessa taloudessa. 
Yhdysvaltojen talouden näkymät ovat melko suotuisat, ja 
kasvu jatkui viime syksynä vahvana yksityiskulutuksen ansi-
osta. Talouskasvun 
odotetaan hidastuvan vuonna 2024, mutta 
laskun uskotaan jäävän lyhytaikaiseksi. Euroalueella talous-
kasvu oli pysähdyksissä vuoden 2023 lopulla, kun erityisesti 
Saksan kasvu on ollut heikkoa. Teollisuuden ja 
palveluiden en-
nakoivat indikaattorit ovat heikolla tasolla. 
Inflaation hidastumisen myötä Yhdysvaltain ja Euroopan kes-
kuspankkien koronnostosyklin arvioidaan olevan ohi, ja mark-
kinat odottavat koronlaskujen alkavan vuoden 2024 alkupuolis-
kolla. 
Suomen talous supistui hieman vuonna 2023. Korkojen lasku 
ja inflaation hidastuminen lisäävät kuluttajien ostovoimaa sekä 
investointeja, ja Suomen talouden odotetaan kääntyvän pie-
neen kasvuun vuonna 2024. Työllisyyden arvioidaan laskevan 
tilapäisesti, mutta 
se säilyy korkealla tasolla. 
Toimialan toimintaympäristö 
Toimialan avainluvut 
2024E 
2023E 
Aloitetut asunnot, kpl 
<19 500 
<16 000 
 
joista vapaarahoitteiset kerrostaloasunnot 
5 000 
3 800 
Myönnetyt rakennusluvat vuositasolla, kpl * 
n/a 
20 992 
Rakennuskustannukset, muutos % ** 
n/a 
1,1 
* Rullaava 12 kk, marraskuu 2023, **2023E: rakennuskustannusindeksi, 
joulukuu 2023 
Lähteet: Rakennusteollisuus ry, suhdannekatsaus, syyskuu 2023; Tilastokeskus, Rakennus- 
ja asuntotuotanto; Tilastokeskus, 
Rakennuskustannusindeksi; Rakennusyhtiöiden osavuosikatsaukset 
Rakennusteollisuus RT:n 
syyskuussa julkaisemassa suhdan-
nekatsauksessa asuntoaloitusten määrän ennustettiin laske-
van vuonna 2023 historiallisen alhaiselle tasolle noin 16 000 
asuntoon ja pysyvän myös tänä vuonna lähes yhtä matalalla. 
Rakennusyhtiöiden julkaisemien osavuosikatsausten perus-
teella asuntojen aloitukset voivat jäädä huomattavasti tätä al-
haisemmaksi. 
Nordean joulukuussa julkaiseman asuntomarkkinakatsauksen 
mukaan asuntorakentamisen voimakas supistuminen johtuu 
heikosta kysynnästä sekä korkealla pysyneistä tonttien ja ra-
kentamisen hinnoista. Nordea arvioi, että tonttien hintojen ja 
rakennuskustannusten pitäisikin laskea noin 15 prosenttia ny-
kytasosta, jotta rakentamisesta tulisi jälleen kannattavaa. Kor-
kotason laskuodotuksista huolimatta ei ole nähtävissä, että ra-
kentaminen käynnistyisi laaja-alaisesti vielä vuonna 2024. Ra-
kentaminen voi olla pysähdyksissä pidemmän aikaa, mikä vä-
hentää asuntotarjontaa.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 
9 
Kaupungistumisen vaikutukset 
Väestön 
Vuokralla 
kasvu- 
asuvien 
ennuste, % 
kotitalouksien osuus, % 
Alue 
2022–2040 
2010 
2022 
Helsinki 
22,4 
47,1 
50,4 
Pääkaupunkiseutu ¹
⁾
25,9 
41,9 
46,6 
Helsingin seutu ²
⁾
n/a 
37,7 
42,6 
Jyväskylä 
8,0 
40,2 
46,0 
Kuopio 
3,5 
36,5 
42,1 
Lahti 
-0,2 
37,3 
42,0 
Oulu 
9,6 
36,7 
43,3 
Tampere 
17,6 
42,2 
51,5 
Turku 
18,1 
43,0 
51,8 
Muu Suomi 
n/a 
23,8 
26,8 
¹
⁾
 
Helsinki, Espoo, Kauniainen, Vantaa 
²
⁾
 
Pääkaupunkiseutu, Hyvinkää, Järvenpää, Kerava, 
Kirkkonummi, Mäntsälä, Nurmijärvi, Pornainen, Porvoo, Riihimäki, 
Sipoo, Tuusula, Vihti 
Lähteet: Tilastokeskus, Asunnot ja asuinolot 2022; MDI väestöennuste 
2040 (kaupungistumisskenaario), syyskuu 2023 
MDI:n syyskuussa 2023 julkaiseman väestöennusteen mu-
kaan kaupungistuminen jatkuu voimakkaana, ja alueelliset erot 
lisääntyvät. Väestö keskittyy tulevaisuudessa suuriin kaupunki-
seutuihin pitkälti muun Suomen heikentyessä. Sisäisen muut-
toliikkeen lisäksi 2020-luvulla lisääntynyt maahanmuutto edis-
tää kaupungistumiskehitystä. Maahanmuutto kohdistuu voi-
makkaasti pääkaupunkiseudulle ja myös muihin suuriin kau-
punkeihin. 
Pääkaupunkiseudun, Tampereen 
ja Turun väestönkasvu kiihtyi 
viime vuoden aikana. Tilastokeskuksen väestön ennakkotilas-
tojen mukaan Helsinki, Espoo, Tampere, 
Vantaa ja Turku oli-
vat Suomen eniten kasvaneita kuntia vuonna 2023. Vantaata 
lukuun ottamatta, kaikkien näiden kuntien väestönlisäys on ol-
lut voimakkaampaa kuin muutamaan vuosikymmeneen. Erityi-
sen voimakasta väestönkasvu oli Helsingissä, jossa se oli lä-
hes kaksinkertainen edellisvuotiseen verrattuna. 
Nordean asuntomarkkinakatsauksen mukaan samaan aikaan 
kun kaupungistumiskehitys on kiihtynyt, rakentaminen on las-
kenut voimakkaasti. Tämän odotetaan tasapainottavan markki-
noiden kysyntätarjontatilannetta merkittävästi.
Liiketoiminta
Kojamo on Suomen suurin yksityinen asuntosijoitusyhtiö sijoi-
tuskiinteistöjen käyvällä arvolla mitattuna. Kojamo tarjoaa 
vuokra-asuntoja ja asumiseen liittyviä palveluja vuokralaisille 
Suomen kasvukeskuksissa. Kojamon kiinteistöportfolioon kuu-
lui tilikauden lopussa 40 619 (39 231) vuokra-asuntoa. Koja-
mon sijoituskiinteistöjen käypä arvo tilikauden lopussa oli 8,0 
(8,2) miljardia euroa. Sijoituskiinteistöihin sisältyvät sekä val-
miit asunnot että kehityshankkeet ja maa-alueet. 
Käyvällä arvolla mitattuna 97,5 prosenttia Kojamon vuokra-
asunnoista sijaitsi 31.12.2023 Suomen seitsemässä suurim-
massa kasvukeskuksessa, 86,8 prosenttia Helsingin, Tampe-
reen sekä Turun seudulla ja 73,8 prosenttia Helsingin seu-
dulla. Kojamon osuus koko maan vuokra-asuntomarkkinasta 
on noin neljä prosenttia. 
Kojamo pyrkii luomaan parhaan asiakaspalvelukokemuksen 
asiakkailleen, ja siksi se on panostanut merkittävästi palvelui-
hin. Lumo-verkkokaupassa asiakkaat voivat vuokrata sopivan 
asunnon maksamalla ensimmäisen kuukauden vuokran ja sen 
jälkeen muuttaa uuteen asuntoon jopa seuraavana päivänä. 
Kojamon asukasyhteistyömalli antaa asukkaille mahdollisuu-
den vaikuttaa asumisen ja Lumo-palveluiden kehittämiseen. 
Lumo-asunnoissa on tarjolla useita erilaisia palveluita, kuten 
vuokraan sisältyvä laajakaistayhteys ja autojen yhteiskäyttö-
palvelu.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 
10 
Liikevaihto
Kojamon liikevaihto kasvoi 442,2 (413,3) miljoonaan euroon. 
Liikevaihto muodostuu kokonaisuudessaan vuokraustoiminnan 
tuotosta. 
Liikevaihtoa kasvatti erityisesti vuonna 2022 ja 2023 valmistu-
neet vuokra-asunnot noin 17,0 miljoonalla eurolla, vuokrien ja 
vuokrausasteen kehitys noin 6,1 miljoonalla eurolla sekä ke-
sällä 2022 ostetut kohteet noin 4,8 miljoonalla eurolla. 
Liiketoiminnan tulos ja kannattavuus
Nettovuokratuotto kasvoi 297,2 (280,1) miljoonaan euroon, 
mikä vastaa 67,2 (67,8) prosenttia liikevaihdosta. Nettovuokra-
tuoton kasvuun vaikuttivat positiivisesti liikevaihdon kasvu 28,9 
miljoonalla eurolla sekä korjauskulujen lasku 0,9 miljoonalla 
eurolla ja negatiivisesti kiinteistöjen ylläpitokulujen kasvu 12,6 
miljoonalla eurolla, joista erityisesti lämmityskustannukset, 
luottotappiot ja kiinteistöverot olivat vertailukautta suuremmat. 
Tulos ennen veroja oli -112,3 
(-499,8) miljoonaa euroa. Tulok-
seen sisältyy -295,4 (-682,0) miljoonan euron nettotulos sijoi-
tuskiinteistöjen käypään arvoon arvostamisesta sekä sijoitus-
kiinteistöjen luovutusvoittoja ja -tappioita 0,2 (0,2) miljoonaa 
euroa. Nettotulokseen sijoituskiinteistöjen käypään arvoon ar-
vostamisesta vaikutti negatiivisesti tuottovaatimusten nousu 
-815,5 miljoonalla eurolla ja positiivisesti nettovuokratuottojen 
kasvu 305,9 miljoonalla eurolla, inflaation, vuokrien ja kas-
vuoletusten muutos 181,7 miljoonalla eurolla sekä muut erät 
32,5 miljoonalla eurolla. Käytetyt tuottovaatimukset ja muut 
syöttötiedot perustuvat markkinahavaintoihin ja parhaaseen 
saatavilla olevaan tietoon nykyisestä markkinasta. Tieto sisäl-
tää ulkopuolisen riippumattoman arviointiasiantuntijan näke-
myksen. Sijoituskiinteistöjen arvonmäärityksen tuottovaatimuk-
sia nostettiin keskimäärin 0,43 prosenttiyksikköä. Tulos ennen 
veroja ja ilman nettotulosta sijoituskiinteistöjen käypään arvoon 
arvostamisesta parani 0,9 miljoonaa euroa ja oli 183,1 (182,2) 
miljoonaa euroa. 
Rahoitustuotot ja -kulut olivat -71,3 (-57,4) miljoonaa euroa. 
Rahoitustuotot ja -kulut olivat 13,9 miljoonaa euroa vertailu-
kautta suuremmat. Sijoitusten arvostusvoitto/tappio oli 1,1 
(-1,4) miljoonaa euroa ja johdannaisten realisoitumaton käyvän 
arvon muutos -0,9 (6,8) miljoonaa euroa. Rahoitustuottoihin 
kirjattiin takaisinostettujen joukkovelkakirjalainojen nimellisar-
von ja niiden ostohintojen erotuksena 8,7 miljoonan euron 
voitto. Korkokulut kasvoivat vertailukaudesta 17,6 miljoonaa 
euroa, mikä johtui vertailukautta suuremmasta korollisen velan 
määrästä ja korkojen noususta. 
Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta (FFO) oli 167,2 
(160,7) miljoonaa euroa. FFO:n kasvuun vaikutti erityisesti tili-
kaudella parantunut nettovuokratuotto ja joukkovelkakirjojen 
takaisinostoista saatu voitto. 
Tase, rahavirta ja rahoitus 
31.12.2023 
31.12.2022 
Taseen loppusumma, M€ 
8 158,3 
8 482,3 
Oma pääoma, M€ 
3 625,9 
3 842,7 
Osakekohtainen oma pääoma, € 
14,67 
15,55 
Omavaraisuusaste, % 
44,5 
45,3 
Oman pääoman tuotto-% (ROE) 
-2,4 
-9,9 
Sijoitetun pääoman tuotto-% (ROI) 
-0,4 
-5,7 
Korolliset velat, M€ 
3 600,4 
3 678,2 
Loan to Value (LTV), % 
44,6 
43,7 
Korkokate 
3,6 
3,8 
Lainojen keskikorko, % * 
2,4 
1,9 
Keskimääräinen laina-aika, vuotta 
2,8 
3,5 
Rahavarat, M€ 
15,0 
119,4 
* Sisältää korkojohdannaiset. 
Kojamon maksuvalmius oli tilikaudella hyvä. Kojamolla oli tili-
kauden lopussa rahavaroja 15,0 (119,4) miljoonaa euroa ja lik-
videjä rahoitusvaroja 3,3 (104,0) miljoonaa euroa. 
250 miljoonan euron yritystodistusohjelmasta oli tilikauden lo-
pussa käytössä 39,7 (30,9) miljoonaa euroa. Kojamolla on 275 
miljoonan euron sitovat luottolimiitit ja viiden miljoonan euron 
ei-sitova luottolimiitti, jotka olivat tilikauden lopussa käyttä-
mättä. Lisäksi alla mainittu lokakuussa solmittu 425 miljoonan 
euron syndikoitu laina oli tilikauden lopussa nostamatta. 
Tilikauden aikana tehtiin seuraavia rahoitusjärjestelyitä: 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 
11 
Kojamo Oyj allekirjoitti huhtikuussa Aktia Pankki Oyj:n kanssa 
uuden 75 miljoonan euron suuruisen lainasopimuksen. Laina 
on vakuudeton, ja sen maturiteetti on 5 vuotta. Rahoitus käy-
tettiin kesällä 2023 erääntyneen 50 miljoonan euron suuruisen 
Aktian lainan uudelleenrahoitukseen sekä konsernin yleisiin ra-
hoitustarpeisiin. 
Kojamo Oyj allekirjoitti toukokuussa uuden 425 miljoonan eu-
ron suuruisen vastuullisuustavoitteisiin sidotun lainasopimuk-
sen kuuden yhteistyöpankin kanssa. Syndikoitu laina on va-
kuudellinen, ja sen maturiteetti on 3 vuotta kahdella yhden 
vuoden jatko-optiolla. Laina käytetiin yhtiön olemassa olevien 
velkojen uudelleenrahoitukseen sekä konsernin yleisiin rahoi-
tustarpeisiin. 
Kojamo Oyj osti kesäkuussa julkisella ostotarjouksella takaisin 
150 miljoonan euron arvosta vuosina 2024 ja 2025 erääntyviä 
velkakirjojaan. Vuonna 2024 erääntyvää joukkovelkakirjaa os-
tettiin takaisin 65,5 miljoonalla eurolla ja vuonna 2025 eräänty-
vää joukkovelkakirjalainaa 84,5 miljoonalla eurolla. 
Kojamo Oyj allekirjoitti lokakuussa uuden 425 miljoonan euron 
suuruisen vastuullisuustavoitteisiin sidotun lainasopimuksen 
viiden yhteistyöpankin kanssa. Laina on vakuudellinen, ja sen 
maturiteetti on 3 vuotta kahdella yhden vuoden jatko-optiolla. 
Laina käytetään yhtiön olemassa olevien velkojen uudelleenra-
hoitukseen sekä konsernin yleisiin rahoitustarpeisiin. 
Kojamon vakuudettomiin rahoitussopimuksiin sisältyy rahoitus-
kovenantteja. Näitä on kuvattu tarkemmin liitetiedossa 4.6.
Kiinteistöomaisuus ja käypä arvo 
M€ 
31.12.2023 
31.12.2022 
Sijoituskiinteistöjen käypä arvo 1.1. 
8 150,2 
8 327,5 
Hankitut sijoituskiinteistöt 
165,1 
478,9 
Ajanmukaistamisinvestoinnit 
26,7 
22,5 
Myydyt sijoituskiinteistöt 
-12,0 
-1,3 
Aktivoidut vieraan pääoman menot 
4,2 
4,6 
Voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta 
-295,4 
-682,0 
Sijoituskiinteistöjen käypä arvo kauden lopussa 
8 038,8 
8 150,2 
Sijoituskiinteistöjen käypiin arvoihin sisältyvät käyttöoikeusomaisuuserät 
M€ 
31.12.2023 
31.12.2022 
Käypä arvo 1.1. 
73,8 
70,6 
Lisäykset/vähennykset 
5,2 
4,3 
Voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta 
-1,3 
-1,1 
Käypä arvo kauden lopussa 
77,8 
73,8 
Kojamon omistamien vuokra-asuntojen kokonaismäärä oli tili-
kauden lopussa 40 619 (39 231) kappaletta. 
Kojamon omistamien sijoituskiinteistöjen käypä arvo määritel-
lään neljännesvuosittain yhtiön oman arvioinnin perusteella. 
Ulkopuolinen asiantuntija antaa lausunnon Kojamon omista-
mien sijoituskiinteistöjen arvonmäärityksestä. Viimeisin lau-
sunto on annettu tilanteesta 31.12.2023. Käyvän arvon määri-
tyksen perusteet on esitetty tilinpäätöksen liitetiedoissa. 
Konsernin omistama tontti- ja kiinteistökehitysvaranto oli tili-
kauden lopussa noin 211 000 kem² (184 000 kem²). Tontti 
- 
ja 
kiinteistökehitysvarannon (sisältäen ns. Metropolia-kohteet) 
käypä arvo oli tilikauden päättyessä 178,1 (152,7) miljoonaa 
euroa.
Asuntovuokraus 
Asunnot 
31.12.2023 
31.12.2022 
Asunnot, lkm 
40 619 
39 231 
Keskineliövuokra, €/m²/kk 
17,81 
17,55 
Keskineliövuokra, vuoden aikana keskimäärin, €/m²/kk 
17,74 
17,30 
Kojamo vastaa strategiansa mukaan kaupungistumisen, digita-
lisoitumisen sekä yhteisöllisyyden trendeihin ja tarjoaa asiak-
kailleen asuntoja hyvillä sijainneilla sekä arkea helpottavia, 
asumisen viihtyisyyttä ja yhteisöllisyyttä parantavia palveluita. 
Tavoitteena 
on ylläpitää verkostomaista palvelualustaa, jonka 
avulla palveluita voidaan ottaa käyttöön ketterästi yhteistyössä 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 
12 
eri toimijoiden kanssa. Kojamon kiinteistöt toimivat alustana, 
johon uudet palvelut ovat helposti kytkettävissä. 
Lumo-vuokra-asunnot ovat myös vaivattomasti vuokrattavissa 
verkkokaupassamme.
Asuntovuokrauksen tunnusluvut 
% 
1–12/2023 
1–12/2022 
Taloudellinen vuokrausaste 
93,0 
92,0 
Vaihtuvuus, ilman sisäisiä vaihtoja 
29,5 
31,1 
Like-for-Like-vuokratuottojen kasvu * 
1,9 
0,3 
Vuokrasaamiset suhteessa liikevaihtoon 
1,6 
1,5 
* Kaksi vuotta yhtäjaksoisesti omistettujen kohteiden 
vuokratuottojen muutos 12 kuukaudelta verrattuna sitä 
edeltävään 12 kuukauteen. 
Koko vuoden taloudellinen vuokrausaste oli 93,0 (92,0) pro-
senttia. Tilikauden päättyessä peruskorjausten vuoksi tyhjänä 
oli 133 (274) asuntoa.
Kojamon kiinteistöportfolio alueittain 31.12.2023 
Helsingin 
Tampereen 
Turun 
Kuopion 
Lahden 
% 
seutu 
seutu 
seutu 
Oulu 
Jyväskylä 
seutu 
seutu 
Muut 
Jakauma asuntojen 
lukumäärän mukaan 
62,4 
9,7 
5,2 
5,5 
5,1 
4,1 
3,5 
4,5 
Jakauma käyvän 
arvon mukaan 
73,8 
8,7 
4,3 
2,9 
3,1 
2,5 
2,2 
2,5 
Tietoja kiinteistöportfoliosta 31.12.2023 
Liike- ja 
muiden 
Asuntojen 
vuokrattavien 
Taloudellinen 
määrä, 
tilojen määrä, 
Käypä arvo, 
Käypä arvo, 
Käypä arvo, 
vuokrausaste, 
Alue 
kpl 
kpl 
M€ 
1 000 €/kpl 
€/m² 
% ³
⁾
Helsingin seutu 
25 332 
476 
5 711,4 
221 
4 135 
91,9 
Tampereen seutu 
3 949 
111 
670,7 
165 
3 234 
96,4 
Turun seutu 
2 122 
25 
334,6 
156 
2 935 
95,8 
Muut 
9 216 
145 
1 017,9 
109 
2 063 
94,7 
Yhteensä 
40 619 
757 
7 734,5 
1) 
187 
3 523 
93,0 
Muu 
304,3 
2) 
Portfolio yhteensä 
40 619 
757 
8 038,8 
¹
⁾
 
Luvut liittyvät portfolion tuottoa tuottaviin omaisuuseriin, 
eli pois lukien käynnissä olevan uudistuotannon, 
konsernin omistamat tontit ja tietyt osakkeiden kautta 
omistetut omaisuuserät. 
²
⁾
 
Käynnissä olevan uudistuotannon, konsernin omistamien 
tonttien ja tiettyjen osakkeiden kautta omistettujen 
omaisuuserien sekä vuokrattujen 
tonttien (käyttöoikeusomaisuuserien) käypä arvo. 
³
⁾
 
Taloudellinen vuokrausaste ei pidä sisällään liiketiloja ja muita vuokrattavia tiloja. 

 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 
13 
Investoinnit, realisoinnit ja kiinteistökehitys 
Investoinnit 
M€ 
31.12.2023 
31.12.2022 
Hankitut sijoituskiinteistöt * 
159,9 
474,5 
Ajanmukaistamisinvestoinnit 
26,7 
22,5 
Aktivoidut vieraan pääoman menot 
4,2 
4,6 
Yhteensä 
190,7 
501,6 
Korjaukset 
29,3 
30,2 
* Ei sisällä vuokralle otettuja tontteja. 
Asunnot 
Kappaletta 
31.12.2023 
31.12.2022 
Asunnot tilikauden alussa 
39 231 
36 897 
Myynnit 
-73 
- 
Ostot 
- 
985 
Valmistuneet 
1 450 
1 348 
Purettuja tai käyttötarkoituksen muutoksia 
11 
1 
Asunnot tilikauden lopussa 
40 619 
39 231 
Tilikaudella aloitetut 
- 
477 
Rakenteilla tilikauden lopussa 
354 
1 804 
Uudistuotannon esisopimukset 
119 
230 
Tilikauden aikana ostettiin 0 (985) vuokra-asuntoa ja myytiin 
73 (0) vuokra-asuntoa. 
Kojamon rakenteilla olevista asunnoista 354 (1 671) sijaitsee 
Helsingin seudulla ja 0 (133) Suomen muissa kasvukeskuk-
sissa. Tilikauden aikana valmistui yhteensä 1 450 (1 348) 
asuntoa. 
Ajanmukaistamisinvestoinnit olivat tilikaudella 26,7 (22,5) mil-
joonaa euroa ja korjaukset 29,3 (30,2) miljoonaa euroa. 
Kojamo arvioi, että vuonna 2024 investoinnit kehityshankkei-
siin tulevat olemaan noin 15–18 miljoonaa euroa.
Uudistuotannon sitovat hankintasopimukset 
M€ 
31.12.2023 
31.12.2022 
Rakenteilla olevien kohteiden toteutuneet kustannukset 
84,8 
293,6 
Uudistuotannon loppuun saattamisen kustannukset 
10,0 
145,1 
Yhteensä 
94,9 
438,7 
Omistetut tontit ja kiinteistökehityskohteet 
31.12.2023 
31.12.2022 
M€ 
1 000 k-m² 
M€ 
1 000 k-m² 
Tontit 
30,9 
51 
35,6 
59 
Tontit ja vanha asuinrakennus 
74,5 
93 
44,4 
57 
Käyttötarkoituksen muutokset 
72,8 
67 
72,8 
68 
Yhteensä * 
178,1 
211 
152,7 
184 
* Johdon arvio tonttien käyvästä arvosta ja rakennusoikeudesta.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 
14 
Tonttien ja kiinteistökehityksen sitovat esisopimukset ja varaukset 
31.12.2023 
31.12.2022 
M€ 
1 000 k-m² 
M€ 
1 000 k-m² 
Uudistuotannon esisopimukset ¹
⁾
24,7 
48,7 
Arvio tonttien osuudesta 
uudistuotannon esisopimuksissa ²
⁾
4,2 
5 
8,5 
12 
Tonttien esisopimukset ja varaukset ²
⁾
34,9 
45 
31,0 
44 
¹
⁾
 
Sisältäen tontit. 
²
⁾
 
Johdon arvio tonttien käyvästä arvosta ja 
rakennusoikeudesta. 
Strategian edistyminen ja tavoitteet 
Strategiset tavoitteet 
2023 
2022 
2021 
2020 
Tavoite 
Liikevaihdon vuosikasvu, % 
7,0 
5,5 
2,0 
2,3 
4–5 
Vuosittaiset investoinnit, M€ 
190,7 
501,6 
356,9 
371,2 
200–400 
FFO/liikevaihto, % 
37,8 
38,9 
39,1 
39,5 
> 36 
Loan to Value (LTV), % 
44,6 
43,7 
37,7 
41,4 
< 50 
Omavaraisuusaste, % 
44,5 
45,3 
49,0 
45,6 
> 40 
Nettosuositteluindeksi (NPS) * 
50 
45 
20 
36 
40 
* Laskentatapa on muuttunut sisällyttämällä laskentaan 
mm. digitaaliset palvelut. Toteumia 
2021 sekä 2020 ei ole muutettu vastaamaan nykyistä 
laskentatapaa. 
Kojamon tavoitteena on olla vakaa osingonmaksaja ja maksaa 
osinkoa vuosittain vähintään 60 prosenttia kassavirrasta ennen 
käyttöpääoman muutosta (FFO), edellyttäen, että konsernin 
omavaraisuusaste on vähintään 40 prosenttia ja ottaen huomi-
oon yhtiön taloudellisen aseman. 
Kojamo Oyj ilmoitti elokuussa aloittavansa säästöohjelman, 
jonka osana hallitus esittää kevään 2024 yhtiökokoukselle, että 
osinkoa vuodelta 2023 ei jaettaisi. 
Osakkeet ja osakkeenomistajat
Liikkeeseen lasketut osakkeet ja osakepääoma 
Kojamon osakepääoma 31.12.2023 oli 58 025 136 euroa ja 
osakkeiden lukumäärä tilikauden lopussa oli 247 144 399. 
Yhtiöllä on yksi osakesarja, ja kukin osake oikeuttaa yhteen 
ääneen yhtiön yhtiökokouksessa. Osakkeisiin ei liity äänestys-
rajoituksia tai äänileikkureita. Osakkeilla ei ole nimellisarvoa. 
Yhtiön osakkeet kuuluvat arvo-osuusjärjestelmään. 
Osakkeiden kaupankäyntitunnus on KOJAMO ja ISIN-tunnus 
FI4000312251.
Tietoa osakkeesta ja osakepääomasta 
2023 
2022 
2021 
Osakepääoma tilikauden lopussa, € 
58 025 136 
58 025 136 
58 025 136 
Ulkona olevien osakkeiden lukumäärä tilikauden lopussa 
247 144 399 
247 144 399 
247 144 399 
Ulkona olevien osakkeiden lukumäärän painotettu keskiarvo 
247 144 399 
247 144 399 
247 144 399 
Ulkona olevien osakkeiden lukumäärän painotettu keskiarvo, 
laimennettu 
247 144 399 
247 144 399 
247 144 399 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 
15 
Kaupankäynti osakkeella 
Kojamon osake on listattu Nasdaq Helsingin päälistalle.
Osakekurssin ja -vaihdon kehitys 
2023 
2022 
2021 
Alin kurssi, € 
7,41 
11,62 
15,64 
Ylin kurssi, € 
15,71 
22,10 
21,42 
Keskikurssi, € 
10,29 
16,98 
18,97 
Päätöskurssi, € 
11,90 
13,80 
21,24 
Osakekannan markkina-arvo, 31.12., M€ 
2 941,0 
3 410,6 
5 249,3 
Vaihdettuja osakkeita, milj. kpl 
103,8 
86,5 
125,0 
Vaihto koko osakekannasta, % 
42,0 
35,0 
50,6 
Vaihdettuja osakkeita, M€ 
1 068,6 
1 471,8 
2 370,9 
Nasdaq Helsingin pörssilistan lisäksi Kojamon osakkeella käy-
tiin kauppaa myös muilla kauppapaikoilla. 1.1.–31.12.2023 vä-
lisenä aikana Kojamon osakkeita vaihdettiin vaihtoehtoisilla 
kaupankäyntipaikoilla noin 215 (noin 185) miljoonaa kappa-
letta, mikä vastaa noin 70 (noin 70) prosenttia koko kaupan-
käyntimäärästä (Lähde: Modular Finance). 
Omat osakkeet 
Tilikauden aikana tai sen päättyessä Kojamo ei ole omistanut 
omia osakkeita. 
Osinko 
Yhtiökokous 16.3.2023 päätti hallituksen esityksen mukaisesti, 
että yhtiö maksaa tilikaudelta 2022 osinkoa 0,39 euroa osak-
keelta eli yhteensä 96 386 315,61 euroa, ja vapaaseen omaan 
pääomaan jätetään 154 673 003,39 euroa. Osingon maksu-
päivä oli 5.4.2023. 
Kojamo Oyj ilmoitti elokuussa aloittavansa säästöohjelman, 
jonka osana hallitus esittää kevään 2024 yhtiökokoukselle, että 
osinkoa vuodelta 2023 ei jaettaisi. 
Osakkeenomistajat 
Rekisteröityjen osakkeenomistajien määrä oli tilikauden lo-
pussa 13 452 mukaan lukien hallintarekisteröidyt osakkeen-
omistajat. Hallintarekisteröityjen ja suorien ulkomaisten osak-
keenomistajien osuus oli tilikauden lopussa 53,7 prosenttia yh-
tiön osakkeista. Kymmenen suurinta osakkeenomistajaa omis-
tivat tilikauden lopussa yhteensä 55,0 prosenttia Kojamon 
osakkeista. 
Kojamon osakkeenomistajien luettelo perustuu Euroclear Fin-
land Oy:ltä saatuihin tietoihin. 
Hallituksen valtuutukset 
Kojamon yhtiökokous 16.3.2023 valtuutti hallituksen päättä-
mään yhteensä enintään 24 714 439 yhtiön oman osakkeen 
hankkimisesta ja/tai pantiksi ottamisesta hallituksen ehdotuk-
sen mukaisesti. Ehdotettu osakemäärä vastaa noin 10 pro-
senttia yhtiön kaikista osakkeista. Valtuutus on voimassa seu-
raavan varsinaisen yhtiökokouksen päättymiseen saakka, kui-
tenkin enintään 30.6.2024 asti. 
Hallitus valtuutettiin myös päättämään osakeannista sekä osa-
keyhtiölain 10 luvun 1 §:ssä tarkoitettujen osakkeisiin oikeutta-
vien erityisten oikeuksien antamisesta hallituksen ehdotuksen 
mukaan. Valtuutuksen nojalla annettavien osakkeiden luku-
määrä voi olla yhteensä enintään 24 714 439, mikä vastaa 
noin 10 prosenttia yhtiön kaikista osakkeista. Valtuutus koskee 
sekä uusien osakkeiden antamista että yhtiön hallussa olevien 
omien osakkeiden luovuttamista. Valtuutus on voimassa seu-
raavan varsinaisen yhtiökokouksen päättymiseen saakka, kui-
tenkin enintään 30.6.2024 asti. 
Hallitus ei ole käyttänyt valtuutuksia. 
Kojamon yhtiökokous päätti hallituksen ehdotuksen mukaan, 
että yhtiöjärjestykseen tehdään lisäys hallituksen mahdollisuu-
desta päättää, harkintansa mukaan, yhtiökokouksen järjestä-
misestä etäkokouksena kokonaan ilman kokouspaikkaa. 
Muutos yhtiöjärjestykseen tehtiin vuoden 2023 aikana. 
Liputusilmoitukset 
Kojamo ei ole vastaanottanut vuoden 2023 aikana yhtään Ar-
vopaperimarkkinalain 9. luvun 5. pykälän mukaista liputusil-
moitusta. 
Johdon liiketoimet ja osakkeenomistus 
Kojamon johdon liiketoimet vuodelta 2023 on julkaistu pörssi-
tiedotteina ja ne ovat luettavissa Kojamon internet-sivuilla 
https://kojamo.fi/uutiset-ja-tiedotteet/. 
Hallituksen jäsenet ja heidän määräysvaltayhteisönsä omisti-
vat yhtiön osakkeita ja osakeperusteisia oikeuksia yhtiössä ja 
yhtiön kanssa samaan konserniin kuuluvissa yhtiöissä yh-
teensä 57 783 (55 754) osaketta. Johtoryhmän jäsenet ja hei-
dän määräysvaltayhteisönsä omistivat yhtiön osakkeita ja osa-
keperusteisia oikeuksia yhtiössä ja yhtiön kanssa samaan kon-
serniin kuuluvissa yhtiöissä yhteensä 163 115 (190 033) osa-
ketta. Näiden osakkeiden osuus yhtiön koko osakemäärästä 
on 0,09 (0,10) prosenttia. 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 
16 
Osakkeenomistus 
Kojamo Oyj:n osakkeenomistajia on yhteensä 13 452 kappa-
letta, joista 10 suurinta ovat (osakeluettelotilanne 31.12.2023):
10 suurinta osakkeenomistajaa 31.12.2023 
Osakkeet, 
Osakkeenomistaja 
 
kpl 
%-osuus 
Heimstaden Bostad AB 
49 389 283 
19,98 
Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö Ilmarinen 
20 537 814 
8,31 
Keskinäinen työeläkevakuutusyhtiö Varma 
19 362 375 
7,83 
Teollisuusliitto ry 
16 067 182 
6,50 
Opetusalan Ammattijärjestö OAJ ry 
11 814 417 
4,78 
Rakennusliitto ry 
5 708 609 
2,31 
Ammattiliitto PRO ry 
4 904 150 
1,98 
Keskinäinen Työeläkevakuutusyhtiö Elo 
3 627 000 
1,47 
OP-Suomi -sijoitusrahasto 
2 231 091 
0,90 
Palvelualojen ammattiliitto PAM ry 
2 200 000 
0,89 
Muut 
111 
302 478 
45,04 
Yhteensä 
247 144 399 
100,00 
Jakauma osakemäärän mukaan 
 
Osake- 
% osake- 
Osakkeita 
Omistajia 
%-osuus 
määrä 
kannasta 
1 – 100 
7 718 
57,37 
301 822 
0,12 
101 – 500 
3 996 
29,71 
1 018 156 
0,41 
501 – 1 000 
901 
6,70 
690 441 
0,28 
1 001 – 5 000 
623 
4,63 
1 325 829 
0,54 
5 001 – 10 000 
82 
0,61 
586 668 
0,24 
10 001 – 50 000 
68 
0,51 
1 681 253 
0,68 
50 001 – 100 000 
12 
0,09 
920 969 
0,37 
100 001 – 500 000 
22 
0,16 
5 070 997 
2,05 
500 001 – 
30 
0,22 
235 548 264 
95,31 
Yhteensä 
13 452 
100,00 
247 144 399 
100,00 
Omistusrakenne 
Osake- 
%-osuus 
Osakkeenomistajat 
määrä 
osakkeista 
Julkisyhteisöt 
45 722 089 
18,50 
Rahoitus- 
ja vakuutuslaitokset 
71 781 707 
29,04 
Kotitaloudet 
3 895 597 
1,58 
Yritykset 
2 076 041 
0,84 
Voittoa tavoittelemattomat yhteisöt 
51 758 703 
20,94 
Ulkomaat 
71 910 262 
29,10 
Yhteensä 
247 144 399 
100,00 
Hallintarekisteröidyt 
83 172 598 
33,65 

 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 
17 
Hallinto
Varsinainen yhtiökokous 
Kojamon varsinainen yhtiökokous 16.3.2023 vahvisti tilinpää-
töksen vuodelta 2022 ja myönsi vastuuvapauden hallituksen 
jäsenille ja toimitusjohtajalle. Lisäksi yhtiökokous päätti osin-
gonmaksusta, hallituksen jäsenten lukumäärästä, palkkioista ja 
kokoonpanosta sekä tilintarkastajan valinnasta ja palkkiosta 
sekä yhtiöjärjestyksen muuttamisesta. Yhtiökokous hyväksyi 
hallituksen jäsenten, toimitusjohtajan sekä toimitusjohtajan si-
jaisen palkitsemisraportin 2022. Lisäksi varsinainen yhtiöko-
kous valtuutti hallituksen päättämään erityisten osakkeisiin oi-
keuttavien oikeuksien myöntämisestä, kuten tarkoitetaan Suo-
men osakeyhtiölain 10 luvun 1 §:ssä. Yhtiökokouksen pöytä-
kirja on saatavilla osoitteesta https://kojamo.fi/sijoittajat/hallin-
nointi/yhtiokokous/yhtiokokous-2023.
Hallitus ja tilintarkastajat 
Kojamon hallituksen jäsenet ovat Mikael Aro (puheenjohtaja), 
Mikko Mursula (varapuheenjohtaja), Kari Kauniskangas, Anne 
Koutonen, Andreas Segal, Catharina Stackelberg-Hammarén 
ja Annica Ånäs. Yhtiön tilintarkastajana toimii KPMG Oy Ab ja 
päävastuullisena tilintarkastajana KHT Petri Kettunen. 
Hallituksen valiokunnat 
Kojamon hallituksella on kaksi pysyvää valiokuntaa, tarkastus-
valiokunta sekä palkitsemisvaliokunta. Tarkastusvaliokun-
nassa toimivat Anne Koutonen (puheenjohtaja), Kari Kaunis-
kangas, Mikko Mursula ja Annica Ånäs. Palkitsemisvaliokun-
nassa toimivat Mikael Aro (puheenjohtaja), Andreas Segal ja 
Catharina Stackelberg-Hammarén. 
Nimitystoimikunta 
Kojamon nimitystoimikunnan kokoonpano pörssitiedotettiin 
13.9.2023. Kojamon kolme suurinta osakkeenomistajaa nimitti-
vät osakkeenomistajien nimitystoimikuntaan seuraavat edusta-
jat: Christian Fladeland, sijoitusjohtaja, Heimstaden AB; Jouko 
Pölönen, toimitusjohtaja, Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö Il-
marinen ja Risto Murto, toimitusjohtaja, Keskinäinen työeläke-
vakuutusyhtiö Varma. Lisäksi Kojamon hallituksen puheenjoh-
taja toimii nimitystoimikunnan asiantuntijajäsenenä. 
Osakkeenomistajien nimitystoimikunta on yhtiökokouksen pe-
rustama yhtiön osakkeenomistajista koostuva toimielin, jonka 
tehtävänä on vuosittain valmistella ja esitellä yhtiökokoukselle 
tehtävät ehdotukset hallituksen jäsenten lukumääräksi, halli-
tuksen kokoonpanoksi, hallituksen puheenjohtajaksi, hallituk-
sen jäsenten palkitsemiseksi ja hallituksen valiokuntien jäsen-
ten palkitsemiseksi. 
Nimitystoimikunnan ehdotukset varsinaiselle yhtiökokoukselle 
julkaistiin pörssitiedotteena 18.12.2023. 
Toimitusjohtaja 
Toimitusjohtajana 
toimi tilikautena DI, MBA Jani Nieminen. 
Toimitusjohtajan 
sijainen oli talousjohtaja, oikeustieteen lisen-
siaatti, EMBA, Erik Hjelt. 
Johtoryhmä 
Johtoryhmän muodostivat tilikauden lopussa toimitusjohtaja 
Jani Nieminen, talousjohtaja Erik Hjelt, omistuksista ja sijoituk-
sista vastaava liiketoimintajohtaja Ville Raitio, ja asumisen lii-
ketoimintajohtaja Janne Ojalehto. 
Yhtiö julkaisi 31.5.2023 pörssitiedotteen, jossa kerrottiin, että 
Digijohtaja Katri Harra-Salonen on irtisanoutunut ja jätti tehtä-
vänsä elokuun lopussa. 
Yhtiö julkaisi 22.8.2023 pörssitiedotteen, jossa kerrottiin, että 
CXO Tiina Kuusisto ei jatka Kojamon palveluksessa. Hänen 
työvelvoitteensa päättyi 23.8.2023. 
Selvitys hallinto- 
ja ohjausjärjestelmästä 
Kojamon hallinnoinnin kuvaus ja Selvitys hallinto- ja ohjausjär-
jestelmästä ovat julkisesti saatavilla internetsivuilla https://ko-
jamo.fi/sijoittajat/tiedotteet-ja-julkaisut/taloudelliset-raportit/.
Henkilöstö
Vuoden 2023 lopussa Kojamon palveluksessa työskenteli yh-
teensä 288 (304) henkilöä, joista vakituisessa työsuhteessa oli 
271 (270) ja määräaikaisessa 17 (34). Keskimäärin henkilös-
töä oli vuoden aikana 315 (316). Keskimääräinen työsuhteen 
pituus oli 9,3 (9,3) vuotta. Henkilöstön vaihtuvuus vuonna 2023 
oli 10,9 (17,6) prosenttia. Kesätyöntekijöitä palkattiin vuonna 
2023 noin 50 henkilöä. 
Tilikauden palkkojen ja palkkioiden kokonaissumma oli 18,8 
(17,8) miljoonaa euroa. 
Vuosipalkkio- 
ja kannustinjärjestelmä 
Kojamon henkilöstö kuuluu vuosipalkkiojärjestelmän piiriin, 
joka perustuu sekä yhtiön yhteisten, että henkilökohtaisten ta-
voitteiden saavuttamiseen. 
Kojamolla on myös käytössä avainhenkilöiden pitkäaikainen 
osakepohjainen kannustinjärjestelmä. Palkkio määräytyy Koja-
mon liiketoiminnalle keskeisten mittareiden toteutumisen suh-
teessa konsernin strategisiin tavoitteisiin. Tilikauden lopussa 
käynnissä oli kolme ansaintajaksoa: 2021–2023, 2022–2024 ja 
2023–2025. 
Kojamon hallitus päätti 15.2.2023 pitkän aikavälin kannustin-
järjestelmän ansaintajaksosta 2023–2025. Ansaintajakson 
mahdolliset palkkiot perustuvat liikevaihtoon ja osakekohtai-
seen kassavirtaan ennen käyttöpääoman muutoksia (FFO), 
asuntokohtaiseen CO2-päästövähennystavoitteeseen vuosille 
2023–2025 ja Loan to Value (LTV) 
-tunnuslukuun. Ansainta-
jaksolta maksettavat palkkiot vastaavat yhteensä enintään 
178 000 osakkeen arvoa sisältäen myös rahana maksettavan 
osuuden. 

 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 
18 
Kolmen käynnissä olevan ansaintajakson toteutuessa täysi-
määräisinä olisi maksimipalkkio 385 211 Kojamon osaketta 
vastaava määrä, mistä 50 prosenttia maksetaan Kojamon 
osakkeina ja 50 prosenttia rahana. Lisätietoa pitkän aikavälin 
kannustinjärjestelmästä löytyy Kojamon vuoden 2023 palkitse-
misraportilta sekä Kojamon verkkosivuilta. 
Kojamon hallitus päätti 15.2.2023 uudesta rajoitetusta osake-
palkkio-ohjelmasta (RSP) vuosille 2023–2025. Sitouttavaa 
osakepalkkio-ohjelmaa käytetään yhtiön hallituksen päättä-
missä erityistilanteissa. Ohjelma koostuu vuosittain alkavista 
enintään kolmen vuoden mittaisista sitouttamisjaksoista, joihin 
osallistuvilla henkilöillä on mahdollisuus saada kiinteä määrä 
osakkeita pitkän aikavälin kannustin- ja sitouttamispalkkiona. 
2023–2025 sitouttamisjakso päättyy vuoden 2025 lopussa ja 
mahdollinen palkkio maksetaan jakson päättymistä seuraa-
vana vuonna osittain yhtiön osakkeina ja osittain rahana. Si-
touttamisjakson osalta luovutettavien osakkeiden enimmäis-
määrä on 50 000 brutto-osaketta.
Muista kuin taloudellisista tiedoista annettava selvitys 
Taksonomiaraportointi 
Olemme vuodesta 2021 lähtien raportoineet vapaaehtoisesti 
liiketoimintamme EU-taksonomiakelpoisuudesta ja vuodesta 
2022 lähtien taksonomiamukaisuudesta. Vuoden 2023 osalta 
olemme tarkistaneet taksonomiaraportointiamme EPRA:n (Eu-
ropean Public Real Estate Association) marraskuussa 2023 
päivittämän taksonomiaraportoinnin ohjeistuksen (EU Ta-
xonomy Alignment in Listed Real Estate, Nov 2023 Edition) 
mukaisesti. 
EU-taksonomian sisältämistä seitsemästä taloudellisesta toi-
minnasta EPRA:n ohjeistuksen mukaisesti olennainen liiketoi-
minnallemme on vain 7.7. Rakennusten hankinta ja omistami-
nen, kun tarkastellaan ilmastonmuutokseen liittyviä tavoitteita. 
Neljän ympäristötavoitteen osalta – vesivarojen ja merten luon-
nonvarojen kestävä käyttö ja suojelu, siirtyminen kiertotalou-
teen, ympäristön saastumisen ehkäiseminen ja vähentäminen, 
luonnon monimuotoisuuden ja ekosysteemien suojelu ja ennal-
listaminen – EPRA toteaa, että vain kiertotalouteen liittyvät ta-
voitteet ovat relevantteja kiinteistösektorilla. EPRA ei kuiten-
kaan yhdistä taksonomiassa määriteltyjä viittä kiertotaloustoi-
mintaa lainkaan rakennusten hankintaan ja omistamiseen. 
Näin ollen olemme tulkinneet, että taksonomiaraportointimme 
tulisi kattaa ainoastaan 7.7. Rakennusten hankinta ja omista-
minen ilmastonmuutoksen hillinnän ja ilmastonmuutokseen so-
peutumisen osalta. Tämän mukaisesti taksonomiamukaisuus-
raportointimme vuodelta 2023 kattaa rakennusten hankinnan 
ja omistamisen ilmastonmuutoksen hillinnän merkittävän edis-
tämisen näkökulmasta. Olemassa oleva portfolio muodostaa 
suurimman osan liiketoiminnastamme. 
EPRA:n ohjeistus jakaa olemassa olevan portfolion rakenta-
misajankohdan mukaan kahteen eri kategoriaan: kiinteistöihin, 
jotka on rakennettu ennen 31.12.2020, ja kiinteistöihin, jotka 
on rakennettu 31.12.2020 jälkeen. 
Kiinteistöihin, jotka on rakennettu ennen 31.12.2020, sovelle-
taan taksonomiavaatimusten energiatehokkuuskriteeriä, jonka 
mukaan kiinteistön energialuokan tulee olla A tai kiinteistön tu-
lee edustaa kansallista 15 prosentin parhaimmistoa primää-
rienergian kulutuksella tarkasteltuna. Olemme käyttäneet 15 
prosentin parhaimmiston määrittämiseen E-luvun raja-arvoa 
119, 
viitaten Rakli ry:n teettämään ”Rakennuskannan 15 pro-
sentin parhaimmiston primäärienergian kulutuksen määrittely” 
-selvitykseen. Niiden kiinteistöjen osalta, jotka on rakennettu 
ennen 31.12.2020, olemme raportoineet taksonomianmukai-
siksi kiinteistöt, joiden energialuokka on A, tai joiden E-luku on 
119 tai alle. 
Kiinteistöihin, jotka on rakennettu 31.12.2020 jälkeen, olemme 
EPRA:n ohjeistuksen mukaisesti käyttäneet kriteeriä, joka 
määrittää energiatehokkuuden vähintään 10 prosenttia alhai-
semmaksi primäärienergian kulutuksella tarkasteltuna kuin lä-
hes nollaenergiatalojen kynnysarvo. Tämä asettaa E-luvun 
raja-arvoksi 81. Niiden kiinteistöjen osalta, jotka on rakennettu 
31.12.2020 jälkeen, olemme raportoineet taksonomianmukai-
siksi kiinteistöt, joiden E-luku on 81 tai alle, ja jotka ovat kool-
taan 5000 m
2
 
tai alle. 
EU-taksonomian ainoa ”Ei merkittävää haittaa” -kriteeri raken-
nusten hankinnan ja omistamisen osalta on kiinteistökohtais-
ten ilmastoriskikartoitusten toteuttaminen. Olemme toteutta-
neet taksonomiavaatimusten mukaiset kiinteistökohtaiset il-
mastoriskikartoitukset 80 prosentille yllä mainitut kriteerit täyt-
tävistä kiinteistöistä. Vain muutamassa yksittäisessä kiinteis-
tössä todettiin olevan tällä hetkellä keskitason riski ilmaston-
muutokseen liittyen. Nämä riskit liittyivät helleaaltoihin ja tul-
viin. Keskipitkällä aikavälilläkin tarkasteltuna vain alle kahdes-
sakymmenessä kiinteistössä todettiin keskitason riski. Nämä 
liittyivät pääsääntöisesti helleaaltoihin. Kiinteistökohtaisissa ris-
kikartoituksissa käytettiin RCP 2.6 ja RCP 8.5 skenaarioita. 
Raportoimme liikevaihdon, pääomamenot ja operatiiviset kulut 
ylläkuvatun mukaisesti kohteista, jotka ovat olleet omistukses-
samme 2023. Pääomamenot sisältävät kaikki korjauskustan-
nukset taksonomianmukaisten kiinteistöjen osalta sekä perus-
korjaus- ja energiaremonttien kustannukset kiinteistöjen osalta, 
joille on laadittu pääomamenosuunnitelma taksonomianmukai-
suuden saavuttamiseksi. EPRA:n ohjeistukseen viitaten 
olemme käyttäneet rakennusluvan lainvoimaistumisajankohtaa 
määrittämään sen, onko kiinteistö rakennettu ennen vai jäl-
keen 31.12.2020. Emme tuota energiaa ydinvoimalla tai fossii-
lisilla kaasuilla.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 
19 
Taksonomian mukaisten toimintojen osuus liikevaihdosta 
Tilikausi 2023 
Merkittävän edistämisen kriteerit 
Ei merkittävää haittaa-kriteerit 
Taloudelliset toiminnat 
Koodi
Liikevaihto
Osuus liikevaihdosta
Ilmastonmuutoksen hillintä
Ilmastonmuutokseen sopeuttaminen
Vesi
Ympäristön pilaantuminen
Kiertotalous
Biologinen monimuotoisuus
Ilmastonmuutoksen hillintä
Ilmastonmuutokseen sopeuttaminen *
Vesi
Ympäristön pilaantuminen
Kiertotalous
Biologinen monimuotoisuus
Vähimmäistason suojaustoimet
Luokitusjärjestelmän mukainen 
osuus liikevaihdosta, vuosi 2022
Luokka (mahdollistava toiminta)
Luokka (siirtymätoiminta)
K; E; 
K; E; 
K; E; 
K; E; 
K; E; 
M€ 
% 
E/S 
E/S 
E/S 
E/S 
E/S 
K/E 
K/E 
K/E 
K/E 
K/E 
K/E 
K/E 
K/E 
% 
M 
T 
A. Luokitusjärjestelmäkelpoiset toiminnat 
A.1 Ympäristön kannalta kestävät (luokitusjärjestelmän mukaiset) 
toiminnat 
Rakennusten hankinta 
ja omistaminen 
7.7 
129,1 
29,2 
K 
E 
E/S 
E/S 
E/S 
E/S 
K 
K 
K 
K 
K 
K 
E 
Ympäristön kannalta 
kestävistä (luokitusjär- 
jestelmänmukaisista) 
toiminnoista saatu 
liikevaihto (A.1) 
129,1 
29,2 
100% 
0% 
0% 
0% 
0% 
0% 
K 
K 
K 
K 
K 
K 
E 
josta mahdollistavat 
toiminnat 
129,1 
29,2 
100% 
0% 
0% 
0% 
0% 
0% 
K 
K 
K 
K 
K 
K 
E 
josta siirtymätoiminnat 
A.2 Luokitusjärjestelmäkelpoiset muttei ympäristön kannalta 
kestävät (muut kuin luokitusjärjestelmän mukaiset) toiminnat 
KEL; 
KEL; 
KEL; 
KEL; 
KEL; 
KEL; 
E/KEL 
E/KEL 
E/KEL 
E/KEL 
E/KEL 
E/KEL 
Rakennusten hankinta 
ja omistaminen 
7.7 
312,9 
70,8 
KEL 
KEL 
E/KEL 
E/KEL 
E/KEL 
E/KEL 
Luokitusjärjestelmäkelpoi- 
sista mutta ei ympäristön 
kannalta kestävistä (muista 
kuin luokitusjärjestelmän 
mukaisista) toiminnoista 
saatu liikevaihto (A.2) 
312,9 
70,8 
100% 
0% 
0% 
0% 
0% 
0% 
A. Luokitusjärjestelmä- 
kelpoisista toiminnoista 
saatu liikevaihto (A.1 + A.2) 
442,0 
100,0 
100% 
0% 
0% 
0% 
0% 
0% 
B. Ei-luokitusjärjestelmäkelpoiset toiminnot 
Ei-luokitusjärjestelmä- 
kelpoisista toiminnoista 
saatu liikevaihto 
0,2 
0,0 
Yhteensä (A + B) 
442,2 
100,0 
* Ilmastoriskikartoitusten kattavuus 80 % 
E/S = Ei sovelleta; KEL = Kelpoinen; E/KEL = 
Ei kelpoinen 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 
20 
Taksonomian mukaisten toimintojen osuus pääomainvestoinneista 
Tilikausi 2023 
Merkittävän edistämisen kriteerit 
Ei merkittävää haittaa-kriteerit 
Taloudelliset toiminnat 
Koodi
Pääomainvestoinnit
Pääomainvestointien osuus
Ilmastonmuutoksen hillintä
Ilmastonmuutokseen sopeuttaminen
Vesi
Ympäristön pilaantuminen
Kiertotalous
Biologinen monimuotoisuus
Ilmastonmuutoksen hillintä
Ilmastonmuutokseen sopeuttaminen *
Vesi
Ympäristön pilaantuminen
Kiertotalous
Biologinen monimuotoisuus
Vähimmäistason suojaustoimet
Luokitusjärjestelmän mukainen 
osuus pääomainvestoinneista, vuosi 2022
Luokka (mahdollistava toiminta)
Luokka (siirtymätoiminta)
K; E; 
K; E; 
K; E; 
K; E; 
K; E; 
M€ 
% 
E/S 
E/S 
E/S 
E/S 
E/S 
K/E 
K/E 
K/E 
K/E 
K/E 
K/E 
K/E 
K/E 
% 
M 
T 
A. Luokitusjärjestelmäkelpoiset toiminnat 
A.1 Ympäristön kannalta kestävät (luokitusjärjestelmän mukaiset) 
toiminnat 
Rakennusten hankinta 
ja omistaminen 
7.7 
16,3 
40,9 
K 
E 
E/S 
E/S 
E/S 
E/S 
K 
K 
K 
K 
K 
K 
E 
Ympäristön kannalta 
kestävien (luokitusjärjes- 
telmän mukaisten) toimin- 
tojen pääomamenot (A.1) 
16,3 
40,9 
100% 
0% 
0% 
0% 
0% 
0% 
K 
K 
K 
K 
K 
K 
E 
josta mahdollistavat 
toiminnat 
16,3 
40,9 
100% 
0% 
0% 
0% 
0% 
0% 
K 
K 
K 
K 
K 
K 
E 
josta siirtymätoiminnat 
A.2 Luokitusjärjestelmäkelpoiset muttei ympäristön kannalta 
kestävät (muut kuin luokitusjärjestelmän mukaiset) toiminnat 
KEL; 
KEL; 
KEL; 
KEL; 
KEL; 
KEL; 
E/KEL 
E/KEL 
E/KEL 
E/KEL 
E/KEL 
E/KEL 
Rakennusten hankinta 
ja omistaminen 
7.7 
23,6 
59,1 
KEL 
KEL 
E/KEL 
E/KEL 
E/KEL 
E/KEL 
Luokitusjärjestelmäkel- 
poisten mutta ei ympä- 
ristön kannalta kestävien 
(muiden kuin luokitusjär- 
jestelmän mukaisten) toi- 
mintojen pääomamenot (A.2) 
23,6 
59,1 
100% 
0% 
0% 
0% 
0% 
0% 
A. Luokitusjärjestelmä- 
kelpoisten toimintojen 
pääomamenot (A.1 + A.2) 
40,0 
100,0 
100% 
0% 
0% 
0% 
0% 
0% 
B. Ei-luokitusjärjestelmäkelpoiset toiminnot 
Ei-luokitusjärjestelmä- 
kelpoisten toimintojen 
pääomainvestoinnit 
- 
0,0 
Yhteensä (A + B) 
40,0 
100,0 
* Ilmastoriskikartoitusten kattavuus 80 % 
E/S = Ei sovelleta; KEL = Kelpoinen; E/KEL = 
Ei kelpoinen 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 
21 
Taksonomian mukaisten toimintojen osuus toimintamenoista 
Tilikausi 2023 
Merkittävän edistämisen kriteerit 
Ei merkittävää haittaa-kriteerit 
Taloudelliset toiminnat 
Koodi
Toimintamenot
Osuus toimintamenoista
Ilmastonmuutoksen hillintä
Ilmastonmuutokseen sopeuttaminen
Vesi
Ympäristön pilaantuminen
Kiertotalous
Biologinen monimuotoisuus
Ilmastonmuutoksen hillintä
Ilmastonmuutokseen sopeuttaminen *
Vesi
Ympäristön pilaantuminen
Kiertotalous
Biologinen monimuotoisuus
Vähimmäistason suojaustoimet
Luokitusjärjestelmän mukainen 
osuus toimintamenoista, vuosi 2022
Luokka (mahdollistava toiminta)
Luokka (siirtymätoiminta)
K; E; 
K; E; 
K; E; 
K; E; 
K; E; 
M€ 
% 
E/S 
E/S 
E/S 
E/S 
E/S 
K/E 
K/E 
K/E 
K/E 
K/E 
K/E 
K/E 
K/E 
% 
M 
T 
A. Luokitusjärjestelmäkelpoiset toiminnat 
A.1 Ympäristön kannalta kestävät (luokitusjärjestelmän mukaiset) 
toiminnat 
Rakennusten hankinta 
ja omistaminen 
7.7 
34,2 
22,9 
K 
E 
E/S 
E/S 
E/S 
E/S 
K 
K 
K 
K 
K 
K 
E 
Ympäristön kannalta 
kestävien (luokitusjärjes- 
telmän mukaisten) toimin- 
tojen toimintamenot (A.1) 
34,2 
22,9 
100% 
0% 
0% 
0% 
0% 
0% 
K 
K 
K 
K 
K 
K 
E 
josta mahdollistavat 
toiminnat 
34,2 
22,9 
100% 
0% 
0% 
0% 
0% 
0% 
K 
K 
K 
K 
K 
K 
E 
josta siirtymätoiminnat 
A.2 Luokitusjärjestelmäkelpoiset muttei ympäristön kannalta 
kestävät (muut kuin luokitusjärjestelmän mukaiset) toiminnat 
KEL; 
KEL; 
KEL; 
KEL; 
KEL; 
KEL; 
E/KEL 
E/KEL 
E/KEL 
E/KEL 
E/KEL 
E/KEL 
Rakennusten hankinta 
ja omistaminen 
7.7 
114,2 
76,5 
KEL 
KEL 
E/KEL 
E/KEL 
E/KEL 
E/KEL 
Luokitusjärjestelmäkel- 
poisten mutta ei ympä- 
ristön kannalta kestävien 
(muiden kuin luokitusjärjes- 
telmän mukaisten) toimin- 
tojen toimintamenot (A.2) 
114,2 
76,5 
100% 
0% 
0% 
0% 
0% 
0% 
A. Luokitusjärjestelmä- 
kelpoisten toimintojen 
toimintamenot (A.1 + A.2) 
148,4 
99,4 
100% 
0% 
0% 
0% 
0% 
0% 
B. Ei-luokitusjärjestelmäkelpoiset toiminnot 
Ei-luokitusjärjestelmä- 
kelpoisten toimintojen 
toimintamenot 
1,0 
0,6 
Yhteensä (A + B) 
149,4 
100,0 
* Ilmastoriskikartoitusten kattavuus 80 % 
E/S = Ei sovelleta; KEL = Kelpoinen; E/KEL = 
Ei kelpoinen 

Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 
22 
Vastuullisuusohjelma 
Vastuullisuus ja kestävä kehitys on yksi Kojamon strategisista 
painopistealueista. Vastuullisuusohjelmamme perustuu olen-
naisuusmäärittelyyn, 
ja se ulottuu läpi liiketoimintojen. Vastuul-
lisuusohjelmalla ohjaamme ja kehitämme vastuullisuustyö-
tämme systemaattisesti olennaisena osana liiketoimintaamme. 
Vastuullisuusohjelmamme asettaa painopisteet, pitkän ja ly-
hyen aikavälin tavoitteet sekä suorituskyvyn mittarit vastuulli-
suustyöllemme. 
Vastuullisuusohjelmamme painopistealueet ovat: 
●
 
kestävien kaupunkien rakentaja 
●
 
paras asiakaskokemus 
●
 
osaavin henkilöstö ja energinen työpaikka 
●
 
vastuullinen yrityskansalainen 
Vastuullisuusohjelmamme perustana ovat liiketoimintamme 
pitkän tähtäimen kannattavuuden ja kasvun varmistaminen, 
kestävä ja vastuullinen toimintamme sekä läpinäkyvä vastuulli-
suusviestintä ja -raportointi. 
Vastuullisuuden johtaminen 
Vastuullisuustyötämme ohjaavat strategiamme, arvomme, toi-
mintaperiaatteemme sekä vastuullisuusohjelmamme. Yhtiön 
hallitus tekee vastuullisuutta koskevat strategiset linjaukset ja 
päätökset. Toimitusjohtaja 
vastaa hallituksen linjausten toi-
meenpanosta ja valvoo konsernin johtoryhmän avustuksella 
hallituksen päätösten mukaisesti vastuullisuuden toteutumista 
osana liiketoimintaa. Johtoryhmätasolla vastuullisuusasioista 
vastaa omistamisesta ja sijoittamisesta vastaava liiketoiminta-
johtaja. Vastuullisuuspäällikkö vastaa yhtiön vastuullisuusasi-
oista ja niiden kehityksestä, vastuullisuusraportoinnista sekä 
tukee yhtiön liiketoimintayksiköitä vastuullisuuskysymysten asi-
antuntijana. Vastuullisuuspäällikkö raportoi omistamisesta ja 
sijoittamisesta vastaavalle liiketoimintajohtajalle. Liiketoiminta-
johtajat huolehtivat omiin vastuualueisiinsa liittyvistä toimista 
vastuullisuusohjelman toimeenpanossa. Vastuullisuustavoit-
teet kuuluvat olennaisena osana liiketoimintojemme toiminta-
suunnitelmiin ja tavoitteisiin. Konsernin johtoryhmä toimii vas-
tuullisuuden ohjausryhmänä. 
Kestävien kaupunkien rakentaja 
Tärkeimmät politiikat, periaatteet, sitoumukset, 
ohjelmat 
Yhtiön strategia, Yhtiön arvot, Liiketoimintaperiaatteet, YK:n 
kestävän kehityksen tavoitteet, Kiinteistöalan vapaaehtoinen 
energiatehokkuussopimus vuosille 2017–2025, WWF Green 
Office, Due Diligence investointipäätöksissä 
Keskeisimmät tavoitteet 
Tähtäämme kiinteistökantamme hiilineutraaliin energiankäyt-
töön vuoteen 2030 mennessä 
●
 
Mittari 1: Kiinteistöportfolion hiilijalanjälki, toteuma 
2023: 33 304 t CO
2
e 
●
 
Mittari 2: Kiinteistöportfolion hiilijalanjälki, toteuma 
2023: 0,8 t CO
2
e/asunto 
Kiinteistökantamme kiinteistösähkö on sataprosenttisesti hiili-
neutraalia 
●
 
Mittari: Hiilineutraalin sähkön osuus kiinteistösähkön 
kokonaiskulutuksesta, toteuma 2023: 100 % 
Kaikki omat uudishankkeemme, joiden suunnittelu on alkanut 
2021, toteutetaan E-luvultaan ≤ 80 
●
 
Mittari 1: Oman tonttivarannon rakentamisen aloituk-
set, joiden E-luku 
≤ 
80, toteuma: N/A 
●
 
Mittari 2: Tilikautena valmistuneet oman tonttivaran-
non asunnot, joiden E-luku 
≤
 
80, toteuma 2023: 100 
% 
Liiketoimintamme vastuullisuus perustuu siihen, että inves-
toimme kasvukeskuksiin, hyvien julkisten kulkuyhteyksien ja 
palveluiden äärelle. Kiinteistöjemme ylläpidossa ja kaikissa in-
vestoinneissamme uudistuotannosta peruskorjauksiin tavoitte-
lemme energiatehokkuuden parantamista, hiilijalanjäljen pie-
nentämistä ja kiertotalouden edistämistä. 
Tavoitteenamme 
on saavuttaa hiilineutraali energiankäyttö 
kiinteistöissämme vuoteen 2030 mennessä. Olemme laatineet 
tiekartan, joka sisältää toimenpiteet tavoitteen saavutta-
miseksi. Ensisijaiset päästövähennyskeinot ovat ajanmukaista-
minen, korjaushankkeet ja energiajohtaminen. Näiden lisäksi 
teemme erillisinvestointeja mm. maalämpöjärjestelmiin ja muu-
hun uusiutuvaan energiantuotantoon. Uudistuotannolla on 
myös merkittävä vaikutus portfolion suhteellisten CO
2
-päästö-
jen pienentämisessä. Tarkastelemme 
tiekartan linjauksia, ta-
voitteita sekä toteutettavia toimenpiteitä järjestelmällisesti 
osana vuosisuunnittelua ja budjetointia. 
Vuosittainen tavoitteemme hiilidioksidipäästöjen vähentä-
miseksi koko kiinteistöportfoliossamme on vähintään neljä pro-
senttia vuoden 2025 loppuun asti (mittarina t CO
2
e/asunto). 
Vuoden 2023 osalta CO
2
-päästövähennys oli -16,9 prosenttia. 
Merkittävä toimenpide tilikaudella oli Vantaan Energian kanssa 
laadittu kaukolämmön kysyntäjoustosopimus lähes 70 kiinteis-
töön, jonka vastineena kyseisten kiinteistöjen kaukolämpötuote 
vaihtui uusiutuvilla energianlähteillä tuotetuksi. 
Tavoitteemme 
on energiatehokkuuden parantaminen 30 pro-
sentilla peruskorjauksien yhteydessä. Vuonna 2023 jatkoimme 
investointeja kiinteistökantamme korjauksiin ja ajanmukaista-
miseen yhteensä 56,0 (52,7) miljoonalla eurolla. Peruskorjaus-
kohteita valmistui neljä kappaletta; Helsingissä, Jyväskylässä, 
Tampereella 
ja Turussa. Kiinteistökantamme energiatehok-
kuutta parannettiin vuoden aikana esimerkiksi uusimalla ilman-
vaihdon puhaltimia, optimoimalla kiinteistöjen energiankäyttöä 
sekä lämmitysverkoston säätötoimenpiteillä. Aloitimme vuonna 
2022 seitsemän kohteen saneeraamisen kaukolämmöstä maa-
lämpöön. Ensimmäiset maalämpöprojektit ovat jo valmistu-
neet, ja loput valmistuvat vuoden 2024 aikana. Kuuden uuden 
maalämpökohteen suunnitelmat ovat valmistuneet vuoden 
2023 aikana. 
Tavoitteenamme 
on laskea kiinteistöjen kokonaiskulutusta ja 
päästöjä. Ohjaamme 77,0 prosenttia asuntojemme lämmitystä 
älykkäillä optimointijärjestelmillä. 
Käytännössä koko kiinteistö-

Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 
23 
kantamme lämpenee kaukolämmöllä. Koko kiinteistökan-
tamme kiinteistösähkö tuotetaan 100 prosenttisesti hiilineut-
raaleilla energialähteillä. 
Panostamme kiertotalouden edistämiseen uudis- ja korjausra-
kentamisessa. Olemme asettaneet tavoitteeksemme, että yli 
70 prosenttia vaarattomista jätteistä lajitellaan ja kierrätetään 
vuoden 2023 loppuun mennessä. Olemme vuoden aikana ke-
hittäneet raportointiprosessiamme kierrätysastedatan kerää-
miseksi työmailtamme. Raportointiprosessi on ollut toimin-
nassa osan vuotta, ja ensitietojen perusteella voimme todeta, 
että 70 prosentin kierrätysasteen saavuttaminen on haasteel-
lista. Jatkamme kumppaniyhteistyön kehittämistä tavoitteen 
saavuttamiseksi. 
Paras asiakaskokemus 
Tärkeimmät politiikat, periaatteet, sitoumukset, 
ohjelmat 
Yhtiön strategia, Yhtiön arvot, Liiketoimintaperiaatteet, YK:n 
kestävän kehityksen tavoitteet, Asiakkaan silmin -ohjelma, 
Whistleblowing –ilmoitusmenettely, Asukastyytyväisyyskyselyt 
Keskeisimmät tavoitteet 
Vuoden 2023 loppuun mennessä 90 prosenttia kotitalouksis-
tamme hyödyntää My Lumo -palvelua 
●
 
Mittari 1: Osuus kotitalouksista, jotka hyödyntävät My 
Lumo -palvelua, toteuma 2023: 81 % 
●
 
Mittari 2: Osuus asiakkaista, jotka hyödyntävät My 
Lumo -palvelua, toteuma 2023: 86 % 
Parannamme kiinteistöjemme jätteiden kierrätysastetta 55 pro-
senttiin vuoden 2023 loppuun mennessä 
●
 
Mittari: Kiinteistöportfolion jätteiden kierrätysaste, to-
teuma 2023: 33 % 
Edistämme asumisen yhteisöllisyyttä esimerkiksi aktiivisten 
Lumo-tiimien avulla 
●
 
Mittari: Lumo-tiimien lukumäärä ja osuus kaikista kiin-
teistöistä, toteuma 2023: 429 kpl ja 56 % 
Vuoden 2025 loppuun mennessä kaikissa kiinteistöissämme 
on mahdollisuus yhteiskäyttö-kulkuneuvoon 
●
 
Mittari: Osuus kiinteistöistä, joissa mahdollisuus yh-
teiskäyttökulkuneuvoon, toteuma 2023: 100 % 
Teemme 
pitkäjänteistä työtä vastuullisemman ja paremman 
kaupunkiasumisen eteen. Lumobrändi tarjoaa asiakkaillemme 
parhaan asumisen asiakaskokemuksen: turvallista, vaivatonta 
ja ympäristöystävällistä asumista sekä parhaita asumisen pal-
veluita. Päätavoitteemme on tyytyväinen asukas ja suosittelu-
halukkuuden kasvattaminen. Asukastyytyväisyyttä mittaamme 
suositteluhalukkuudella (NPS), joka vuonna 2023 oli 50. Suo-
sitteluhalukkuuden positiiviseen kehitykseen on vaikuttanut 
palvelualttiutemme parantuminen. Olemme panostaneet myös 
asiakkaiden tarpeiden ymmärtämiseen. 
Kaikki vapaat asuntomme ovat vuokrattavissa Lumo-verkko-
kaupasta, jossa asuntojen esittelysivuilla tarjoamme tietoa 
myös vastuullisuusnäkökulmien huomioimisesta. Vuonna 2023 
toimme verkkokauppaan matka-aikahaun. Sen avulla Helsin-
gin seudun liikenteen (HSL) alueelta asuntoa etsivät asiakkaat 
voivat löytää kodin, josta on helppo matkustaa itselle tärkeisiin 
kohteisiin julkista liikennettä hyödyntäen halutulla aikasäteellä. 
Laajensimme verkkokauppamme palvelua myös tekoälypohjai-
sella Asuntoagentilla, joka etsii käyttäjälle parhaiten sopivat 
Lumo-kodit taustalla pyörivän suosittelualgoritmin avulla. 
Kestävän kehityksen arvot näkyvät My Lumo -palvelun kaup-
papaikalla, josta asukkaat voivat hankkia erilaisia asumiseen 
liittyviä lisäpalveluja, kuten yhteiskäyttöautopalvelun, kotisii-
vouksen tai muuttopalveluja. Olemme räätälöineet asukkail-
lemme hiilijalanjälkitestin, ja asukkailla on myös mahdollisuus 
ostaa palvelua, jonka avulla he voivat nollata lämmityksen hiili-
jalanjäljen. 
Vuoden aikana olemme kehittäneet My Lumo -palvelua asuk-
kaiden toiveita kuunnellen. Uudistukset perustuivat edellisenä 
vuonna toteutettuun asukaskyselyyn ja käytettävyystestauk-
seen, ja niiden tavoitteena oli asiakastyytyväisyyden ja asia-
kaspidon parantaminen sekä asiakaspalvelun yhteydenotto-
määrien vähentäminen. Muutosten myötä palvelusta tehtiin ai-
kaisempaa käyttäjäystävällisempi, isännöitsijän ja asukkaan 
välistä viestintää tehostettiin, ja ulkomaalaistaustaiset asuk-
kaat huomioitiin aiempaa paremmin. 
Toteutimme 
kesällä 2023 vuosittaisen kyselytutkimuksen asu-
misen vastuullisuudesta. Tärkeimmiksi asumisen vastuulli-
suusteemoiksi asukkaat nostivat kattavat jätteiden lajittelumah-
dollisuudet sekä kotona että jätetilassa, sisäympäristöolosuh-
teet eli kodin lämpötilan ja ilmanvaihdon sekä asumisen turval-
lisuuden. 
Sähköistyvän autokannan vaatimukset otamme huomioon kai-
kissa uudiskohteissamme, 
ja lisäämme jatkuvasti latausmah-
dollisuuksia nykyisissä kohteissa kysyntään perustuen. 
Yhteisöllisyyden ja osallisuuden edistäminen sekä kohtaamis-
paikkojen rakentaminen on tärkeää sekä meille että asukkaille. 
Lumo-tiimi on oman kotitalon väestä koottu vapaaehtoisten 
joukko, jonka tehtävänä on kehittää ja elävöittää asuinympäris-
töä järjestämällä asukkaille tapahtumia ja yhteistä tekemistä. 
Vuonna 2023 tällaisia tapahtumia olivat muun muassa asuin-
alueen yhteiset venetsialaiset, asukkaiden yhteiset joulujuhlat 
ja asukasillat vaihtuvin teemoin. Toiminnassa olevia Lumo-tii-
mejä oli vuonna 2023 yhteensä 429. Lumotalojen yhteiskäyttö-
tilat tarjoavat mahdollisuuden yhteisölliseen asumiseen. Yh-
teiskäyttötiloja ovat esimerkiksi kerhohuoneet, kuntosalit ja 
etätyöpisteet. 
Jätteiden lajittelu ja jätetilojen siisteys on tärkeä osa asukas-
viihtyvyyttä. Vuoden 2023 aikana keskityimme asukkaiden 
kierrätys- ja lajittelutietoisuuden parantamiseen. Kierrätysvies-
tinnän tehostaminen on tunnistettu keskeiseksi väyläksi vaikut-
taa kierrätysasteeseen. Valikoiduissa kohteissa testasimme 
myös uusia toimintatapoja. 

Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 
24 
Osaavin henkilöstä ja energinen työpaikka 
Tärkeimmät politiikat, periaatteet, sitoumukset, 
ohjelmat 
Yhtiön strategia, Yhtiön arvot, Liiketoimintaperiaatteet, YK:n 
kestävän kehityksen tavoitteet, Vastuullinen työnantaja, Vas-
tuullinen kesäduuni, Henkilöstöpolitiikka, Yhdenvertaisuus ja 
tasa-arvosuunnitelma, Työehtosopimukset 
Keskeisimmät tavoitteet 
Henkilöstön suositteluhalukkuus 
●
 
Mittari: eNPS, uudet työntekijät, toteuma 2023: 82 
Edistämme henkilöstömme sukupuolten välistä tasa-arvoa. 
Kaikissa toiminnoissa ja tehtävissä noudatetaan yhdenvertai-
sia ja tasa-arvoisia toimintamalleja 
●
 
Mittari: Sukupuolijakauma, toteuma 2023 (naisia/mie-
hiä): 
o
 
Koko henkilöstö: 60 / 40 
o
 
Esihenkilöt: 44 / 56 
o
 
Johto: 0 / 100 
o
 
Hallitus: 43 / 57 
Nolla tapaturmaa 
●
 
Mittari: Tapaturmataajuus 
(LTIF), toteuma 2023: ko-
konaistapaturmataajuus: 14,7, työtapaturmat: 9,2, 
työmatkatapaturmat: 5,5 
Yhteiset arvomme ilo palvella, hinku onnistua ja rohkeus uu-
distaa ohjaavat tekemistämme ja näkyvät arjessamme. Tavoit-
teenamme on, että jokainen kojamolainen viihtyy työssään ja 
voi olla ylpeä työnsä tuloksista. Keskityimme vuonna 2023 eri-
tyisesti asiakasrajapinnassa työskentelevän henkilöstön työn 
sujuvuuteen ja työtapojen kehittämiseen myynnin ja isännöin-
nin pelikirjojen avulla. 
Käytössämme on Turvallisesti töissä -perehdytysmalli, turvalli-
suus- ja pelastussuunnitelmat sekä työterveyshuollon toiminta-
suunnitelma, jotka kattavat 100 prosenttia henkilöstöstä ja toi-
mipisteistä. Lisäksi käytössämme on asiakaspalvelutyön tur-
vallisuussuunnitelma, joka on suunnattu asiakasrajapinnassa 
työskenteleville työntekijöille. 
Vuonna 2023 toteutimme asiakaspalvelussa työn turvallisuu-
teen liittyvän koulutuksen. Lisäksi toteutimme koulutuksia 
muun muassa tietosuojaan ja tekoälyn käyttöön liittyen. Uuden 
ERP-järjestelmänkäyttöönottoprojekti ja siihen liittyvät proses-
siuudistukset ovat myös tarjonnut henkilöstöllemme mahdolli-
suuksia osaamisen ja ammattitaidon kehittämiseen. 
Henkilöstötyytyväisyystutkimus toteutettiin viimeksi vuonna 
2022 ja kaikkiaan tutkimuksen tulos oli erittäin hyvä, vaikka ko-
konaiskeskiarvo hieman laski edellisvuodesta ollen 4/5. Kyse-
lyyn vastasi 79 prosenttia henkilöstöstämme. Seuraava henki-
löstötyytyväisyystutkimus toteutetaan vuoden 2024 aikana. 
Osana säästöohjelmaa kävimme läpi muutosneuvottelut henki-
löstömäärän sopeuttamiseksi. Neuvotteluissa selvitettiin laa-
jasti eri toimintojen tehostamista ja mahdollista uudelleenjär-
jestelyä. Muutosneuvotteluiden jälkeiset päätökset johtivat 
seuraaviin henkilöstövaikutuksiin: 59 työntekijää lomautettiin 
toistaiseksi tai määräaikaisesti, ja viiden henkilön työtehtävät 
lakkasivat pysyvästi. 
Vastuullinen yrityskansalainen 
Tärkeimmät politiikat, periaatteet, sitoumukset, 
ohjelmat 
Yhtiön strategia, Yhtiön arvot, Liiketoimintaperiaatteet, Toimit-
tajien toimintaperiaatteet, YK:n kestävän kehityksen tavoitteet, 
Hallinnointikoodi, Whistleblowing – ilmoitusmenettely, Vastuu 
Group Oy:n luotettava kumppani -palvelu, Tietoturvapolitiikka, 
Riskienhallinta, Lumo-sponsorointi ja stipendiohjelma 
Keskeisimmät tavoitteet 
Nollatoleranssi harmaalle taloudelle 
●
 
Mittari: Ilmoitukset whistleblowing-ilmoituskanavan tai 
sisäisten ilmoitusmenettelyjen kautta, toteuma 2023: 
0 kpl 
Nollatoleranssi tietosuojarikkomusten suhteen 
●
 
Mittari: Tietosuojarikkomukset tai niiden epäilyt, to-
teuma 2023: 4 kpl 
Seuraamme rakennustyömailla työolosuhdemittaria (TR-mitta-
ria) korkean työturvallisuustason säilyttämiseksi, tavoit-
teenamme TR > 90 
●
 
Mittari: TR-mittari, toteuma 2023: 96 
Kojamon arvoihin perustuvat liiketoimintaperiaatteet ovat toi-
mintatapojemme perusta ja koskevat jokaista kojamolaista. Lii-
ketoimintaperiaatteet sisältävät yhtiön toimintatavat ja vaati-
mukset liittyen vastuulliseen ja lainmukaiseen toimintaan, etu-
ristiriitoihin, harmaan talouden torjuntaan, kilpailevaan toimin-
taan, henkilöstövastuuseen, lahjontaan ja korruptioon, sponso-
rointiin, ympäristövastuuseen sekä omaisuuden ja tiedon suo-
jaamiseen. Koulutamme kaikki uudet työntekijät liiketoiminta-
periaatteista jo osana perehdytysohjelmaamme. Kojamolla on 
käytössä whistleblowing-kanava, jonka kautta henkilöstö, yh-
teistyökumppaneiden työntekijät ja muut sidosryhmät voivat 
luottamuksellisesti ilmoittaa havaitsemistaan epäkohdista joko 
omalla nimellä tai täysin anonyymisti. 
Erityisesti harmaan talouden torjuntamallit on tunnistettu kes-
keiseksi painopistealueeksi liittyen rakentamiseen ja rakennut-
tamisen alaan. Käytössämme olevat harmaan talouden torjun-
taan liittyvät toimintamallit ovat tehokkaita ja ylittävät monelta 
osin lain vaatimukset. Liiketoimintaperiaatteet sekä Kojamon 
muut hankintaperiaatteet ja -ohjeistukset ohjaavat hankinto-
jemme vastuullisuutta. Kaikilta kumppaneiltamme ja alihankki-
joiltamme edellytämme lakien ja määräysten noudattamista. 
Velvoitamme kumppaneiltamme liittymistä Vastuu 
Group Oy:n 
Luotettava kumppani -palveluun, jonka avulla todennamme, 
että kumppani on hoitanut tilaajavastuulain edellyttämät vel-
voitteet. 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 
25 
Varmistamme hankintojemme vastuullisuuden ylläpitämällä 
hankintaohjetta ja tarjoamalla sitä koskevaa koulutusta hankin-
toja tekevälle henkilöstölle. Olemme laatineet erilliset hankinta-
ohjeet rakennuttamiseen, tietoteknisiin hankintoihin ja kiinteis-
töpalveluihin. Vuoden 2023 aikana päivitimme hankintaohjetta 
koskevan koulutuksen. Hankintaohjeen lisäksi vastuullisuutta 
ohjaa sekä työntekijöille annetut että yhteistyökumppaneil-
lemme sopimukseen sisällytettävät Kojamon liiketoimintaperi-
aatteet. Teemme 
järjestelmällisesti toimittaja-auditointeja. 
Tavoitteenamme 
on, että toiminnassamme ei satu yhtään hen-
kilötietojen tietoturvaloukkausta, eikä meille tule lainkaan pe-
rusteltuja tietosuoja-aiheisia valituksia. Noudatamme tietosuo-
jalainsäädäntöä täysimääräisesti kaikessa henkilötietojen kä-
sittelyssä, ja käsittelemme henkilötietoja erityisellä varovaisuu-
della. Näin toimimalla turvaamme asiakkaidemme sekä mui-
den rekisteröityjen henkilötietojen luottamuksellisuuden koko 
niiden elinkaaren ajan. Olemme kirjanneet tietosuojapolitiik-
kaamme tietosuojan pääperiaatteet, vastuut ja toimintatavat. 
Tietosuojapolitiikkaa täydentävät yhteiset tietosuojaohjeet sekä 
toimintokohtaiset käytännön työohjeet. Julkaisimme vuonna 
2023 verkko-oppimisympäristössämme uuden tietosuojakoulu-
tuksen. Koulutus on tarkoitettu koko henkilöstöllemme, ja kou-
lutuksen osallistumisprosentti oli 100. Päivitimme myös tieto-
suoja- ja tietoturvasopimuspohjamme. 
Havaitsimme toiminnassamme vuonna 2023 kaksi henkilötie-
tojen tietoturvaloukkausta, jotka olivat molemmat inhimillisistä 
virheistä johtuvia yksittäisiä tapauksia. Käsittelimme loukkauk-
set prosessimme mukaisesti EU:n yleisen tietosuoja-asetuk-
sen vaatimalla tavalla. Emme vastaanottaneet yhtäkään perus-
telluksi todettua asiakkaan tai muun rekisteröidyn tekemää 
henkilötietojen käsittelyyn liittyvää valitusta taikka tietosuoja-
valtuutetun rekisteröityyn valitukseen perustuvaa selvityspyyn-
töä. 
Kojamon merkittävimmät strategiset riskit ja 
niiden hallinta 
Kojamon riskienhallinnan perustana ovat riskienhallintapoli-
tiikka ja rahoituspolitiikka, hyvä hallintotapa ja liiketoimintaperi-
aatteet sekä strategia- ja vuosisuunnitteluprosessiin kuuluva 
riskikartoitus, joka viimeksi päivitettiin joulukuussa 2023. Riski-
kartoituksessa tunnistetaan keskeiset riskit sekä määritellään 
riskien hallintakeinot ja sitä päivitetään säännöllisesti. Yhtiön 
riskienhallintaa on kuvattu tarkemmin selvityksessä hallinto- ja 
ohjausjärjestelmästä. Riskikartoituksessa huomioidaan strate-
giset ja taloudelliset riskit sekä liiketoimintaan, liiketoimintaym-
päristöön ja turvallisuuteen liittyvät riskit. 
Alla on kuvattu Kojamon merkittävimmät riskit sekä niiden pää-
asialliset hallintakeinot. 
RISKI 
RISKIN SYYT 
SEURAUKSET 
Strategiset riskit 
Pääoman saatavuus heikkenee 
●
 
Pankkisääntelyn ja/tai kotimaisen tai kansainväli-
sen taloustilanteen johdosta rahoituksen saata-
vuus heikkenee 
●
 
Markkinahäiriöt 
●
 
Investointien rahoitus vaikeutuu 
●
 
Erääntyvien lainojen uudelleenrahoitus 
vaikeutuu 
●
 
Hidastaa investointeja ja liiketoiminnan 
kasvua 
●
 
Heikentää korjaustoiminnan edellytyksiä 
Asuntojen arvojen lasku kasvukes-
kuksissa 
●
 
Heikosta taloudellisesta tilanteesta tai inflaatiosta 
ja korkojen noususta johtuen asuntokaupan sekä 
portfoliokauppojen volyymit laskevat ja asuntojen 
hinnat laskevat sekä tuottovaatimukset nousevat 
●
 
Omavaraisuusaste heikkenee 
●
 
Hidastaa investointeja ja liiketoiminnan 
kasvua 
Asuntojen vuokraaminen vaikeutuu 
lisääntyneen vuokra-asuntotarjon-
nan 
●
 
Investoinnit uusiin vuokra-asuntoihin 
●
 
Yhteiskunnan ja kaupunkien toimenpiteillä ei 
saada oikeantyyppisiä asuntoja 
●
 
Kohteen vuokrat hinnoitellaan yli alueen vuokra-
hintatason 
●
 
Vaikeuttaa taloudellisen tuloksen saavut-
tamista 
Asumis- ja vuokralainsäädännön uu-
distuminen 
●
 
Yleisen asumisen tai erityisesti vuokralainsää-
dännön muutokset 
●
 
Asumistukijärjestelmän merkittävät muutokset 
●
 
Vuokraa ja vuokrausta koskevat rajoitukset 
●
 
Kannattavuuden heikkeneminen 
Vuokra-asuntojen kysyntä heikke-
nee 
●
 
Kaupungistumiskehityksen jatkuminen 
●
 
Segregaatio toimintapaikkakuntien sisällä 
●
 
Omistusasumisen suosio kasvaa nykyisestä 
●
 
Taloudellinen tulos heikentyy 
●
 
Strategisia kasvutavoitteita ei saavuteta 
Ei saada riittävästi investointihank-
keita käyntiin 
●
 
Rakennuskustannustason nousu 
●
 
Hankkeiden riskit arvioidaan virheellisesti 
●
 
Ei saada tarjouksia, rajalliset resurssit allokoitu-
vat parempikatteisiin hankkeisiin 
●
 
Tuottovaatimusten nousu 
●
 
Rajallinen pääoman saatavuus 
●
 
Strategisia kasvutavoitteita ei saavuteta 
Profiloituminen 
●
 
Kojamon ja Lumon brändit eivät vahvistu tavoit-
teen mukaisesti 
●
 
Ei lunasteta brändilupausta 
●
 
Tarjoama ei puhuttele kohderyhmää 
●
 
Ei onnistuta vastuullisuuden vaatimusten täyttä-
misessä 
●
 
Negatiivinen mediajulkisuus 
●
 
Asiakasmenetykset 
●
 
Tavoiteltujen hyötyjen menetykset 
Kansantalous ei kasva 
●
 
Kansainvälinen taloussuhdanne heikkenee lisää 
●
 
Kansainväliset rahoitusmarkkinat vaikeuksissa 
●
 
Pandemiat 
●
 
Asukkaiden maksukyky heikkenee, joka 
vaikuttaa taloudelliseen tulokseen (vajaa-
käytön lisääntyminen) 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 
26 
●
 
Investointien rahoitus vaikeutuu ja estää 
liiketoiminnan kasvua 
Palvelujen sopivuus 
●
 
Ei tunnisteta asiakassegmenttien tarpeita 
●
 
Asiakassegmentoinnin 
määrittelyssä ei onnistuta 
●
 
Palveluille ei löydy kysyntää 
●
 
Kassavirta heikkenee 
●
 
Taloudellinen tulos heikkenee 
●
 
Kyky luoda asiakaspitoa heikkenee 
Ei pystytä hyödyntämään digitali-
suuden tuomia mahdollisuuksia 
●
 
Ei saada kotiutettua digitaalisuuden mahdollista-
mia hyötyjä 
●
 
Ei onnistuta palvelujen kaupallistamisessa 
●
 
Ei saada yhteistyökumppaneita mukaan kehittä-
mään palveluja 
●
 
Organisaation kyvykkyydet/toimintatapa eivät 
vastaa digitalisaation vaatimuksia 
●
 
Nykyiset teknologiaratkaisut eivät tue digitaalista 
kehittämistä 
●
 
Vaikeuttaa taloudellisen tuloksen saavut-
tamista 
●
 
Asiakasmenetykset 
●
 
Tavoiteltujen hyötyjen menetykset 
●
 
Osaavan henkilöstön rekrytointi ja työn-
antajamaine heikkenee 
●
 
Edelläkävijäposition menettäminen 
●
 
Strategian implementointi hidastuu 
Teknologiaratkaisut eivät tue 
liiketoimintaa 
●
 
Väärät teknologiaratkaisut 
●
 
Epäonnistumiset uusien käyttöönottojen laadun-
varmistuksessa 
●
 
Kyberturvallisuuteen liittyvät poikkeamat 
●
 
Aiheuttaa haasteita liiketoiminnalle 
●
 
Teknologiahäiriöt vahingoittavat mai-
netta 
●
 
Taloudellisen raportoinnin virheet ja vii-
västykset 
●
Virheellisiä liiketoimintapäätöksiä teh-
dään talousjärjestelmän väärien tietojen 
vuoksi
RISKI
RISKIN SYYT
HALLINTAKEINO 
Taloudelliset riskit 
Pääoman saatavuus heikkenee 
●
 
Pankkisääntelyn ja/tai kotimaisen tai kansainväli-
sen taloustilanteen taikka pääomavelkamarkki-
noiden johdosta rahoituksen saatavuus heikke-
nee 
●
 
Markkinahäiriöt, oman pääoman saatavuus, ym-
päristöolosuhteiden muutokset rahoitusmarkki-
noilla 
●
Oman pääoman puute
●
Jälleenrahoitusriskiä pyritään pienentä-
mään hajauttamalla rahoitussalkku ra-
hoituslähteiden, -instrumenttien ja rahoi-
tuksen maturiteettien osalta sekä säilyt-
tämällä vahva taserakenne
Markkinakorot nousevat 
●
 
Merkittävät muutokset vaihtuvissa markkinako-
roissa ja korkomarginaaleissa sekä spreadeissa 
●
 
Muutokset voivat aiheutua markkinoista tai inflaa-
tion kiihtymisestä 
●
 
Lainasalkkuun kohdistuvaa korkoriskiä 
hallinnoidaan hajauttamalla lainat kiinteä- 
ja vaihtuvakorkoisiin, eri koronuudista-
misjaksoilla sekä korkojohdannaisten 
avulla 
●
 
Kojamo-konsernin rahoituspolitiikan mu-
kaisesti tavoiteltu suojausaste on 50 - 
100 % 
Investment grade -luottoluokituksen 
menetys 
●
 
Markkinatilanteen heikkeneminen 
●
 
Keskeisten tunnuslukujen heikkeneminen: 
erityi-
sesti korkokate, LTV ja likviditeetti 
●
 
Ennakoivat toimenpiteet keskeisten tun-
nuslukujen säilyttämiseksi 
●
 
Säästöohjelma, investoinneista pidättäy-
tyminen, osingosta pidättäytyminen, kiin-
teistöjen myynti, etupainotteinen rahoitus 
ja pääoman hankkiminen 
Muut riskit 
Tietoturvauhat (Kyberuhat) 
-Luottamuksellista tai salaista tietoa 
vuotaa kolmansille osapuolille tai jul-
kisuuteen eri keinoin (privacy 
breach) 
-Henkilötietojen käsittelyssä poik-
keamia (privacy breach) tietosuoja-
asetukseen verrattuna 
●
 
Salaisia tai arkaluonteisia asiakirjoja säilytetään 
vastoin ohjeita väärässä paikassa tai käyttöoikeu-
den vastaisesti 
●
 
Asiakastietoja käsitellään GDPR:n periaatteiden 
vastaisesti 
●
 
Asiakkaan GDPR takaamia oikeuksia ei nouda-
teta 
●
 
Henkilötietojen käsittelyä ei suunnitella, sen ris-
kejä arvioida tai osoitusvelvollisuutta kyetä toteut-
tamaan 
●
 
Käsittelytoimia ei kuvata prosessin mukaisesti en-
nen sopimusten allekirjoitusta 
●
 
Puutteelliset kontrollit ja riittämätön valvonta, tieto-
suoja- ja tietoturvaohjeiden noudattamatta jättämi-
nen 
●
 
Puutteet teknisessä tai hallinnollisessa tietotur-
vassa 
●
 
Tietojen kalasteleminen (phishing) 
●
 
Kyberhyökkäykset
●
 
Ohjeistus tietosuoja- ja turva-asioihin ja 
seuranta, että ohjeistusta noudatetaan 
●
 
Tiedon elinkaaren ja riskien hallinta 
●
 
Prosessien/projektien organisointi ja vas-
tuut ajan tasalla 
●
 
Käyttöoikeushallinta 
●
 
Luottamuksellisimpien asiakastietojen 
keskitys toimialasovellukseen 
●
 
Automaation lisääminen 
●
 
Huolehditaan, 
että Kojamon ohjeet ovat 
ajantasaisia 
●
 
Varmistetaan koulutuksella ja uusien 
henkilöiden perehdytyksellä, että henki-
löstöllä on riittävät tiedot asian merkityk-
sellisyydestä 
●
 
Systemaattiset tietosuoja-auditoinnit 
●
 
Riittävä kontrollit ja niiden toimivuuksien 
varmistaminen 
●
 
Kybervakuutus 
●
 
Kriisiviestintä suunnitelman kertaus ja 
harjoittelu, myös ohjeistuksen helppous 
ja ajantasaisuuden varmistaminen

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 
27 
Konsernin toiminnan kannalta kriitti-
simmät tietojärjestelmät eivät ole 
käytettävissä, käytettävissä oleva 
tieto ei ole eheää tai järjestelmät toi-
mivat virheellisesti 
●
 
Haittaohjelma 
●
 
Palvelunestohyökkäykset 
●
 
Tahalliset väärinkäytökset 
●
 
Tietoturvaohjeiden noudattamatta jättäminen 
●
 
Ohjelmiston koodausvirhe 
●
 
Eri ohjelmistojen ja väliohjelmistojen yhteen toimi-
mattomuus 
●
 
Häiriöt tietoliikenneyhteyksissä tai pilvessä pyöri-
vissä liiketoiminnan tukijärjestelmissä 
●
 
Ohjeistus tietoturva-asioihin ja seuranta, 
että ohjeistusta noudatetaan 
●
 
Varmistetaan riittävät tekniset valmiudet 
ja osaaminen 
●
 
Auditoidaan keskeisten IT-kumppanuus-
yritysten toimintamallit ja varmistetaan 
omien resurssien osaaminen ja riittävyys 
ohjelmien käyttöönotossa ja testauk-
sessa 
●
 
Huolehditaan raportointi ja controller-toi-
minnan ajantasaisuudesta mahdollisten 
poikkeamien tunnistamisessa 
●
 
Jatkuvuussuunnitelmien ylläpito, tarken-
taminen ja säännönmukainen harjoittelu 
●
 
Koulutus 
●
 
IT-palveluiden ajan tasalla pitäminen ja 
päivitysten suunnittelu, sekä palveluiden 
muutosten yhteydessä laadunvarmistus 
Tietosuojalainsäädännön tai -käy-
täntöjen vastainen toiminta 
●
 
Tietosuojaperiaatteita ei noudateta täysimääräi-
sesti 
●
 
Rekisteröidyn oikeuksien toteuttaminen on puut-
teellista 
●
 
Puutteellinen tietosuojaosaaminen 
●
 
Tietosuojadokumentaatio on puutteellista tai van-
hentunutta, eikä osoitusvelvollisuus toteudu 
●
 
Rekisteröidyn informointi henkilötietojen käsitte-
lystä on puutteellista 
●
 
Tapahtuu henkilötietojen tietoturvaloukkauksia 
●
 
Tietoturvassa on puutteita, ja henkilötiedot vaa-
rantuvat 
●
 
Henkilötietojen käsittelijänä toimivan kumppanin 
tietosuojassa tai -turvassa on puutteita 
●
 
Omistajan määritteleminen kullekin kä-
sittelytoimelle 
●
 
Käsittelytoimenkuvausten, vaikutus-
tenarviointien, tasapainotestien ja TIA-
arvioiden laatiminen ja pitäminen ajan 
tasalla 
●
 
Rekisteröidylle suunnatun informaation 
säännöllinen arviointi ja pitäminen ajan 
tasalla 
●
 
Tietosuojaprosessien säännöllinen arvi-
ointi ja pitäminen ajan tasalla 
●
 
Tietosuoja- 
ja -turvavaatimusten toteutu-
misesta varmistuminen osana kehitys-
hankkeita ja kumppanivalintaa 
●
 
Henkilöstön säännöllinen tietosuoja- 
ja 
tietoturvakouluttaminen sekä työohjeet 
●
 
Asianmukainen käyttöoikeushallinta 
●
 
Tietosuojaan liittyvien puutteiden tunnis-
taminen, raportointi ja korjaaminen 
Muutosjohtaminen, henkilöstö ei si-
toudu asetettuihin lyhyen- 
ja pit-
känaikavälin tavoitteisiin tai toimin-
nan uudistuksiin ja uudistuksien ke-
hittämiseen 
●
 
Toiminnan tavoitteita ei ole määritelty eikä ku-
vattu tai ne ovat epäselviä tai niitä ei voida 
mi-
tata, eivätkä ne mahdollista riittävää toiminnan 
seurantaa ja valvontaa 
●
 
Tavoitteita ei ole priorisoitu riittävän selkeästi 
●
 
Tavoitteita ei johdeta organisaatiossa ylhäältä 
alaspäin 
●
 
Tavoitteiden toteumista ei tiedoteta tai raportoida 
riittävästi 
●
 
Esihenkilötyö 
●
 
Systemaattinen ja muutossuunnitelman 
mukainen muutosjohtaminen 
●
 
Määritetään selkeät strategiasta johdetut 
tavoitteet, tiedotetaan ne ja seurataan 
aktiivisesti 
●
 
Varmistetaan strategiaviestintä, lisäksi 
huolehditaan vuorovaikutteisuudesta ke-
hityskeskusteluilla 
●
 
Asianmukainen tavoitteiden asettami-
nen, priorisointi ja säännöllinen seuranta 
Ilmastonmuutoksen aiheuttamat fyy-
siset riskit: 
Äärisääilmiöt aiheuttavat vahinkoa 
kiinteistöille, asunnoille ja piha- ja 
parkkialueille 
●
 
Kiinteistöjen arvon lasku riskialueilla 
●
 
Vuokratulojen menetys riskialueilla 
●
 
Kiinteistöjen ylläpitokulujen kasvu 
●
 
Kiinteistöjen korjauskustannusten kasvu 
●
 
Asuntojen lämpötilojen säätöjen epäonnistumi-
nen ja asukkaiden vaihtuvuuden lisääntyminen 
●
 
Jätetään hyödyntämättä mahdollisuus saavuttaa 
edistyksellisellä ja ennakoivalla toiminnalla edel-
läkävijyys, kilpailuetu ja markkina-asema vastuul-
lisena toimijana
●
 
Tulvariskialueiden kartoitus osana due 
dilligence -prosessia 
●
 
Osana uudishankkeiden investointipää-
tösesitystä selvitetään kohteen mahdolli-
nen sijainti tulvariskialueella ja tarvittavat 
toimenpiteet 
●
 
Ylläpito-ohjauksessa äärisääilmiöiden 
huomiointi 
●
 
Vakuutusasiat kunnossa äärisääilmiöiden 
tuomien vahinkojen varalta 
●
 
Leanheat-hallinta asuntojen lämpötilojen 
säätämisessä 
●
 
Vastuullisuusohjelma
●
 
Ilmastoriskikartoitus valikoitujen kohtei-
den osalta 
Ilmastonmuutoksen aiheuttamat ris-
kit liittyen vähähiiliseen yhteiskun-
taan siirtymiseen (teknologiset riskit, 
markkinariskit) 
●
 
Lisääntyvät investointikustannukset energiate-
hokkaaseen ja vähähiiliseen rakentamiseen siir-
tymisessä sekä uudisrakentamisessa että kor-
jausrakentamisessa, 
johtuen kiristyvistä säädök-
sistä 
●
 
Vähähiilisten ja energiatehokkaiden asuntojen ky-
syntä kasvaa 
●
 
Riippuvuus kaukolämpöyhtiöiden energiantuotan-
non vähähiilisyydestä korostuu, kaukolämmön 
hintakehityksen merkitys korostuu 
●
 
EU ja kansallisen lainsäädännön kehityk-
sen aktiivinen seuranta 
●
 
Vastuullisuusohjelman ja hiilineutraalin 
energiankäytön tiekartan edistäminen 
●
 
Uudisrakentamisen suunnittelussa kiris-
tyvien vaatimuksien huomiointi mahdolli-
simman varhaisessa vaiheessa

 
 
 
 
 
 
 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 
28 
●
 
Päästökauppa laajenee kiinteistö- ja rakennus-
alaan aiheuttaen kuluriskin
 
Lähiajan riskit ja epävarmuustekijät
Kojamo arvioi, että lähiajan merkittävimmät riskit ja epävar-
muustekijät aiheutuvat kiinteistö- 
ja rahoitusmarkkinoiden epä-
varmasta tilanteesta, korkokehityksestä sekä geopoliittisista 
jännitteistä. 
Geopoliittiset jännitteet mukaan lukien Venäjän hyökkäyssota 
Ukrainassa ja Lähi-idän konflikti aiheuttavat edelleen taloudel-
lista epävarmuutta ja voivat vaikuttaa inflaatioon sekä korkoi-
hin. Näiden aiheuttamalla epävarmuudella voi olla vaikutuksia 
asunto- ja kiinteistömarkkinoihin, kuten asuntojen hintoihin, 
vuokratasoihin ja tuottovaatimuksiin sekä rakennusliikkeiden 
toimintaan. Lisäksi sotatoimilla voi olla vaikutuksia rakennus-
materiaalien saatavuuteen ja hintoihin. Mikäli inflaatio ei laske 
ennakoidulla tavalla, korkojen lasku voi lykkääntyä. Nousseet 
kustannukset saattavat vaikuttaa Kojamon tulokseen ja kassa-
virtaan sekä asuntojen käypään arvoon. 
Talouden 
kehitys saattaa vaikuttaa asunto- ja rahoitusmarkki-
noihin poikkeuksellisella tavalla. Näillä tekijöillä saattaa olla 
vaikutuksia Kojamon tulokseen ja kassavirtaan sekä asuntojen 
käypään arvoon. Yleinen taloustilanteen heikentyminen voi ai-
heuttaa työttömyyttä ja alentaa kuluttajien ostovoimaa, jotka 
voivat vaikuttaa asukkaiden vuokranmaksukykyyn ja tätä 
kautta yhtiön vuokratuottoihin. 
Kiinteistö- ja rahoitusmarkkinoiden heikkeneminen sekä mark-
kinakorkojen muutokset voivat laskea luottoluokitusta, vaikeut-
taa rahoituksen saatavuutta ja nostaa rahoituksen hintaa mer-
kittävästi sekä heikentää Kojamon rahoituksen tunnuslukuja. 
Nämä tekijät saattavat vaikuttaa Kojamon tulokseen ja kassa-
virtaan sekä asuntojen käypään arvoon. 
Kaupungistumisen arvioidaan jatkuvan pidemmällä aikavälillä. 
Vuokra-asuntojen tarjonta voi paikallisesti kasvaa Kojamon 
keskeisillä toiminta-alueilla, ja kysynnän ja tarjonnan vaihtelulla 
voi olla vaikutusta Kojamon vuokralaisten vaihtuvuuteen tai ta-
loudelliseen vuokrausasteeseen ja tätä kautta vuokratuottoihin. 
Kyberhyökkäykset ja erilaiset muut tietoturvauhat ovat lisään-
tyneet. Näillä tietoturvarikkomuksilla voi olla vaikutusta Koja-
mon liiketoimintaan ja tietojärjestelmien toimintavarmuuteen. 
Kojamon merkittävimpiä riskejä on kuvattu laajemmin toiminta-
kertomuksen Muista kuin taloudellisista tiedoista annettavassa 
selvityksessä. 
Sisäinen tarkastus 
Sisäinen tarkastus vastaa pörssiyhtiöltä edellytettävästä riippu-
mattomasta arviointi- ja varmistustoiminnosta, joka selvittää ja 
todentaa järjestelmällisesti riskienhallinnan, valvonnan sekä 
johtamisen ja hallinnoinnin tehokkuutta. Kojamon hallituksen 
tarkastusvaliokunta on vahvistanut sisäisen tarkastuksen toi-
mintaohjeen. 
Kojamon sisäinen tarkastus on ulkoistettu tilintarkastusyhteisö 
PricewaterhouseCoopers Oy:lle. Käytännön työn koordinointiin 
on nimetty Kojamosta talousjohtaja ja Group Controller. Sisäi-
nen tarkastus toimii toimitusjohtajan ja tarkastusvaliokunnan 
alaisuudessa ja raportoi havainnoistaan ja suosituksistaan tar-
kastusvaliokunnalle, toimitusjohtajalle, johtoryhmälle sekä tilin-
tarkastajalle. Tarkastustoiminto 
kattaa kaikki Kojamo-konser-
nin yhtiöt ja toiminnot. 
Tarkastustoiminta 
perustuu riskianalyyseihin sekä konsernijoh-
don kanssa käytäviin riskienhallinta- ja valvontakeskusteluihin. 
Tilintarkastajan kanssa järjestetään säännöllisesti tapaamisia 
tarkastustoiminnan riittävän kattavuuden varmistamiseksi ja 
päällekkäisen toiminnan välttämiseksi. 
Sisäinen tarkastus laatii vuosittain tarkastussuunnitelman, 
jonka toimitusjohtaja ja tarkastusvaliokunta hyväksyvät. Tar-
kastussuunnitelmaa muutetaan tarvittaessa riskiperusteisesti. 
Vuonna 2023 sisäisen tarkastuksen tarkastustoiminnan tär-
keimmät painopisteet liittyivät yksikkötarkastuksiin, tietoturvalli-
suuteen, vastuullisuuteen sekä vuokrausasteen- ja asiakastyy-
tyväisyyden johtamiseen.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 
29 
Konsernirakenne ja siinä tapahtuneet muutokset 
Juridiseen konserniin kuului tilikauden lopussa yhteensä 377 
(380) tytäryhtiötä ja 44 (42) osakkuusyhtiötä. 
Kojamo Oyj:n kokonaan omistamia tytäryhtiöitä ovat Lumo Ko-
dit Oy, Lumo Vuokratalot 
Oy, Lumohousing 2 Oy, 
Lu-
mohousing 11 Oy, 
Lumohousing 12 Oy, Lumo Asumisen Pal-
velut Oy, VVO Hoivakiinteistöt Oy, 
Kojamo Holding Oy, Kotinyt 
Oy ja Kojamo Palvelut Oy. Lisäksi Kojamo Oyj omistaa 50 pro-
senttia SV-Asunnot Oy:n osakkeista. 
Lumo Kodit Oy:öön fuusioitiin Lumohousing 10 Oy 1.5.2023.
Konsernirakenne 31.12.2023 
 
Osakkuus- 
M€ 
Tytäryhtiöt 
yritykset 
Kojamo Oyj 
10 
1)
2 
Alakonsernien emoyhtiöt 
Lumo Kodit Oy 
355 
34 
Lumo Vuokratalot Oy 
10 
3 
2)
Lumo Asumisen Palvelut Oy 
1 
6 
Kojamo Palvelut Oy 
1 
Yhteensä 
377 
44 
¹
⁾
 
Sisältää alakonsernien emoyhtiöt ja muut esitetyt 
tytäryhtiöt. 
²
⁾
 
Osakkuusyrityksistä 1 kpl on ylimmällä Kojamo-konsernitasolla 
tytäryhtiö. 
Tilikauden jälkeiset tapahtumat 
Kojamo Oyj laski tammikuussa liikkeeseen 200 miljoonan eu-
ron arvosta suunnattuja vakuudettomia vihreitä joukkovelkakir-
jalainoja (Private placement). Liikkeeseenlasku toteutettiin yh-
tiön EMTN-ohjelman alla ja korotuksena yhtiön 28.5.2029 
erääntyvään joukkovelkakirjalainaan. Liikkeeseenlaskusta saa-
dut varat käytetään uudelleenrahoittamaan yhtiön vihreän ra-
hoituksen viitekehyksen mukaisia projekteja.
Hallituksen voitonjakoehdotus
Emoyhtiö Kojamo Oyj:n jakokelpoinen vapaa oma pääoma 
31.12.2023 on 155 723 844,51 euroa, josta tilikauden voitto on 
1 043 478,44 euroa. Yhtiön taloudellisessa asemassa ei ole ti-
likauden päättymisen jälkeen tapahtunut olennaisia muutoksia. 
Kojamo Oyj ilmoitti elokuussa aloittavansa säästöohjelman, 
jonka osana hallitus esittää kevään 2024 yhtiökokoukselle, että 
osinkoa vuodelta 2023 ei jaeta.

 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 
30 
EPRA-TUNNUSLUVUT
EPRA (European Public Real Estate Association) on euroop-
palaisten julkisesti noteerattujen kiinteistösijoitusyhtiöiden etu-
järjestö, jonka jäsen myös Kojamo on. Osana toimintaansa jär-
jestö edistää toimialan taloudellista raportointia sekä parhaiden 
käytäntöjen käyttöönottoa sijoittajille annettavan tiedon laadun 
varmistamiseksi ja eri yritysten vertailtavuuden paranta-
miseksi. Kojamo noudattaa raportointikäytännöissään EPRA:n 
suosituksia. Tässä osiossa käsitellään EPRA-tunnuslukuja ja 
niiden laskentaa. Lisätietoja EPRA:sta ja EPRA:n suosituksista 
löytyy EPRA:n verkkosivuilta osoitteesta www.epra.com.
EPRA-tunnusluvut 
2023 
2022 
EPRA operatiivinen tulos, M€ 
159,9 
158,2 
Osakekohtainen EPRA operatiivinen tulos (EPS), 
€ 
0,65 
0,64 
EPRA Net Reinstatement Value (NRV), M€ 
4 558,8 
4 825,9 
Osakekohtainen EPRA NRV, € 
18,45 
19,53 
EPRA Net Tangible Assets (NTA), M€ 
4 558,2 
4 825,2 
Osakekohtainen EPRA NTA, € 
18,44 
19,52 
EPRA Net Disposal Value (NDV), M€ 
3 757,3 
4 060,8 
Osakekohtainen EPRA NDV, € 
15,20 
16,43 
EPRA Loan to Value (LTV), % 
44,6 
43,2 
EPRA alkunettotuotto (NIY), % 
4,0 
3,7 
EPRA 'topped-up' alkunettotuotto, % 
4,0 
3,7 
EPRA vajaakäyttöaste, % 
7,1 
8,0 
EPRA Cost Ratio (sisältää vajaakäytön kustannukset), 
% 
12,7 
12,5 
EPRA Cost Ratio (ei sisällä vajaakäytön kustannuksia), 
% 
9,2 
8,6 
EPRA Operatiivinen tulos 
M€ 
2023 
2022 
Tilikauden voitto/tappio IFRS konsernin tuloslaskelmasta 
-89,0 
-399,8 
(i) Voitto/tappio sijoituskiinteistöjen arvostamisesta käypään arvoon 
295,4 
682,0 
(ii) Sijoituskiinteistöjen ja muiden pitkäaikaisten varojen 
 
luovutusvoitot ja -tappiot 
-0,4 
-0,2 
(iii) Vaihto-omaisuuden luovutusvoitot ja -tappiot 
- 
0,0 
(iv) Luovutusvoitoista ja -tappiosta syntyneet tilikauden 
tulokseen perustuvat verot 
-0,2 
0,2 
(vi) Rahoitusinstrumenttien käyvän arvon muutos 
0,9 
-6,8 
(vi) Rahoitusinstrumenttien/lainojen aikaisesta päättämisestä 
syntyneet tuotot/kulut 
-7,0 
- 
(viii) Laskennallinen vero EPRA oikaisuista 
-39,8 
-117,2 
EPRA operatiivinen tulos 
159,9 
158,2 
Osakkeiden lukumäärän painotettu keskiarvo tilikauden 
aikana (milj. kpl) 
247,1 
247,1 
Osakekohtainen EPRA operatiivinen tulos (EPS), 
€ 
0,65 
0,64

 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 
31 
EPRA Nettovarallisuudet 
2023 
2022 
M€ 
NRV 
NTA 
NDV 
NRV 
NTA 
NDV 
Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma 
3 625,9 
3 625,9 
3 625,9 
3 842,7 
3 842,7 
3 842,7 
Laimennettu nettovarallisuus 
3 625,9 
3 625,9 
3 625,9 
3 842,7 
3 842,7 
3 842,7 
Laimennetun nettovarallisuuden käypä arvo 
3 625,9 
3 625,9 
3 625,9 
3 842,7 
3 842,7 
3 842,7 
Ei sisälly: 
(v) Laskennallinen vero 
825,4 
825,4 
872,8 
872,8 
(vi) Rahoitusinstrumenttien käypä arvo 
-13,1 
-13,1 
-52,6 
-52,6 
(viii.b) Aineettomat hyödykkeet 
-0,6 
-0,7 
Sisältyy: 
(ix) Lainojen käypä arvo * 
131,4 
218,1 
(xi) Varainsiirtovero 
120,6 
120,6 
163,0 
163,0 
Nettovarallisuus 
4 558,8 
4 558,2 
3 757,3 
4 825,9 
4 825,2 
4 060,8 
Osakkeiden lukumäärä (milj. kpl) 
247,1 
247,1 
247,1 
247,1 
247,1 
247,1 
Osakekohtainen nettovarallisuus 
18,45 
18,44 
15,2 
19,53 
19,52 
16,43 
* Lainojen käyvän arvon ja tasearvon välinen erotus.

 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 
32 
EPRA LTV (Loan to Value) 
2023 
 
Osuus 
Osuus 
 
Konserni 
yhteis- 
olennaisista 
Vähem- 
 
kuten 
yri- 
osakkuus- 
mistö- 
 
M€ 
raportoitu 
tyksistä 
yrityksistä 
osuus 
Yhdistetty 
Sisältää: 
Lainat rahoituslaitoksilta 
1 483,3 
- 
- 
- 
1 483,3 
Yritystodistukset 
39,7 
- 
- 
- 
39,7 
Joukkovelkakirjalainat 
1 993,2 
- 
- 
- 
1 993,2 
Nettovelat 
56,8 
- 
- 
- 
56,8 
Omassa käytössä oleva omaisuus (lainat) 
5,6 
- 
- 
- 
5,6 
Ei sisällä: 
Rahavarat 
-15,0 
- 
- 
- 
-15,0 
Nettovelka (A) 
3 563,7 
- 
- 
- 
3 563,7 
Sisältää: 
Omassa käytössä oleva omaisuus 
27,2 
- 
- 
- 
27,2 
Sijoituskiinteistöt 
7 781,2 
- 
- 
- 
7 781,2 
Kehityshankkeet 
179,8 
- 
- 
- 
179,8 
Aineettomat hyödykkeet 
0,6 
- 
- 
- 
0,6 
Rahoitusvarat 
4,1 
- 
- 
- 
4,1 
Omaisuuden kokonaisarvo 
7 992,9 
- 
- 
- 
7 992,9 
EPRA Loan to Value (LTV), % 
44,6 
- 
- 
- 
44,6 
2022 
 
Osuus 
Osuus 
 
Konserni 
yhteis- 
olennaisista 
Vähem- 
 
kuten 
yri- 
osakkuus- 
mistö- 
 
M€ 
raportoitu 
tyksistä 
yrityksistä 
osuus 
Yhdistetty 
Sisältää: 
Lainat rahoituslaitoksilta 
1 226,4 
- 
- 
- 
1 226,4 
Yritystodistukset 
30,9 
- 
- 
- 
30,9 
Joukkovelkakirjalainat 
2 338,9 
- 
- 
- 
2 338,9 
Nettovelat 
65,7 
- 
- 
- 
65,7 
Omassa käytössä oleva omaisuus (lainat) 
7,5 
- 
- 
- 
7,5 
Ei sisällä: 
Rahavarat 
-119,4 
- 
- 
- 
-119,4 
Nettovelka (A) 
3 550,0 
- 
- 
- 
3 550,0 
Sisältää: 
Omassa käytössä oleva omaisuus 
27,6 
- 
- 
- 
27,6 
Sijoituskiinteistöt 
7 681,2 
- 
- 
- 
7 681,2 
Kehityshankkeet 
395,2 
- 
- 
- 
395,2 
Aineettomat hyödykkeet 
0,7 
- 
- 
- 
0,7 
Rahoitusvarat 
104,7 
- 
- 
- 
104,7 
Omaisuuden kokonaisarvo 
8 209,3 
- 
- 
- 
8 209,3 
EPRA Loan to Value (LTV), % 
43,2 
- 
- 
- 
43,2

 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 
33 
EPRA alkunettotuotto (NIY) ja EPRA "topped-up" alkunettotuotto 
M€ 
2023 
2022 
Sijoituskiinteistöt 
8 038,8 
8 150,2 
Vaihto-omaisuus 
- 
0,1 
Kehityshankkeet 
-179,8 
-395,2 
Valmis kiinteistökanta 
7 859,0 
7 755,1 
Arvioidut ostajan kulut 
117,9 
155,1 
Valmiin kiinteistökannan bruttoarvo 
B 
7 976,9 
7 910,2 
Annualisoitu vuokratuotto 
464,2 
438,9 
Kiinteistöjen kulut 
-146,7 
-148,9 
Annualisoitu nettovuokratuotto 
A 
317,5 
290,0 
Vuokravapaat jaksot ja muut vuokrakannustimet 
- 
- 
Annualisoitu topped-up nettovuokratuotto 
C 
317,5 
290,0 
EPRA alkunettotuotto (NIY), % 
A/B 
4,0 
3,7 
EPRA ”topped-up” alkunettotuotto, % 
C/B 
4,0 
3,7 
EPRA Vajaakäyttöaste 
M€ 
2023 
2022 
Asuntojen tyhjäkäyttö 
A 
31,3 
33,7 
Vuokrattavissa olevien asuntojen potentiaalinen vuokratuotto 
B 
444,4 
419,8 
EPRA vajaakäyttöaste, % 
A/B 
7,1 
8,0 
EPRA Cost Ratios (Operatiiviset kustannukset suhteessa bruttovuokratuottoon) 
M€ 
2023 
2022 
Sisältää: 
(i) Hallintokulut 
45,6 
43,1 
(i) Kiinteistöjen ylläpitokulut 
115,7 
103,1 
(i) Korjauskulut 
29,3 
30,2 
(ii) Käyttökorvaukset 
-15,8 
-13,8 
(iii) Hallintopalkkioilla katettavat kulut 
-0,2 
-0,2 
(iv) Muut kuluja kattavat toiminnot 
-0,3 
-0,3 
Ei sisällä: 
(vii) Maanvuokrakulut 
-0,1 
0,0 
(viii) Vuokratuottoihin sisältyvät kulut, joita ei laskuteta erikseen 
-137,5 
-128,3 
EPRA Cost (sisältää vajaakäytön kustannukset) 
A 
36,7 
33,8 
(ix) Suorat vajaakäytön kustannukset 
-10,2 
-10,7 
EPRA Cost (ei sisällä vajaakäytön kustannuksia) 
B 
26,5 
23,1 
(x) Vuokratuotot vähennettynä maanvuokrakuluilla IFRS tuloslaskelmasta 
425,7 
398,5 
(xi) Vuokratuottoihin sisältyvät kulut, joita ei laskuteta erikseen 
-137,5 
-128,3 
Bruttovuokratuotto 
C 
288,1 
270,3 
EPRA Cost Ratio (sisältää vajaakäytön kustannukset), 
% 
A/C 
12,7 
12,5 
EPRA Cost Ratio (ei sisällä vajaakäytön kustannuksia), 
% 
B/C 
9,2 
8,6

 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 
34 
EPRA sijoituskiinteistöjen investoinnit 
2023 
2022 
Yhteis- 
Yhteis- 
Konserni 
yritykset 
 
Konserni 
yritykset 
 
(ilman 
(omistus- 
 
(ilman 
(omistus- 
 
yhteis- 
osuuden 
 
yhteis- 
osuuden 
 
M€ 
yrityksiä) 
mukaan) 
Konserni 
yrityksiä) 
mukaan) 
Konserni 
Hankinnat 
- 
- 
- 
197,5 
- 
197,5 
Kehityshankkeet 
159,9 
- 
159,9 
277,1 
- 
277,1 
Sijoituskiinteistöt 
Vuokrattavan tilan määrä ei lisääntynyt 
26,7 
- 
26,7 
22,5 
- 
22,5 
Aktivoidut korot 
4,2 
- 
4,2 
4,6 
- 
4,6 
Sijoituskiinteistöjen investoinnit 
190,7 
- 
190,7 
501,6 
- 
501,6 
Oikaisu maksuperusteiseksi 
10,5 
- 
10,5 
3,3 
- 
3,3 
Rahavirtalaskelman 
investoinnit sijoituskiinteistöihin 
201,3 
- 
201,3 
504,9 
- 
504,9 
EPRA Like-for-Like 
Like-for-Like kohteet sisältävät kaksi vuotta yhtäjaksoisesti omistetut sijoituskiinteistöt. 
2023 
2022 
Muutos 
M€ 
M€ 
M€ 
% 
Vuokratuotto 
391,7 
384,5 
7,2 
1,9 
Nettovuokratuotto 
259,4 
259,2 
0,2 
0,1 
Like-for-Like sijoituskiinteistöt 
6 438,9 
6 670,2 
2022 
2021 
Muutos 
M€ 
M€ 
M€ 
% 
Vuokratuotto 
372,3 
371,3 
1,0 
0,3 
Nettovuokratuotto 
249,0 
248,1 
0,9 
0,4 
Like-for-Like sijoituskiinteistöt 
6 320,6 
6 969,7

 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 
35 
TILINPÄÄTÖS 
Konsernin laaja tuloslaskelma 
M€ 
Liite 
1–12/2023 
1–12/2022 
Liikevaihto 
2.1 
442,2
413,3
Kiinteistöjen ylläpitokulut 
-115,7
-103,1
Korjaukset 
-29,3
-30,2
Nettovuokratuotto 
297,2
280,1
Hallinnon kulut 
2.3 
-45,6
-43,1
Liiketoiminnan muut tuotot 
2.2 
4,0
3,8
Liiketoiminnan muut kulut 
2.2 
-0,3
-0,3
Sijoituskiinteistöjen luovutusvoitot ja -tappiot 
2.2 
0,2
0,2
Vaihto-omaisuuden luovutusvoitot ja -tappiot 
-
0,0
Voitto/tappio sijoituskiinteistöjen käypään arvoon arvostamisesta 
3.1 
-295,4
-682,0
Poistot ja arvonalentumiset 
2.5 
-1,3
-1,2
Liikevoitto/-tappio 
-41,1
-442,5
Rahoitustuotot 
13,5
9,6
Rahoituskulut 
-84,8
-67,0
Rahoitustuotot ja -kulut 
4.2 
-71,3
-57,4
Osuus osakkuusyritysten tuloksista 
0,1
0,1
Voitto/tappio ennen veroja 
-112,3
-499,8
Tilikauden verotettavaan tuloon perustuva vero 
5.1 
-16,5
-17,3
Laskennallisten verojen muutos 
5.2 
39,8
117,2
Tilikauden voitto/tappio 
-89,0
-399,8
Tilikauden voiton/tappion jakautuminen 
Emoyhtiön omistajille 
-89,0
-399,8
Muut laajan tuloksen erät 
Erät, jotka saatetaan siirtää myöhemmin tulosvaikutteisiksi 
Rahavirran suojaukset 
4.2 
-39,8
92,4
Laskennalliset verot edellisistä 
5.2 
8,0
-18,5
Erät, jotka saatetaan siirtää myöhemmin tulosvaikutteisiksi 
-31,8
74,0
Tilikauden laaja tulos yhteensä 
-120,8
-325,8
Tilikauden laajan tuloksen jakautuminen 
Emoyhtiön omistajille 
-120,8
-325,8
Emoyhtiön omistajille kuuluvasta voitosta/tappiosta 
laskettu osakekohtainen tulos 
2.7 
Laimentamaton, € 
-0,36
-1,62
Laimennusvaikutuksella oikaistu, € 
-0,36
-1,62
Osakkeita keskimäärin, milj. kpl 
2.7 
247,1
247,1

 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 
36 
Konsernitase 
M€ 
Liite 
31.12.2023 
31.12.2022 
Varat 
Pitkäaikaiset varat 
Aineettomat hyödykkeet 
6.2 
0,6
0,7
Sijoituskiinteistöt 
3.1, 6.1 
8 038,8
8 150,2
Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet 
6.1, 6.3 
28,0
28,4
Osuudet osakkuusyrityksistä 
7.3 
2,0
1,5
Rahoitusvarat 
4.3 
0,8
0,7
Pitkäaikaiset saamiset 
6.4 
6,5
6,7
Johdannaissopimukset 
4.5 
29,8
53,8
Laskennalliset verosaamiset 
5.2 
4,9
1,5
Pitkäaikaiset varat yhteensä 
8 111,4
8 243,4
Lyhytaikaiset varat 
Vaihto-omaisuus 
3.3 
-
0,1
Johdannaissopimukset 
4.5 
0,6
0,2
Tilikauden verotettavaan tuloon perustuvat verosaamiset 
11,1
4,0
Myyntisaamiset ja muut saamiset 
6.5 
17,0
11,1
Rahoitusvarat 
4.3 
3,3
104,0
Rahavarat 
15,0
119,4
Lyhytaikaiset varat yhteensä 
46,9
238,9
Varat yhteensä 
8 158,3
8 482,3
Oma pääoma ja velat 
Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma 
Osakepääoma 
58,0
58,0
Ylikurssirahasto 
35,8
35,8
Käyvän arvon rahasto 
11,2
43,0
Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 
164,4
164,4
Kertyneet voittovarat 
3 356,4
3 541,4
Emoyhtiön omistajien osuus 
3 625,9
3 842,7
Oma pääoma yhteensä 
4.1 
3 625,9
3 842,7
Velat 
Pitkäaikaiset velat 
Lainat 
4.4, 6.1 
3 007,2
3 330,5
Laskennalliset verovelat 
5.2 
829,3
873,7
Johdannaissopimukset 
4.5 
17,3
1,4
Varaukset 
6.6 
0,1
0,3
Muut pitkäaikaiset velat 
6.6 
4,9
5,0
Pitkäaikaiset velat yhteensä 
3 858,9
4 210,9
Lyhytaikaiset velat 
Lainat 
4.4, 6.1 
593,2
347,7
Johdannaissopimukset 
4.5 
-
0,0
Tilikauden verotettavaan tuloon perustuvat verovelat 
4,9
2,5
Ostovelat ja muut velat 
6.7 
75,4
78,5
Lyhytaikaiset velat yhteensä 
673,5
428,7
Velat yhteensä 
4 532,4
4 639,6
Oma pääoma ja velat 
8 158,3
8 482,3

 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 
37 
Konsernin rahavirtalaskelma
M€ 
Liite 
1–12/2023 
1–12/2022 
Liiketoiminnan rahavirta 
Tilikauden tulos 
-89,0
-399,8
Oikaisut 
7.1 
345,0
639,4
Käyttöpääoman muutokset 
Myyntisaamisten ja muiden saamisten muutos 
-0,5
-1,6
Vaihto-omaisuuden muutos 
-
0,0
Ostovelkojen ja muiden velkojen muutos 
-0,6
-2,2
Maksetut korot 
-79,4
-58,4
Saadut korot 
2,3
1,1
Muut rahoituserät 
-3,4
-0,4
Maksetut verot 
-21,2
-19,0
Liiketoiminnan nettorahavirta 
153,3
159,0
Investointien rahavirta 
Investoinnit sijoituskiinteistöihin 
3.1 
-201,3
-504,9
Investoinnit osakkuusyritysosuuksiin 
-0,6
-0,1
Investoinnit aineellisiin ja aineettomiin hyödykkeisiin 
-0,3
-0,3
Sijoituskiinteistöjen myynnit 
5,1
1,1
Osakkuusyritysosuuksien myynnit 
0,3
-
Rahoitusvarojen hankinnat 
-55,0
-140,9
Rahoitusvarojen luovutustulot 
157,1
164,4
Myönnetyt pitkäaikaiset lainat 
0,0
-0,1
Pitkäaikaisten lainasaamisten takaisinmaksut 
0,2
0,2
Saadut korot ja osingot investoinneista 
0,9
0,4
Investointien nettorahavirta 
-93,6
-480,2
Rahoituksen rahavirta 
4.4 
Pitkäaikaisten lainojen nostot 
500,0
450,0
Pitkäaikaisten lainojen takaisinmaksut 
-574,5
-91,6
Lyhytaikaisten lainojen nostot 
135,8
205,8
Lyhytaikaisten lainojen takaisinmaksut 
-127,2
-225,2
Vuokrasopimusvelkojen takaisinmaksut 
-1,8
-1,6
Maksetut osingot 
-96,4
-93,9
Rahoituksen nettorahavirta 
-164,1
243,5
Rahavarojen muutos 
-104,4
-77,6
Rahavarat kauden alussa 
119,4
197,0
Rahavarat kauden lopussa 
4.3 
15,0
119,4

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 
38 
Laskelma konsernin oman pääoman muutoksista 
M€ 
Liite
Osakepääoma
Ylikurssirahasto
Käyvän arvon
rahasto 
Sijoitetun vapaan
oman pääoman
rahasto
Kertyneet
voittovarat
Emoyhtiön
omistajien osuus
yhteensä
Oma pääoma
yhteensä
Oma pääoma 1.1.2023 
58,0
35,8
43,0
164,4
3 541,4
3 842,7
3 842,7
Laaja tulos 
Rahavirran suojaus 
-31,8
-31,8
-31,8
Tilikauden tulos 
-89,0
-89,0
-89,0
Tilikauden laaja tulos yhteensä 
-31,8
-89,0
-120,8
-120,8
Liiketoimet omistajien kanssa 
Osakepalkitseminen 
0,4
0,4
0,4
Osingonjako 
-96,4
-96,4
-96,4
Liiketoimet omistajien kanssa yhteensä 
-96,0
-96,0
-96,0
Oman pääoman muutokset yhteensä 
-31,8
-185,0
-216,8
-216,8
Oma pääoma 31.12.2023 
4.1 
58,0
35,8
11,2
164,4
3 356,4
3 625,9
3 625,9
M€ 
Liite
Osakepääoma
Ylikurssirahasto
Käyvän arvon
rahasto 
Sijoitetun vapaan
oman pääoman
rahasto
Kertyneet
voittovarat
Emoyhtiön
omistajien osuus
yhteensä
Oma pääoma
yhteensä
Oma pääoma 1.1.2022 
 
58,0
35,8
-31,0
164,4
4 036,0
4 263,3
4 263,3
Laaja tulos 
Rahavirran suojaus 
74,0
74,0
74,0
Tilikauden tulos 
-399,8
-399,8
-399,8
Tilikauden laaja tulos yhteensä 
74,0
-399,8
-325,8
-325,8
Liiketoimet omistajien kanssa 
Osakepalkitseminen 
-0,9
-0,9
-0,9
Osingonjako 
-93,9
-93,9
-93,9
Liiketoimet omistajien kanssa yhteensä 
-94,8
-94,8
-94,8
Oman pääoman muutokset yhteensä 
74,0
-494,6
-420,6
-420,6
Oma pääoma 31.12.2022 
4.1 
58,0
35,8
43,0
164,4
3 541,4
3 842,7
3 842,7

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 
39 
Konsernitilinpäätöksen liitetiedot 
Konsernitilinpäätöksen liitetiedot on ryhmitelty osioihin niiden 
luonteen mukaan. Kunkin osa-alueen liitetiedot sisältävät olen-
naisen taloudellisen informaation, laatimisperiaatteet sekä kes-
keiset arviot ja harkintaan perustuvat ratkaisut. 
Tässä taulukossa on esitetty Kojamon tilinpäätöksen liitetiedot 
ja niihin liittyvät laadintaperiaatteet. Taulukossa on esitetty 
myös mihin IFRS-standardeihin laadintaperiaatteet ensisijai-
sesti perustuvat.
Laadintaperiaate 
Liitetieto 
Numero 
IFRS 
Tuotot, liiketoiminnan muut tuotot ja kulut, ja muut 
saamiset 
Myyntituotot asiakassopimuksista, Liiketoiminnan 
muut tuotot ja kulut ja muut saamiset 
2.1, 6.4, 6.5 
IFRS 15, IFRS 
9, IFRS 16 
Työsuhde-etuudet ja osakeperusteiset maksut 
Työsuhde-etuuksista aiheutuvat kulut 
2.3, 7.2 
IAS 19, IFRS 2 
Osakekohtainen tulos 
Osakekohtainen tulos 
2.6 
IAS 33 
Sijoituskiinteistöt 
Sijoituskiinteistöt 
2.2, 3.1, 3.3, 3.4 
IAS 40, IFRS 13 
Myytävänä olevat pitkäaikaiset omaisuuserät 
Myytävänä olevat pitkäaikaiset omaisuuserät 
3.2 
IAS 40, IFRS 5 
Oma pääoma ja osinko 
Oma pääoma 
4.1 
IAS 32 
Korkotuotot ja -kulut 
Rahoitustuotot ja -kulut 
4.2 
IFRS 7, IFRS 9, 
IAS 32 
Rahoitusvarat ja -velat 
Rahoitusvarat ja -velat arvostusluokittain 
4.3, 4.4, 4.6 
IFRS 9, IFRS 7, 
IFRS 13, IAS 32 
Johdannaissopimukset ja suojauslaskenta 
Johdannaissopimukset 
4.5 
IFRS 9, IFRS 7, 
IFRS 13, IAS 32 
Kauden verotettavaan tuloon perustuvat verot ja las-
kennalliset verot 
Tuloverot 
5 
IAS 12 
Vuokrasopimukset 
Vuokrasopimukset 
2.4, 6.1 
IFRS 16 
Aineettomat hyödykkeet 
Aineettomat hyödykkeet 
2.4, 6.2 
IAS 36, IAS 38 
Aineelliset hyödykkeet 
Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet 
2.4, 6.3 
IAS 16, IAS 36 
Varaukset 
Varaukset ja muut pitkäaikaiset velat 
6.6 
IAS 37 
Vastuut ja sitoumukset 
Sijoituskiinteistöihin liittyvät vastuusitoumukset ja eh-
dolliset velat, Vakuudet ja vastuusitoumukset 
3.4, 4.7 
IAS 37 
Tytäryhtiöiden yhdistelyperiaatteet, yhteisjärjestelyt ja 
osakkuusyritykset 
Konsernin tytäryritykset, yhteisjärjestelyt ja osakkuus-
yritykset 
7.3 
IFRS 10, IFRS 
11, IFRS 12, 
IAS 28 
Lähipiiritiedot 
Lähipiiritapahtumat 
7.2 
IAS 24
Laadintaperiaatteet 
Laadintaperiaatteet löytyvät kunkin liitetiedon kohdalta osiosta 
1–7.
 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 
40 
1. Tilinpäätöksen esittämisperusta 
1.1 Konsernin perustiedot
Raportoitavan yhteisön nimi tai muu tunniste 
Kojamo Oyj
Yhteisön kotipaikka 
Helsinki
Yhteisön oikeudellinen muoto 
julkinen osakeyhtiö
Kotivaltio 
Suomi
Yhteisön rekisteröity osoite 
Mannerheimintie 168, 00300 Helsinki
Pääasiallinen toimipaikka 
Suomi
Kuvaus yhteisön toiminnan luonteesta ja pääasiallisista 
toiminnoista 
Kojamo Oyj on Suomen suurin markkinaehtoinen, yksityinen 
asuntosijoitusyhtiö, joka tarjoaa vuokra-asuntoja ja asumisen palveluita 
Suomen kasvukeskuksissa
Emoyrityksen nimi 
Kojamo Oyj
Jäljennös konsernitilinpäätöksestä on saatavissa internet-
osoitteesta www.kojamo.fi tai emoyrityksen pääkonttorista. 
Kaupankäynti Kojamon osakkeilla alkoi Nasdaq Helsingin pre-
listalla 15.6.2018 ja Nasdaq Helsingin pörssilistalla 19.6.2018. 
Yhtiön viisi joukkovelkakirjalainaa on listattu Irlannin pörssin vi-
ralliselle listalle. Yhtiö on valinnut arvopaperimarkkinalain 7 lu-
vun 3 §:n mukaiseksi säännöllisen tiedonantovelvollisuuden 
kotivaltioksi Suomen. 
Kojamo Oyj:n hallitus on hyväksynyt kokouksessaan 
15.2.2024 tämän tilinpäätöksen julkistettavaksi. Suomen osa-
keyhtiölain mukaan osakkeenomistajilla on mahdollisuus hy-
väksyä tai hylätä tilinpäätös sen julkistamisen jälkeen pidettä-
vässä yhtiökokouksessa. Yhtiökokouksella on myös mahdolli-
suus tehdä päätös tilinpäätöksen muuttamisesta.
Tilinpäätöksen laatimisperusta 
Tämä konsernitilinpäätös on laadittu kansainvälisten tilinpää-
tösstandardien (International Financial Reporting Standards, 
IFRS) mukaisesti. Laadinnassa on sovellettu kaikkia 
31.12.2023 voimassa olleita ja Euroopan unionissa sovelletta-
vaksi hyväksyttyjä IFRS- ja IAS-standardeja sekä SIC- ja IF-
RIC-tulkintoja. Kansainvälisillä tilinpäätösstandardeilla tarkoite-
taan Suomen kirjanpitolaissa ja sen nojalla annetuissa sään-
nöksissä EU:n asetuksessa (EY) N:o 1606/2002 säädetyn me-
nettelyn mukaisesti EU:ssa sovellettaviksi hyväksyttyjä stan-
dardeja ja niistä annettuja tulkintoja. Kojamo ei ole soveltanut 
mitään standardeja tai tulkintoja ennen niiden pakollista voi-
maantuloa. Konsernitilinpäätöksen liitetiedot ovat myös suo-
malaisten, IFRS-säännöksiä täydentävien kirjanpito- ja yhtei-
sölainsäädännön vaatimusten mukaiset.
Konsernitilinpäätöksessä esitettävät luvut laaditaan euroissa ja 
esitetään pääosin miljoonina euroina. Kaikki esitetyt luvut on 
pyöristetty, joten yksittäisten lukujen yhteenlaskettu summa 
saattaa poiketa esitetystä summaluvusta. Tunnusluvut on las-
kettu käyttäen tarkkoja arvoja.
Konsernitilinpäätös laaditaan kalenterivuodelta, joka on myös 
emoyrityksen ja konsernin raportointikausi. Kaikki tässä tilin-
päätöksessä esitetyt konsernia tai sen liiketoimintaa koskevat 
lausumat perustuvat johdon näkemyksiin ja yleistä makrotalou-
dellista tai toimialan tilannetta käsittelevät kohdat kolmansien 
osapuolien informaatioon. Mikäli tilinpäätöksen kieliversioiden 
välillä on eroavaisuuksia, suomenkielinen versio on ratkaiseva. 
Sijoituskiinteistöt, johdannaissopimukset sekä käypään arvoon 
tulosvaikutteisesti kirjattavat rahoitusvarat arvostetaan alkupe-
räisen kirjaamisen jälkeen käypään arvoon. Muuten konserniti-
linpäätös laaditaan alkuperäisiin hankintamenoihin perustuen, 
ellei laatimisperiaatteissa ole toisin mainittu.
Muutokset IFRS-standardeissa ja laskentaperiaat-
teissa 
Tilikaudella 2023 käyttöönotetut uudet standardit ja 
tulkinnat 
Tilikaudella 2023 käyttöönotetut uudet standardit ja tulkinnat 
eivät vaikuttaneet merkittävästi konsernin tilikauden tulokseen, 
taloudelliseen asemaan tai tilinpäätöksen esittämistapaan. 
Vuonna 2023 Kojamo otti käyttöön IAS 12 -standardimuutok-
sen, joka koskee Yhdestä liiketoimesta aiheutuviin varoihin ja 
velkoihin liittyvää laskennallista veroa. Tämä muutos on selos-
tettu tarkemmin liitetiedossa 5.2. Muut vuonna 2023 voimaan 
tulleet standardit ja mallisäännöt, kuten IFRS 17 Vakuutussopi-
mukset ja Neuvoston direktiivi (EU) 2022/2523, monikansallis-
ten konsernien ja suurten kotimaisten konsernien maailman-
laajuisen vähimmäisverotason varmistamisesta unionissa, ei-
vät koske Kojamoa.
Tulevilla tilikausilla sovellettavat uudet ja muutetut 
standardit 
IASB on julkistanut uusia ja uudistettuja standardeja ja tulkin-
toja, joiden soveltaminen on pakollista 1.1.2024 tai sen jälkeen 
alkavilla tilikausilla. Kojamo ei ole soveltanut kyseisiä standar-
deja ja tulkintoja tämän konsernitilinpäätöksen laadinnassa. 
Kojamo ottaa ne käyttöön kunkin standardin ja tulkinnan voi-
maantulopäivästä lähtien, tai mikäli voimaantulopäivä on muu 
kuin tilikauden ensimmäinen päivä, voimaantulopäivää seuraa-
van tilikauden alusta lukien. 
Kyseisten muutettujen standardien ja tulkintojen käyttöönotolla 
ei odoteta olevan merkittäviä vaikutuksia Kojamon tilinpäätök-
siin niiden käyttöönoton yhteydessä.
 

 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 
41 
Ulkomaan rahan määräisten erien muuttaminen 
Ulkomaan rahan määräiset liiketapahtumat kirjataan euromää-
räisinä tapahtumapäivän kurssiin. Raportointikauden päätty-
mispäivänä ulkomaan rahan määräiset monetaariset saamiset 
ja velat muunnetaan euroiksi raportointikauden päättymispäi-
vän kursseja käyttäen. Ulkomaan rahan määräisistä liiketapah-
tumista ja monetaaristen erien muuttamisesta syntyneet voitot 
ja tappiot kirjataan tulosvaikutteisesti ja ne sisältyvät rahoitus-
tuottoihin sekä -kuluihin. Konsernitilinpäätös esitetään euroina, 
joka on Kojamon emoyrityksen toiminta- ja esittämisvaluutta. 
Kojamolla on erittäin vähän ulkomaan rahan määräisiä liiketa-
pahtumia. Kojamolla ei ole ulkomaisia yksiköitä.
Johdon harkintaa edellyttävät laatimisperiaatteet ja 
arvioihin liittyvät keskeiset epävarmuustekijät 
Tilinpäätöksen laatimisperiaatteiden soveltamiseen liittyvä 
johdon harkinta 
IFRS-tilinpäätöksen laatiminen edellyttää Kojamon johdon te-
kevän sekä harkintaan perustuvia ratkaisuja tilinpäätöksen laa-
timisperiaatteita soveltaessaan, että arvioita ja oletuksia, jotka 
vaikuttavat raportoitavien varojen, velkojen, tuottojen ja kulujen 
määriin sekä esitettäviin liitetietoihin. 
Johdon tekemät harkintaan perustuvat ratkaisut vaikuttavat 
laatimisperiaatteiden valintaan ja niiden soveltamiseen. Tämä 
koskee erityisesti niitä tapauksia, joissa voimassa olevassa 
IFRS-normistossa on vaihtoehtoisia kirjaamis-, arvostamis- tai 
esittämistapoja. 
Kojamon johdon täytyy tehdä harkintaan perustuvia ratkaisuja 
noudattaessaan seuraavia tilinpäätöksen laatimisperiaatteita: 
●
Kiinteistöjen luokittelu: katso liitetieto 3.1, Sijoituskiinteistö-
jen arvo arvostusmenetelmittäin 
●
Laskennalliset verot: kirjaamisperiaate (sijoituskiinteistöt), 
alkuperäistä kirjaamista koskeva poikkeus sekä laskennal-
listen verosaamisten kirjaaminen: katso liitetieto 5.2. 
Arvioihin liittyvät keskeiset epävarmuustekijät 
Arviot ja niihin liittyvät oletukset perustuvat Kojamon aikaisem-
piin kokemuksiin ja muihin tekijöihin, kuten tulevaisuuden ta-
pahtumia koskeviin odotuksiin. Näiden katsotaan edustavan 
johdon parasta näkemystä tarkasteluhetkellä ja olevan koh-
tuullisia olosuhteet huomioon ottaen. On mahdollista, että to-
teumat poikkeavat tilinpäätöksessä käytetyistä arvioista ja ole-
tuksista. Arvioita ja niihin liittyviä oletuksia tarkastellaan sään-
nöllisesti. Kirjanpidollisten arvioiden muutokset kirjataan, sillä 
kaudella, jolla arviota tarkistetaan, jos arvion muutos koskee 
vain kyseistä kautta. Mikäli arvion muutos koskee sekä ky-
seistä kautta, että myöhempiä kausia, arvion muutos kirjataan 
vastaavasti sekä kyseiselle kaudelle että tuleville kausille. 
Merkittävin konsernitilinpäätöksen osa-alue, jossa johto on 
käyttänyt edellä kuvattua harkintaa sekä ne tulevaisuutta kos-
kevat oletukset ja sellaiset raportointikauden päättymispäivän 
arvioihin liittyvät keskeiset epävarmuustekijät, jotka aiheuttavat 
merkittävän riskin Kojamon varojen ja velkojen kirjanpitoarvo-
jen muuttumisesta olennaisesti seuraavan tilikauden aikana, 
liittyvät sijoituskiinteistöjen käypien arvojen määrittämiseen 
(katso liitetieto 3.1, Laadintaperiaatteet).
2. Liiketoiminnan tulos
Laadintaperiaatteet
Liikevaihto 
Kojamon liikevaihto koostuu vuokratuotoista ja käyttökorvauk-
sista. Liikevaihto on oikaistu välillisillä veroilla ja myynnin oikai-
suerillä. 
Kojamon liikevaihto muodostuu pääosin sijoituskiinteistöjen 
vuokratuotoista. Pääosa vuokrasopimuksista on solmittu tois-
taiseksi voimassa oleviksi ja niissä on yhden kuukauden irtisa-
nomisaika. Vuokrasopimuksiin liittyen Kojamo veloittaa käyttö-
korvauksia, jotka kertyvät pääasiassa vesi- ja saunamaksuista.
Nettovuokratuotto 
Nettovuokratuotto saadaan vähentämällä liikevaihdosta kiin-
teistöjen ylläpitokulut ja korjauskulut. Näitä ovat kiinteistön 
säännönmukaisesta ja jatkuvasta hoidosta aiheutuvat huolto- 
ja vuosikorjauskulut ja ne kirjataan välittömästi laajaan tulos-
laskelmaan. 
Liikevoitto 
IAS 1 Tilinpäätöksen esittäminen -standardi ei määrittele liike-
voiton käsitettä. Kojamossa liikevoitto määritetään nettosum-
maksi, joka muodostuu, kun nettovuokratuottoihin lisätään lii-
ketoiminnan muut tuotot, vähennetään hallinnon ja liiketoimin-
nan muut kulut, poistot ja arvonalentumiset sekä lisätään/vä-
hennetään voitot/tappiot sijoituskiinteistöjen luovutuksista ja 
käypään arvoon arvostamisesta sekä vaihto-omaisuuskiinteis-
töjen luovutuksista. Kaikki muut kuin edellä mainitut laajan tu-
loslaskelman erät esitetään liikevoiton alapuolella.

 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 
42 
2.1 Liikevaihdon erittely
 
M€ 
1–12/2023 
1–12/2022 
Asiakassopimuksien myyntituotot 
441,7 
412,5 
Muu liikevaihto 
0,5 
0,8 
Liikevaihto 
442,2 
413,3
 
Erittely asiakassopimuksien myyntituotoista 
M€ 
1–12/2023 
1–12/2022 
Vuokratuotot 
425,7 
398,5 
Vesimaksut 
15,0 
13,2 
Saunamaksut 
0,8 
0,6 
Muut palvelumyynnin tuotot 
0,2 
0,2 
Yhteensä 
441,7 
412,5
Myyntituotot koostuvat valtaosin vuokrasopimuksiin perustu-
vista vuokratuotoista. IFRS 15 Myyntituotot asiakassopimuk-
sista -standardin soveltamisalaan sisältyvät konsernin liiketoi-
minnassa ylläpito- ja palvelutuotot, joita ovat vuokralaisilta pe-
rittävät käyttökorvaukset.
2.2 Sijoituskiinteistöjen luovutusvoitot ja -tappiot ja Liiketoiminnan 
muut tuotot ja kulut
 
Sijoituskiinteistöjen luovutusvoitot ja -tappiot 
M€ 
1–12/2023 
1–12/2022 
Sijoituskiinteistöjen luovutusvoitot 
0,4 
0,2 
Sijoituskiinteistöjen luovutustappiot 
-0,2 
- 
Yhteensä 
0,2 
0,2
Kojamo myi 73 (0) vuokra-asuntoa.
 
Liiketoiminnan muut tuotot 
M€ 
1–12/2023 
1–12/2022 
Rakennuttamisen tuotot 
0,0 
0,1 
Aineellisten ja aineettomien hyödykkeiden myyntivoitot 
0,2 
- 
Perintätoiminnan tuotot 
3,2 
2,8 
Muut tuotot 
0,5 
0,9 
Yhteensä 
4,0 
3,8
 
Liiketoiminnan muut kulut 
M€ 
1–12/2023 
1–12/2022 
Rakennuttamisen kulut 
-0,3 
-0,3 
Yhteensä 
-0,3 
-0,3
 
Tilintarkastajan palkkiot 
M€ 
1–12/2023 
1–12/2022 
KPMG Oy Ab 
 
Tilintarkastuspalkkiot 
-0,4 
-0,3 
Veroneuvonta 
0,0 
-0,1 
Neuvontapalvelut 
-0,1 
-0,2 
Yhteensä 
-0,5 
-0,5

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 
43 
Laadintaperiaatteet
Liiketoiminnan muut tuotot sisältävät muut kuin varsinaiseen 
liiketoimintaan liittyvät tuotot. Tällaisia eriä ovat mm. aineellis-
ten ja aineettomien hyödykkeiden myyntivoitot ja perintätoimin-
nan tuotot. Liiketoiminnan muut kulut sisältävät muut kuin var-
sinaiseen liiketoimintaan liittyvät kulut. Tällaisia eriä ovat mm. 
rakennuttamiseen liittyvät kulut. 
Olemassa oleva Kojamon omistama kiinteistö katsotaan myy-
dyksi, kun omistajuuteen liittyvät merkittävät riskit ja hyödyt 
ovat siirtyneet Kojamolta ostajalle. Tämä toteutuu yleensä 
osakkeiden määräysvallan siirtyessä. Tuotot kiinteistöjen 
myynneistä esitetään laajan tuloslaskelman erässä Sijoituskiin-
teistöjen luovutusvoitot ja luovutustappiot.
2.3 Hallinnon kulut
 
 
 
 
 
 
 
 
M€ 
1–12/2023 
1–12/2022 
Henkilöstökulut 
-22,8 
-21,5 
Hallinnon vuokrat ja vastikkeet 
-2,5 
-2,1 
Muut hallinnon kulut 
-20,4 
-19,5 
Yhteensä 
-45,6 
-43,1
2.4 Työsuhde-etuuksista aiheutuneet kulut
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
M€ 
1–12/2023 
1–12/2022 
Palkat 
-18,6 
-17,0 
Osakepohjaisen palkitsemisjärjestelyn kulut 
-0,3 
-0,8 
Etuuspohjaiset eläkekulut 
-0,2 
-0,2 
Maksupohjaiset eläkekulut 
-3,1 
-2,9 
Muut henkilösivukulut 
-0,6 
-0,6 
Yhteensä 
-22,8 
-21,5
 
 
31.12.2023 
31.12.2022 
Konsernin henkilökunta keskimäärin tilikaudella 
315 
316
Johtoon kuuluvien avainhenkilöiden palkitsemista koskevat tie-
dot on esitetty liitetiedossa 7.2 Lähipiiritapahtumat.
Laadintaperiaatteet 
Kojamon työsuhde-etuuksiin sisältyvät seuraavat: 
●
lyhytaikaiset työsuhde-etuudet 
●
työsuhteen päättymisen jälkeiset etuudet (eläkejärjestelyt) 
●
työsuhteen päättämiseen liittyvät etuudet (irtisanomisen 
yhteydessä suoritettavat etuudet) 
●
muut pitkäaikaiset työsuhde-etuudet ja 
osakeperusteiset maksut. 
Lyhytaikaiset työsuhde-etuudet 
Palkat, palkkiot sekä luontaisedut, vuosilomat ja bonukset si-
sältyvät lyhytaikaisiin työsuhde-etuuksiin, ja ne kirjataan sille 
kaudelle, jolla kyseinen työ on suoritettu. Kojamon henkilöstö 
kuuluu vuosipalkkiojärjestelmän piiriin, joka perustuu sekä yh-
tiön yhteisten että henkilökohtaisten tavoitteiden saavuttami-
seen. 
Työsuhteen päättymisen jälkeiset etuudet (eläke-
järjestelyt) 
Työsuhteen päättymisen jälkeiset etuudet maksetaan saajil-
leen työsuhteen päättymisen jälkeen. Kojamossa nämä etuu-
det koostuvat eläkkeistä. Kojamon eläkejärjestelyt on hoidettu 
ulkopuolisissa eläkevakuutusyhtiöissä. 
Eläkejärjestelyt luokitellaan joko maksu- tai etuuspohjaisiksi 
järjestelyiksi. Maksupohjaisella järjestelyllä tarkoitetaan eläke-
järjestelyä, jossa Kojamo maksaa kiinteitä maksuja erilliselle 
yksikölle, eikä Kojamolla ole oikeudellisia tai tosiasiallisia vel-
voitteita lisämaksujen suorittamiseen, jos maksujen saajata-
holla ei ole riittävästi varoja kaikkien eläke-etuuksien maksami-
seen. Muut kuin maksupohjaiset eläkejärjestelyt ovat etuus-
pohjaisia järjestelyjä. Maksupohjaisiin järjestelyihin suoritetut 
maksut kirjataan tulosvaikutteisesti niille kausille, joita ne kos-
kevat. 
Työsuhteen päättämiseen liittyvät etuudet (irtisano-
misen yhteydessä suoritettavat etuudet) 
Työsuhteen päättämiseen liittyvät etuudet eivät perustu työ-
suoritukseen, vaan työsuhteen päättymiseen. Nämä koostuvat 
irtisanomiskorvauksista. Työsuhteen päättämiseen liittyvät 
etuudet aiheutuvat joko Kojamon päätöksestä päättää työ-
suhde tai työntekijän päätöksestä hyväksyä Kojamon tarjoa-
mat etuudet vastikkeeksi työsuhteen päättämisestä.
 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 
44 
Muut pitkäaikaiset työsuhde-etuudet 
Kojamolla on koko henkilöstön kattava palkkiojärjestely, jossa 
henkilöstöllä on oikeus saada etuuksia tiettyjen palveluvuosien 
täyttyessä. Järjestelystä johtuvan velvoitteen diskontattu nyky-
arvo merkitään taseeseen velaksi raportointikauden päättymis-
päivänä. 
Osakeperusteiset maksut 
Kojamolla on käytössä avainhenkilöiden pitkäaikainen osake-
pohjainen kannustinjärjestelmä. Palkkio määräytyy Kojamon 
liiketoiminnalle keskeisten mittareiden toteutumisen suhteessa 
konsernin strategisiin tavoitteisiin. Palkkio jaksotetaan kulloi-
senkin ansaintajakson ajalta Kojamon tulokseen sekä kirjataan 
toisaalta kulukirjausta vastaava oman pääoman lisäys. Lisätie-
toja järjestelyistä on esitetty liitetiedossa 7.2 Lähipiiritapahtu-
mat
.
2.5 Poistot ja arvonalentumiset
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Poistot hyödykeryhmittäin 
M€ 
1–12/2023 
1–12/2022 
Aineettomat hyödykkeet 
-0,2 
-0,2 
Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet 
-0,6 
-0,6 
Käyttöoikeusomaisuuserät 
-0,5 
-0,4 
Yhteensä 
-1,3 
-1,2
Aineellisista tai aineettomista hyödykkeistä ja käyttöoikeus-
omaisuuseristä ei ole kirjattu arvonalentumisia tilikausilta 
2022—2023.
2.6 Tutkimus- 
ja kehitysmenot 
Kojamon kuluiksi kirjatut tutkimus- ja kehittämismenot olivat 
vuonna 2023 yhteensä 2,8 (1,2) miljoonaa euroa. Kehitystoi-
minta kohdistuu tuotekonseptien kehittämiseen, digitaalisten 
palvelujen parantamiseen sekä tietojärjestelmien uudistami-
seen. 
Kojamolla on aktivoituja kehitysmenoja 0,5 (0,6) miljoonaa eu-
roa. 
Laadintaperiaatteet 
Kehittämismenot
Kojamolla kehittämismenot aktivoidaan aineettomiksi hyödyk-
keiksi, kun pystytään osoittamaan, miten kehityshanke tulee 
kerryttämään taloudellista hyötyä ja kehittämisvaiheessa ai-
heutuneet menot ovat luotettavasti mitattavissa. Muut kehittä-
mismenot kirjataan kuluksi toteutuessaan.
2.7 Osakekohtainen tulos
 
 
 
 
 
 
 
 
 
1–12/2023 
1–12/2022 
Emoyhtiön omistajille kuuluva tilikauden tulos, M€ 
-89,0 
-399,8 
Osakkeiden lukumäärän painotettu keskiarvo tilikauden aikana 
(milj. kpl) 
247,1 
247,1 
Osakekohtainen tulos 
Laimentamaton, € 
-0,36 
-1,62 
Laimennettu, € 
-0,36 
-1,62
Yhtiöllä ei ole laimentavia instrumentteja. 
Laadintaperiaatteet
Laimentamaton osakekohtainen tulos lasketaan jakamalla 
emoyhtiön osakkeenomistajille kuuluva tilikauden tulos ulkona 
olevien osakkeiden määrän painotetulla keskiarvolla tilikauden 
aikana.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 
45 
3. Kiinteistöomaisuus 
Kojamo luokittelee kiinteistökantansa sijoituskiinteistöihin, 
vaihto-omaisuuskiinteistöihin tai myytävänä oleviin sijoituskiin-
teistöihin. Kojamon kiinteistökanta muodostuu käytännössä ko-
konaan sijoituskiinteistöistä. 
3.1 Sijoituskiinteistöt
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Sijoituskiinteistöjen käypä arvo 
M€ 
31.12.2023 
31.12.2022 
Sijoituskiinteistöjen käypä arvo 1.1. 
8 150,2 
8 327,5 
Hankitut sijoituskiinteistöt 
165,1 
478,9 
Ajanmukaistamisinvestoinnit 
26,7 
22,5 
Myydyt sijoituskiinteistöt 
-12,0 
-1,3 
Aktivoidut vieraan pääoman menot 
4,2 
4,6 
Siirto aineellisista käyttöomaisuushyödykkeistä 
- 
0,0 
Voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta 
-295,4 
-682,0 
Sijoituskiinteistöjen käypä arvo kauden lopussa 
8 038,8 
8 150,2
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta 
M€ 
1–12/2023 
1–12/2022 
Tuottovaatimusten muutos 
-815,5 
-670,9 
Nettovuokratuoton muutos 
305,9 
-119,7 
Inflaatio, vuokrien ja kulujen kasvuoletuksen muutos 
181,7 
2,1 
Muut erät 
32,5 
106,6 
Voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta 
-295,4 
-682,0
Vuoden aikana markkinoilla havainnoitujen transaktioiden 
määrä on ollut vähäinen ja transaktioiden vertailukelpoisuus on 
ollut heikko. Lisäksi osa transaktiohinnoista viittaa siihen, että 
myynnit ovat olleet erittäin tarkoituksenhakuisia. Markkinoilla 
esiintyvät ostajien hintaindikaatiot ovat erittäin opportunistisia 
ja eivät siten edusta aitoa hinnanmuodostusta. 
Päättäessään tuottovaatimuksista ympäristössä, jossa 
transaktiodataa on rajoitetusti saatavilla, yrityksen johto on ot-
tanut huomioon ulkoisen asiantuntijan näkemykset, markki-
noilla toteutuneet kaupat, keskustelut eri markkinaosapuolten 
kanssa, korkotasot ja korkonäkemykset, sekä yrityksen omat 
tiedon markkinoista ja kiinteistökannasta. Tuottovaatimuksia 
on myös arvioitu suhteessa muihin arvostusparametreihin ja 
10 vuoden laskentajaksoon. Tärkeimmät muut arvostuspara-
metrit ovat inflaatio-oletus, vuokrankorotusoletus ja kulujen 
nousuoletus, jotka yrityksen johto on arvioinut nykyisten mark-
kinanäkemysten perusteella.
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Sijoituskiinteistöjen käypiin arvoihin sisältyvät käyttöoikeusomaisuuserät (tontit) 
M€ 
31.12.2023 
31.12.2022 
Käypä arvo 1.1. 
73,8 
70,6 
Lisäykset/vähennykset 
5,2 
4,3 
Voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta 
-1,3 
-1,1 
Käypä arvo kauden lopussa 
77,8 
73,8
Ajanmukaistamisinvestoinnit ovat usein merkittäviä ja ne liitty-
vät pääasiassa putkistojen, julkisivun, ulkokaton, ikkunoiden ja 
parvekkeiden korjaukseen ja remontteihin. Asuinkiinteistöjen 
putkistojen, julkisivujen, ulkokattojen ja parvekkeiden odotetut 
keskimääräiset tekniset käyttöiät vaikuttavat ajanmukaista-
misinvestointien suunnitteluun. 
Aktivoidut vieraan pääoman menot olivat 4,2 (4,6) miljoonaa 
euroa. Aktivointikorkokanta oli 2,5 (1,8) prosenttia. 
Kojamo osti 0 (985) vuokra-asuntoa.

 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 
46 
 
Sijoituskiinteistöjen arvo arvostusmenetelmittäin 
M€ 
31.12.2023 
31.12.2022 
Tuottoarvo 
7 656,3 
7 535,3 
Tasearvo 
304,7 
541,0 
Käyttöoikeusomaisuuserät (tontit) 
77,8 
73,8 
Yhteensä 
8 038,8 
8 150,2
 
Asuntojen lukumäärä 
31.12.2023 
31.12.2022 
Tuottoarvo 
39 390 
37 551 
Tasearvo * 
1 229 
1 680 
Yhteensä 
40 619 
39 231 
* Sisältää 4 asuntoa, jotka liittyvät kehityshankkeisiin
Kojamo on käyttänyt tuottoihin perustuvaa arvostusmenetel-
mää soveltaessaan seuraavia keskimääräisiä parametrejä:
 
Keskimääräiset arvostusparametrit 
31.12.2023 
Pääkaupunki- 
Muu 
Konserni 
seutu 
Suomi 
yhteensä 
Muut kuin havainnoitavissa olevat syöttötiedot: 
Kassavirran tuottovaatimus, painotettu, % * 
4,11 
5,00 
4,40 
Jäännösarvon tuottovaatimus, painotettu, % * 
4,26 
5,15 
4,55 
Kassavirran diskonttokorko, painotettu, % * 
6,11 
7,00 
6,40 
Inflaatio-oletus, % 
2,0 
2,0 
2,0 
Markkinavuokrat, neliöillä painotettu, €/m²/kk 
20,55 
16,13 
18,54 
Kiinteistöjen ylläpitokulut, korjaukset ja ajanmukaistamisinvestoinnit 
€/m²/kk 
6,67 
6,41 
6,56 
10 vuoden keskimääräinen taloudellinen käyttöaste, 
% 
97,5 
96,6 
97,2 
Vuokrien kasvuoletus, % 
2,7 
2,4 
2,6 
Kulujen kasvuoletus, % 
2,5 
2,5 
2,5 
* Tuottovaatimus nettovuokratuotolle. 
31.12.2022 
Pääkaupunki- 
Muu 
Konserni 
seutu 
Suomi 
yhteensä 
Muut kuin havainnoitavissa olevat syöttötiedot: 
Tuottovaatimus kassavirta, painotettu, % * 
3,56 
4,92 
3,97 
Tuottovaatimus jäännösarvo, painotettu, % * 
3,71 
5,07 
4,12 
Kassavirran diskonttokorko, painotettu, % * 
5,36 
6,72 
5,77 
Inflaatio-oletus, % 
1,8 
1,8 
1,8 
Markkinavuokrat, neliöillä painotettu, €/m²/kk 
20,08 
15,53 
17,97 
Kiinteistöjen ylläpitokulut, korjaukset ja ajanmukaistamisinvestoinnit 
€/m²/kk 
6,77 
6,52 
6,65 
10 vuoden keskimääräinen taloudellinen käyttöaste, 
% 
97,5 
96,6 
97,2 
Vuokrien kasvuoletus, % 
2,3 
2,0 
2,2 
Kulujen kasvuoletus, % 
2,3 
2,3 
2,3 
* Tuottovaatimus nettovuokratuotolle.
Ilmastoon liittyvillä asioilla ei ole ollut toistaiseksi merkittävää 
vaikutusta sijoituskiinteistöjen käypään arvoon arvostami-
sessa.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 
47 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon laskennan herkkyysanalyysi 
Tuottoarvokohteet 
31.12.2023 
Muutos % (suhteellinen) 
-10 % 
-5 % 
0 % 
5 % 
10 % 
Muutos, M€ 
Tuottovaatimus 
860,3 
407,3 
-368,2 
-702,7 
Markkinavuokrat 
-944,8 
-472,4 
472,4 
944,8 
Hoitokulut 
310,0 
155,0 
-155,0 
-310,0 
Muutos % (absoluuttinen) 
-2 % 
-1 % 
0 % 
1 % 
2 % 
Muutos, M€ 
Taloudellinen käyttöaste 
-194,4 
-97,2 
97,2 
194,4 
Tuottoarvokohteet 
31.12.2022 
Muutos % (suhteellinen) 
-10 % 
-5 % 
0 % 
5 % 
10 % 
Muutos, M€ 
Tuottovaatimus 
840,1 
397,8 
-359,6 
-686,3 
Markkinavuokrat 
-961,0 
-480,5 
480,5 
961,0 
Hoitokulut 
329,7 
164,8 
-164,8 
-329,7 
Muutos % (absoluuttinen) 
-2 % 
-1 % 
0 % 
1 % 
2 % 
Muutos, M€ 
Taloudellinen käyttöaste 
-197,7 
-98,8 
98,8 
197,7
Kojamolla on uudistuotanto- ja peruskorjauskohteisiin liittyviä 
hankintasitoumuksia, jotka on esitetty liitteessä 3.4. 
Laadintaperiaatteet 
Sijoituskiinteistöjen käypien arvojen määrittäminen 
Kojamon sijoituskiinteistöjen käypä arvo perustuu IFRS 13 
Käyvän arvon määrittäminen -standardiin ja IAS 40 Sijoitus-
kiinteistöt -standardiin. Arvonmääritys tehdään neljännesvuo-
sittain ja sitä tarkastellaan ulkopuolisen riippumattoman arvi-
ointiasiantuntijan toimesta. Arvioinnin tulokset raportoidaan 
johtoryhmälle, tarkastusvaliokunnalle ja hallitukselle. Arvon-
määritysprosessi ja markkinatilanne sekä muut kiinteistöjen 
käypien arvojen arviointiin vaikuttavat tekijät käydään läpi nel-
jännesvuosittain toimitusjohtajan ja talousjohtajan kanssa Ko-
jamon raportointiaikataulun mukaisesti. Neljännesvuosittain ul-
kopuolinen riippumaton asiantuntija antaa lausunnon Kojamon 
omistamien vuokra-asuntojen ja liiketilojen arvonmäärityk-
sessä sovelletuista arviointimetodeista sekä arvioinnin laa-
dusta ja luotettavuudesta. Lausunto tilanteesta 31.12.2023 on 
saatavilla Kojamon verkkosivuilla. 
IFRS 13 käyvän arvon määrittäminen -standardin mukaan käy-
vällä arvolla tarkoitetaan hintaa, joka saataisiin omaisuuserän 
myynnistä tai maksettaisiin velan siirtämisestä markkinaosa-
puolten välillä arvostuspäivänä toteutuvassa tavanomaisessa 
liiketoimessa. Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon määrittäminen 
vaatii merkittäviä johdon arvioita ja oletuksia, erityisesti silloin 
kun transaktiovolyymi on merkittävästi vähentynyt. Arvioin-
nissa käytetyt arviot ja oletukset liittyvät erityisesti tuottovaati-
muksiin, vuokrausasteeseen ja markkinavuokratasoon. Ko-
jamo pyrkii käyttämään mahdollisimman paljon merkityksellisiä 
havainnoitavissa olevia syöttötietoja ja mahdollisimman vähän 
muita kuin havainnoitavissa olevia syöttötietoja. 
Tuottovaatimukset analysoidaan neljännesvuosittain arvon-
määrityksen yhteydessä. Käytetyt tuottovaatimukset ja muut 
syöttötiedot perustuvat markkinahavaintoihin ja parhaaseen 
saatavilla olevaan tietoon nykyisessä markkinassa. Tieto sisäl-
tää sekä ulkopuolisen riippumattoman arviointiasiantuntijan nä-
kemyksen että Kojamon oman tiedon.
Käypä arvo on hinta, joka saataisiin omaisuuserän myynnistä 
tai maksettaisiin velan siirtämisestä markkinaosapuolten välillä 
arvostuspäivänä toteutuvassa tavanomaisessa liiketoimessa.
Kojamo käyttää arvostusmenetelmiä, jotka ovat kyseisissä olo-
suhteissa asianmukaisia ja joita varten on saatavilla riittävästi 
tietoa käypien arvojen määrittämiseksi.
 

Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 
48 
Sijoituskiinteistöt 
Sijoituskiinteistö on omaisuuserä (maa-alue, rakennus tai ra-
kennuksen osa), jota Kojamo pitää hallussaan hankkiakseen 
vuokratuottoja tai omaisuuden arvonnousua tai näitä molem-
pia. Omaisuuserä voidaan omistaa suoraan tai yhtiömuo-
dossa. Hallinnolliseen tarkoitukseen käytetyt omaisuuserät 
ovat omassa käytössä olevia kiinteistöjä ja ne sisältyvät taseen 
aineellisiin käyttöomaisuushyödykkeisiin. Verrattaessa sijoitus-
kiinteistöä omassa käytössä olevaan kiinteistöön erona on se, 
että sijoituskiinteistö kerryttää rahavirtoja pitkälti yhteisön 
muista omaisuuseristä riippumatta. 
Sijoituskiinteistöihin sisältyvät valmiit, rakenteilla olevat ja pe-
ruskorjattavat kohteet, vuokratut tontit (käyttöoikeusomaisuus-
erät) sekä tonttivaranto. Vaihto-omaisuuskiinteistöt sekä Myy-
tävänä olevaksi luokitellut kiinteistöt kuuluvat kiinteistökantaan, 
mutta eivät sisälly Sijoituskiinteistöt -tase-erään. Kiinteistö siir-
retään Sijoituskiinteistöt -erästä Vaihto-omaisuus-erään, kun 
kiinteistön käyttötarkoitus muuttuu ja Myytävänä oleviin sijoi-
tuskiinteistöihin, kun kiinteistön myynti on erittäin todennäköi-
nen. 
Sijoituskiinteistö kirjataan pois taseesta, kun se luovutetaan tai 
kun se poistetaan käytöstä pysyvästi eikä sen luovuttamisesta 
ole odotettavissa vastaista taloudellista hyötyä. Luovutusvoitot 
ja -tappiot esitetään laajassa tuloslaskelmassa omana netto-
määräisenä eränään. 
Sijoituskiinteistöihin kohdistuvat rajoitukset 
Osaan sijoituskiinteistöjä kohdistuu lainsäädännöllisiä luovu-
tus- ja käyttörajoituksia. Rajoitukset kohdistuvat toisaalta sijoi-
tuskiinteistöjä omistavaan yhtiöön (ns. yleishyödyllisyysrajoi-
tukset) ja toisaalta omistuksen kohteena olevaan sijoitukseen 
(ns. kohdekohtaiset rajoitukset). Yleishyödyllisyysrajoitukset si-
sältävät mm. yhtiön toimintaan, voitonjakoon, lainan- ja vakuu-
denantoon ja sijoitusten luovutukseen liittyviä pysyviä rajoituk-
sia. Kohderajoitukset sisältävät mm. kohteen asuntojen käyt-
töön, asukasvalintaan, vuokranmääritykseen ja luovutukseen 
liittyviä määräaikaisia rajoituksia.
Sijoituskiinteistöjen arvostaminen
Sijoituskiinteistöt arvostetaan alun perin hankintamenoon, jo-
hon sisällytetään transaktiomenot kuten varainsiirtoverot ja asi-
antuntijapalkkiot, sekä lisätään perusparannuksista johtuvat 
aktivointikelpoiset menot. Hankintamenoon sisällytetään myös 
sijoituskiinteistöihin liittyvät vieraan pääoman menot kuten kor-
kokulut ja järjestelypalkkiot, jotka johtuvat välittömästi sijoitus-
kiinteistöjen hankinnasta tai rakentamisesta. Aktivoinnin perus-
teena on, että sijoituskiinteistö on niin sanottu ehdot täyttävä 
hyödyke, eli sellainen hyödyke, jonka saaminen valmiiksi sen 
aiottua käyttötarkoitusta tai myyntiä varten vaatii huomattavan 
pitkän ajan. Vieraan pääoman menojen aktivointi aloitetaan, 
kun uuden rakennuksen tai laajennushankkeen rakentaminen 
alkaa. Aktivointia jatketaan siihen saakka, kunnes omaisuus-
erä on olennaisilta osin valmis sille aiottua käyttötarkoitusta tai 
myyntiä varten. Aktivoitavia vieraan pääoman menoja ovat 
joko menot, jotka kertyvät rakennushanketta varten nostetuista 
lainoista tai menot, jotka ovat kohdistettavissa rakennushank-
keelle. 
Alkuperäisen kirjaamisen jälkeen sijoituskiinteistöt arvostetaan 
käypään arvoon ja käypien arvojen muutokset kirjataan tulos-
vaikutteisesti, sillä kaudella, jolla arvonmuutokset todetaan. Si-
joituskiinteistöjen käypien arvojen muutoksista johtuvat voitot 
ja tappiot esitetään laajassa tuloslaskelmassa omalla rivillään 
nettomääräisesti. Kojamon käyttämät arvostusmenetelmät on 
kuvattu jäljempänä. 
Käyvän arvon hierarkia
Käyvän arvon määrittämiseen käytettävien arvostusmenetel-
mien syöttötiedot luokitellaan kolmelle eri käypien arvojen hie-
rarkiatasolle. Hierarkiatasot perustuvat syöttötietojen lähtee-
seen. 
Tason 1 syöttötiedot: Täysin samanlaisille sijoituskiinteistöille 
noteeratut (oikaisemattomat) hinnat toimivilla markkinoilla. 
Tason 2 syöttötiedot: Syöttötiedot, jotka ovat muita kuin tasolle 
1 kuuluvia noteerattuja hintoja ja jotka ovat havainnoitavissa 
sijoituskiinteistölle joko suoraan tai epäsuorasti. 
Tason 3 syöttötiedot: Sijoituskiinteistöä koskevat muut kuin ha-
vainnoitavissa olevat syöttötiedot. 
Käypään arvoon arvostettava sijoituskiinteistö luokitellaan ko-
konaisuudessaan samalle käypien arvojen hierarkian tasolle 
kuin alimmalla tasolla oleva syöttötieto, joka on merkittävä
koko arvonmäärityksen kannalta. Kaikki Kojamon sijoituskiin-
teistöt luokitellaan käypien arvojen hierarkian tasolle 3, koska 
havainnoitavissa olevia markkinatietoja ei ole ollut käytettä-
vissä käypiä arvoja määritettäessä.
Arvostusmenetelmät
Kojamon määrittämät sijoituskiinteistöjen käyvät arvot perustu-
vat: tuottoarvoon tai tasearvoon (hankintameno). 
Tuottoarvo 
Arvonmääritys perustuu diskonttaamalla tehtävään 10 vuoden 
kassavirtalaskentaan (DCF), jossa kohteen päätearvo laske-
taan suoralla pääomituksella vuoden 11. nettotuoton perus-
teella. Diskonttokorkona käytetään 10 vuoden kassavirran 
tuottovaatimusta inflaatiolla lisättynä. 
Valmistuva uudistuotanto siirtyy tasearvomenetelmästä tuotto-
arvomenetelmän piiriin sen vuosineljänneksen aikana, kun 
kohde valmistuu. Mahdollinen kehityskate tuloutetaan siirtymi-
sen yhteydessä. 
Valmiina hankitut kiinteistöt arvostetaan ensimmäisessä vuosi-
neljänneksessä hankintamenoon ja sen jälkeen tuottoarvome-
netelmän mukaan. 
Tuottoarvomenetelmällä määritellään rajoituksista vapaiden 
kohteiden arvo.
 

 
 
 
 
 
 
 
 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 
49 
 
 
Tuottoarvomenetelmällä määritellään myös sellaisten kohtei-
den arvo, jotka ovat myytävissä kohteittain, mutta joihin koh-
distuu aravalainsäädännön rajoituksia, jotka estävät kohteiden 
myynnin huoneistoittain. Kohteiden luovutus on mahdollista 
vain koko kohde kerrallaan ja taholle, joka jatkaa käyttöä 
vuokra-asuntokäytössä rajoitusten päättymiseen asti. Kohtei-
den vuokranmääritys on vapaata. Tuottoarvomenetelmällä 
määritellään seuraavien rajoitusryhmiin kuuluvien kohteiden 
arvo: rajoituksista vapaa, jatkorajoituksen alainen, 20 vuoden 
korkotuki, 10 vuoden korkotuki. 
Tuottovaatimukset analysoidaan vuosineljänneksittäin arvon-
määrityksen yhteydessä. Tuottovaatimus määritellään kuntata-
solla siten, että suurimmissa kaupungeissa määritellään use-
ampia alueellisia tuottovaatimuksia ja pienemmissä kaupun-
geissa määrittely tehdään kuntatasolla. Rivitalojen tuottovaati-
musta nostetaan 20 korkopistettä. Sellaiset kohteet, joissa on 
erityisen paljon muita kuin asuinkäytössä olevia tiloja (yli 40 % 
kokonaispinta-alasta), analysoidaan erikseen. 
Kohteen ikään perustuva tuottovaatimuksen muutos on seu-
raava: yli 15 vuotta valmistumisesta tai peruskorjauksesta 
+12,5 %, yli 30 vuotta valmistumisesta tai peruskorjauksesta 
+22,5 %. 
Ajanmukaistamisinvestoinnin varaus: 
Kohteen ikä tai aika viimeisen pe-
ruskorjauksen valmistumisesta 
Varaus (€/m²/kk) 
0–10 vuotta 
0,25 
11–30 vuotta 
1,00 
31–40 vuotta 
1,50 
>40 vuotta 
2,00 
Ajanmukaistamisinvestointivarausta käytetään kymmenen vuo-
den kassavirtalaskelmissa. 
Tasearvo 
Tasearvomenetelmällä määritellään sellaisten asuin- ja liike-
kiinteistöjen arvo, joiden luovutushinta on aravarajoituslainsää-
dännössä rajoitettu eli kohteen luovutushinta ei määräydy va-
paasti. Lisäksi kohteiden vuokranmääritys on pääsääntöisesti 
ns. omakustannusperusteinen eli kohteiden vuokra ei ole va-
paasti määriteltävissä. 
Tasearvomenetelmällä määritellään seuraavien rajoitusryhmiin 
kuuluvien kohteiden arvo: arava ja 40 vuoden korkotuki. 
Kehityshankkeiden, tonttivarannon sekä sijoituskiinteistöihin 
liittyvien osakkeiden ja osuuksien käypänä arvona pidetään nii-
den alkuperäistä hankintahetken arvoa.
Liiketoimintojen yhdistämiset ja omaisuuserien 
hankinta 
Kojamon tekemät sijoituskiinteistöjen hankinnat käsitellään kir-
janpidossa joko omaisuuserän tai omaisuuseräryhmän hankin-
toina, tai IFRS 3:n Liiketoimintojen yhdistämiset soveltamis-
alaan kuuluvina liiketoimintojen yhdistämisinä. Se, onko ky-
seessä liiketoimintojen yhdistäminen, ratkaistaan IFRS 3:n pe-
rusteella ja tämä edellyttää johdon harkintaa. 
Sijoituskiinteistöjen hankinnoissa sovelletaan IFRS 3 Liiketoi-
mintojen yhdistäminen -standardia silloin, kun hankinnan kat-
sotaan muodostavan liiketoimintana käsiteltävän kokonaisuu-
den. Yleensä yksittäinen kiinteistö vuokrasopimuksineen ei 
vielä muodosta omaa liiketoimintakokonaisuuttaan. Jotta han-
kinta katsottaisiin liiketoiminnan hankinnaksi, kiinteistön lisäksi 
kauppaan tulisi sisältyä hankittuja toimintoja ja näitä hoitavia 
henkilöitä, esimerkkeinä kiinteistöjen markkinointi, vuokrasuh-
teiden hoito sekä kiinteistöjen korjaustoiminta. 
Liiketoimintojen yhdistämisessä luovutettu vastike sekä han-
kinnan kohteen yksilöitävissä olevat varat ja vastattavaksi ote-
tut velat arvostetaan käypään arvoon hankinta-ajankohtana. 
Liikearvo kirjataan määrään, jolla luovutettu vastike, määräys-
vallattomien omistajien osuus hankinnan kohteessa ja aiem-
min omistettu osuus hankinnan kohteessa ylittävät Kojamon 
osuuden hankitun nettovarallisuuden käyvästä arvosta. Lii-
kearvosta ei kirjata poistoja, vaan se testataan arvonalentumi-
sen varalta vähintään vuosittain. 
Hankinnat, jotka eivät täytä IFRS 3 Liiketoimintojen yhdistämi-
nen -standardin liiketoiminnan määritelmää, käsitellään kirjan-
pidossa omaisuuserän tai -erien hankintana. Tällöin ei kirjata 
esimerkiksi liikearvoa eikä laskennallisia veroja.
3.2 Myytävänä olevat pitkäaikaiset omaisuus-
erät 
Kojamolla ei ollut Myytävänä olevia pitkäaikaisia omaisuuseriä 
2023 ja 2022. 
Laadintaperiaatteet 
Mikäli vuokrauskäytössä olevan sijoituskiinteistön myynnin kat-
sotaan olevan erittäin todennäköistä, kyseinen kiinteistö siirre-
tään Sijoituskiinteistöt -tase-erästä Myytävänä olevat sijoitus-
kiinteistöt -erään. Tällöin kiinteistön kirjanpitoarvoa vastaavan 
määrän arvioidaan kertyvän pääasiassa kiinteistön myynnistä 
sen sijaan, että se kertyisi vuokrauskäytössä. Myytävänä ole-
vaksi luokittelu edellyttää, että myynti katsotaan erittäin toden-
näköiseksi ja sijoituskiinteistö on välittömästi myytävissä nykyi-
sessä kunnossaan yleisin ja tavanomaisin ehdoin, johto on si-
toutunut aktiiviseen kiinteistön myyntisuunnitelmaan, ja Ko-
jamo on käynnistänyt hankkeen ostajan löytämiseksi ja myynti-
suunnitelman toteuttamiseksi, kiinteistöä markkinoidaan aktiivi-
sesti hintaan, joka on kohtuullinen suhteessa sen käypään ar-
voon ja myynnin odotetaan toteutuvan 12 kuukauden kuluessa 
luokittelusta. 
Myytävänä olevaksi luokitellut sijoituskiinteistöt arvostetaan 
käypään arvoon (käyvän arvon hierarkiataso 3).

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 
50 
3.3 Vaihto-omaisuus 
Kojamon vaihto-omaisuusosakkeiden arvo oli 0,0 (0,1) miljoo-
naa euroa tilikauden lopussa. 
Vaihto-omaisuusosakkeita on siirretty erien välillä rahoitusva-
roihin 0,1 miljoonaan euroa tilikaudella 2023. Vaihto-omaisuus-
osakkeisiin on tehty tilikaudella 2022 arvonalennus 0,0 miljoo-
naa euroa. 
Laadintaperiaatteet 
Vaihto-omaisuudeksi on luokiteltu ne myytäväksi tarkoitetut 
kohteet, jotka eivät sijaintinsa, kiinteistötyyppinsä tai kokonsa 
vuoksi vastaa Kojamon tavoitteita. Kiinteistö siirretään Sijoitus-
kiinteistöt -tase-erästä Vaihto-omaisuuskiinteistöt-erään, kun 
kiinteistön käyttötarkoitus muuttuu. Osoituksena tästä on 
myyntiä varten tehtävän kunnostustyön aloittaminen. Mikäli si-
joituskiinteistöä kunnostetaan myyntiä varten, sitä käsitellään 
vaihto-omaisuuskiinteistönä. 
Vaihto-omaisuus arvostetaan hankintamenoon tai nettoreali-
sointiarvoon sen mukaan, kumpi näistä on alempi. Nettoreali-
sointiarvo on tavanomaisessa liiketoiminnassa saatavaksi arvi-
oitu myyntihinta, josta on vähennetty arvioidut myynnin toteut-
tamisesta aiheutuvat välttämättömät menot. Mikäli nettoreali-
sointiarvo on kirjanpitoarvoa alhaisempi, kirjataan arvonalentu-
mistappio. 
Mikäli vaihto-omaisuuskiinteistö siirretään käypään arvoon ar-
vostettavaksi sijoituskiinteistöksi, kiinteistön siirtopäivän käy-
vän arvon ja sen aikaisemman kirjanpitoarvon välinen erotus 
kirjataan tulosvaikutteisesti vaihto-omaisuuden luovutusvoittoi-
hin. 
Kojamon vaihto-omaisuus sisältää lähinnä valmiita yksittäisiä 
asuntoja, liiketiloja ja autopaikoitustiloja, jotka on tarkoitettu 
myytäväksi, mutta ovat myymättä tilinpäätöshetkellä.
3.4 Sijoituskiinteistöihin liittyvät vastuusitoumukset ja 
ehdolliset velat 
Investointeihin liittyvät hankintasitoumukset
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Keskeneräisiin investointeihin liittyvät hankintasitoumukset, joita ei ole kirjattu kirjanpitoon 
M€ 
31.12.2023 
31.12.2022 
Rakenteilla oleva uudistuotanto 
10,0 
145,1 
Uudistuotannon esisopimukset 
24,7 
48,7 
Peruskorjaukset 
8,8 
27,6 
Yhteensä 
43,6 
221,4
Muut vastuut
 
 
 
 
Arvonlisäveron tarkistusvastuut 
M€ 
31.12.2023 
31.12.2022 
Arvonlisäveron palautusvastuu 
5,5 
4,6
 
 
 
 
 
 
Maanhankintavastuut 
M€ 
31.12.2023 
31.12.2022 
Tavoiterakennusoikeuteen ja kaavaluonnokseen perustuvat kauppahinnat 
13,5 
13,5 
Vastuut kunnallistekniikan rakentamisesta 
3,7 
3,7
Rahoitukseen liittyvät vakuudet on esitetty liitetiedossa 4.7 
Rakennuttamisvastuu 
Espoon Suurpellon I ja II asemakaava-alueita koskevaan 
maankäyttösopimukseen sisältyy viivästyssakoin sanktioidut 
aikataulut rakentamiselle. 
Kaava-alueet on sopimuksessa jaettu kolmeen toteuttamisalu-
eeseen, joilla on Kojamon vastuulla rakennusoikeutta seuraa-
vasti: 2. alue – 10 350 (10 350) k-m2 ja 3. alue – 3 200 (7 600) 
k-m2. Sopimuksessa on määrätty, että kaikki asuinrakennusoi-
keus on rakennettava valmiiksi 2. alueella marraskuuhun 2013 
ja 3. alueella marraskuuhun 2016 mennessä. Rakentaminen ei 
ole kaikilta osin toteutunut aikataulussa. Viivästyssakko on 
porrastettu viivästysajan mukaan ja voi enimmillään, viivästyk-
sen jatkuttua vähintään viisi vuotta, olla puolet sopimuksen 
mukaisesta maankäyttömaksusta. Sopimuksen mukaan kau-
punki voi olosuhteiden muuttuessa pienentää tai olla perimättä 
viivästyssakkoja. 
Vantaalla sijaitsevaan tonttiin sisältyy sopimussakoin sanktioitu 
omistus- ja rahoitusmuotovaatimus. 
Joihinkin Helsingin kaupungissa sijaitseviin tontteihin sisältyy 
vuokra-asuntokäyttövelvoite. Käyttövelvoitteen rikkomisesta 
seuraa sopimussakko.
 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 
51 
Riita-asiat 
Kojamolla on vireillä muutamia yksittäisiä riita-asioita, joiden 
merkityksen yhtiö arvioi olevan vähäinen.
Muut sitoumukset 
Kojamoon kuuluva Lumo Kodit Oy saattoi päätökseen 
16.10.2017 Helsingissä osoitteissa Onnentie 18, Sofianlehdon-
katu 5, Tukholmankatu 10, Agricolankatu 1, Albertinkatu 40–
42, Abrahaminkatu 1–3, Kalevankatu 41, Eerikinkatu 32–38 ja 
Bulevardi 31 sijaitsevien kiinteistöjen oston Helsingin kaupun-
gin kanssa. Sopimuksen mukaan kohteiden kiinteän kauppa-
hinnan osuus on yhteensä 80,9 miljoonaa euroa, joka perustuu 
tonttien toimistorakennusoikeuden kautta laskettuun arvoon. 
Lisäkauppahinnat määräytyvät toteutuneiden käyttötarkoitus-
ten ja lisäkerrosalan perusteella kunkin kohteen rakennusluvan 
tultua hyväksytyksi. Asemakaava on saanut lainvoiman Abra-
haminkatu 1–3:n, Bulevardi 31:n, Onnentie18, Tukholmankatu 
10:n, Kalevalankatu 41:n, Albertinkatu 40–42:n ja Agricolan-
katu 1:n kiinteistöissä. Rakennuslupa on saanut lainvoiman 
Bulevardi 31:ssä ja konversiohanke asunnoiksi on valmistunut 
vuoden 2023 aikana. Koy Eerikinkatu 32–36 on myyty 2023.
Laadintaperiaatteet 
Ehdollinen velka on aikaisempien tapahtumien seurauksena 
syntynyt mahdollinen velvoite, jonka olemassaolo varmistuu 
vasta konsernin määräysvallan ulkopuolella olevan epävarman 
tapahtuman realisoituessa (esimerkiksi keskeneräisen oikeus-
prosessin lopputulos). Ehdolliseksi velaksi katsotaan myös sel-
lainen olemassa oleva velvoite, joka ei todennäköisesti edel-
lytä maksuvelvoitteen täyttämistä, tai jonka suuruutta ei voida 
määrittää luotettavasti. Ehdollinen velka esitetään liitetietona.
4. Rahoitus ja oma pääoma
4.1 Oma pääoma 
Seuraavassa taulukossa on esitetty osakkeiden lukumäärän 
muutokset sekä oman pääoman erien muutokset:
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
M€ 
Osakkeiden
lukumäärä
(milj. kpl)
Osakepääoma
Ylikurssirahasto
Käyvän arvon
rahasto
Sijoitetun vapaan
oman pääoman
rahasto
Kertyneet
voittovarat
Emoyhtiön
omistajien
osuus yhteensä
Oma pääoma
yhteensä
1.1.2023 
247,1 
58,0 
35,8 
43,0 
164,4 
3 541,4 
3 842,7 
3 842,7 
Liiketoimet omistajien kanssa 
-96,0 
-96,0 
-96,0 
Tilikauden tulos 
-89,0 
-89,0 
-89,0 
Muut laajan tuloksen erät 
-31,8 
-31,8 
-31,8 
31.12.2023 
247,1 
58,0 
35,8 
11,2 
164,4 
3 356,4 
3 625,9 
3 625,9
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
M€ 
Osakkeiden
lukumäärä
(milj. kpl)
Osakepääoma
Ylikurssirahasto
Käyvän arvon
rahasto
Sijoitetun vapaan
oman pääoman
rahasto
Kertyneet
voittovarat
Emoyhtiön
omistajien
osuus yhteensä
Oma pääoma
yhteensä
1.1.2022 
247,1 
58,0 
35,8 
-31,0 
164,4 
4 036,0 
4 263,3 
4 263,3 
Liiketoimet omistajien kanssa 
 
 
-94,8 
-94,8 
-94,8 
Tilikauden tulos 
-399,8 
-399,8 
-399,8 
Muut laajan tuloksen erät 
74,0 
74,0 
74,0 
31.12.2022 
247,1 
58,0 
35,8 
43,0 
164,4 
3 541,4 
3 842,7 
3 842,7

Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 
52 
Kojamo Oyj:llä on yksi osakelaji, osakkeella ei ole nimellisar-
voa. Kaikki liikkeeseen lasketut osakkeet on maksettu täysi-
määräisesti. Kojamo Oyj:n osakkeiden lukumäärä 31.12.2023 
oli 247 144 399. Jokainen osake oikeuttaa yhteen ääneen yh-
tiön yhtiökokouksessa. Osakkeisiin ei liity äänestysrajoituksia 
tai äänileikkureita. Kaikki osakkeet tuottavat yhtäläisen oikeu-
den osinkoon ja muuhun Kojamo Oyj:n varojen jakoon. 
Kojamo listautui kesäkuussa 2018 Nasdaq Helsingin pörssilis-
talle. Listautumisen yhteydessä järjestetyssä osakeannissa 
Kojamo laski liikkeeseen 17 665 039 uutta osaketta.
Oman pääoman rahastojen kuvaus: 
Ylikurssirahasto 
Kojamo Oyj:llä ei ole sellaisia voimassa olevia instrumentteja, 
jotka nykyisen osakeyhtiölain myötä kerryttäisivät ylikurssira-
hastoa. Rahasto on syntynyt aiemman osakeyhtiölain aikana. 
Käyvän arvon rahasto 
Käyvän arvon rahasto sisältää rahavirran suojauksena käytet-
tävien johdannaisinstrumenttien käypien arvojen muutokset. 
Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 
Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto sisältää oman pää-
oman luonteiset sijoitukset ja osakkeiden merkintähinnan siltä 
osin kuin sitä ei nimenomaisen päätöksen mukaan merkitä 
osakepääomaan.
Osingot 
Kojamon tavoitteena on olla vakaa osingonmaksaja ja maksaa 
osinkoa vuosittain vähintään 60 prosenttia FFO:sta, edellyt-
täen, että konsernin omavaraisuusaste on vähintään 40 pro-
senttia ja ottaen huomioon yhtiön taloudellinen asema. Osin-
koa on vuonna 2023 maksettu 
0,39
 
euroa/osake. Tilinpäätös-
päivän 31.12.2023 jälkeen hallitus on ehdottanut yhtiökokouk-
selle, että osinkoa vuodelta 2023 ei jaeta.
Kojamon omaan pääomaan liittyvät rajoitukset 
Vuonna 2023 Kojamon kertyneisiin voittovaroihin 3 356,4 
(3 541,4) miljoonaa euroa sisältyy yleishyödylliseen toimintaan 
liittyvää voitonjakorajoitusten alaista omaa pääomaa yhteensä 
134,4 (133,7) miljoonaa euroa. Voitonjakorajoitusten alainen 
oma pääoma sisältää sijoituskiinteistöjen arvostamisen käy-
pään arvoon. 
Voimassa olevat valtuutukset 
Kojamon yhtiökokous 16.3.2023 
valtuutti hallituksen päättä-
mään yhteensä enintään 24 714 439 yhtiön oman osakkeen 
hankkimisesta ja / tai pantiksi ottamisesta hallituksen ehdotuk-
sen mukaisesti. Ehdotettu osakemäärä vastaa noin 10 pro-
senttia yhtiön kaikista osakkeista. Valtuutus on voimassa seu-
raavan varsinaisen yhtiökokouksen päättymiseen saakka, kui-
tenkin enintään 30.6.2024 asti. Hallitus ei ole käyttänyt valtuu-
tusta. 
Hallitus valtuutettiin myös päättämään osakeannista sekä osa-
keyhtiölain 10 luvun 1 §:ssä tarkoitettujen osakkeisiin oikeutta-
vien erityisten oikeuksien antamisesta hallituksen ehdotuksen 
mukaan. Valtuutuksen nojalla annettavien osakkeiden luku-
määrä voi olla yhteensä enintään 24 714 439, mikä vastaa 
noin 10 prosenttia yhtiön kaikista osakkeista. Valtuutus koskee 
sekä uusien osakkeiden antamista että yhtiön hallussa olevien 
omien osakkeiden luovuttamista. Valtuutus on voimassa seu-
raavan varsinaisen yhtiökokouksen päättymiseen saakka, kui-
tenkin enintään 30.6.2024 asti. Hallitus ei ole käyttänyt valtuu-
tusta. 
Lisäksi Kojamon yhtiökokous päätti hallituksen ehdotuksen 
mukaan, että yhtiöjärjestykseen tehdään lisäys hallituksen 
mahdollisuudesta päättää, harkintansa mukaan, yhtiökokouk-
sen järjestämisestä etäkokouksena kokonaan ilman kokous-
paikkaa. Yhtiöjärjestykseen tehtiin lisäys vuoden 2023 aikana. 
Laadintaperiaatteet 
Oman pääoman ehtoinen instrumentti on mikä tahansa sopi-
mus, joka osoittaa oikeutta osuuteen Kojamon varoista sen 
kaikkien velkojen vähentämisen jälkeen. Osakepääoma koos-
tuu emoyrityksen kantaosakkeista, jotka luokitellaan omaksi 
pääomaksi. Uusien osakkeiden liikkeeseenlaskusta välittö-
mästi johtuvat transaktiomenot kirjataan omaan pääoman saa-
tujen maksujen vähennyseränä ja verovaikutuksilla oikaistuina. 
Mikäli jokin konserniin kuuluva yritys ostaa emoyrityksen osak-
keita (omat osakkeet), maksettu vastike ja hankinnasta välittö-
mästi aiheutuvat transaktiomenot, verovaikutuksilla oikaistuna, 
vähennetään emoyrityksen omistajille kuuluvasta omasta pää-
omasta, kunnes osakkeet mitätöidään tai ne lasketaan uudel-
leen liikkeeseen. Jos kyseiset omat osakkeet myöhemmin 
myydään edelleen tai ne lasketaan uudelleen liikkeeseen, saa-
dut vastikkeet merkitään suoraan emoyrityksen omistajille kuu-
luvaan omaan pääomaan, vähennettynä liikkeeseenlaskusta 
välittömästi johtuvilla transaktiomenoilla sekä verojen osuu-
della.
Osingonjako emoyrityksen osakkeenomistajille merkitään ve-
laksi konsernitaseeseen, sillä kaudella, jonka aikana osingot 
hyväksytään yhtiökokouksessa.
Osaan konsernin yhtiöistä kohdistuvat asuntolainsäädännön 
ns. yleishyödyllisyyssäännösten tuotontuloutusrajoitukset, joi-
den mukaan yhteisö ei voi tulouttaa omistajalleen muuta kuin 
asuntolainsäädännössä säännellyn tuoton. Kyseisistä yhtiöistä 
voidaan tulouttaa neljän prosentin tuotto omistajan yhteisöön 
sijoittamille, Asumisen rahoitus- 
ja kehittämiskeskus ARA:n 
vahvistamille alkuperäisille omille varoille.
 

 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 
53 
4.2 Rahoitustuotot ja –kulut
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Tulosvaikutteisesti kirjatut erät 
M€ 
1–12/2023 
1–12/2022 
Korkotuotot 
3,2 
1,6 
Arvonmuutokset käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavista 
rahoitusvaroista 
1,1 
7,6 
Myyntivoitot käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavista 
rahoitusvaroista 
0,2 
0,1 
Muut rahoitustuotot * 
9,0 
0,2 
Rahoitustuotot yhteensä 
13,5 
9,6 
Korkokulut 
Korkokulut jaksotettuun hankintamenoon arvostettavista 
rahoitusveloista 
-92,7 
-49,5 
Korkokulut korkojohdannaisista 
15,6 
-9,9 
Korkokulut vuokrasopimuksista 
-2,9 
-2,7 
Arvonmuutokset käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavista 
rahoitusvaroista 
-0,9 
-2,3 
Myyntitappiot käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavista 
rahoitusvaroista 
-0,1 
0,0 
Muut rahoituskulut 
-3,8 
-2,6 
Rahoituskulut yhteensä 
-84,8 
-67,0 
Rahoitustuotot ja -kulut yhteensä 
-71,3 
-57,4 
Muut laajan tuloksen erät 
M€ 
1–12/2023 
1–12/2022 
Rahavirran suojaukset 
-39,8 
92,4 
Yhteensä 
-39,8 
92,4 
* Sisältyy joukkovelkakirjojen takaisinostoista saatu voitto 8,7 
M€.
Muutokset rahavirran suojauksista tulevat korkojohdannaisista. 
Laadintaperiaatteet 
Korkotuotot 
Korkotuotot kirjataan ajan kulumisen perusteella efektiivisen 
koron menetelmää käyttäen.
Osinkotuotot 
Osinkotuotot kirjataan, kun maksun saamiseen on syntynyt oi-
keus. 
Vieraan pääoman menot 
Vieraan pääoman menot kirjataan yleensä rahoituskuluiksi sillä 
tilikaudella, jonka aikana ne ovat syntyneet. Ehdot täyttäviin 
hyödykkeisiin, eli lähinnä Kojamon sijoituskiinteistöihin liittyvät 
vieraan pääoman menot kuten korkokulut ja järjestelypalkkiot, 
jotka johtuvat välittömästi edellä mainittujen hyödykkeiden 
hankinnasta tai rakentamisesta sisällytetään kuitenkin osaksi 
näiden hyödykkeiden hankintamenoja. Vieraan pääoman me-
nojen aktivointiperiaatteet on kuvattu tarkemmin sijoituskiin-
teistöjen laatimisperiaatteiden kohdassa 3.1 Sijoituskiinteistöt. 
Lainojen hankinnasta välittömästi johtuvat transaktiomenot, 
jotka voidaan kohdistaa tiettyyn lainaan, sisällytetään lainan al-
kuperäiseen jaksotettuun hankintamenoon ja jaksotetaan ra-
hoituskuluksi efektiivisen koron menetelmää käyttäen.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 
54 
4.3 Rahoitusvarat ja –velat arvostusluokittain
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
31.12.2023 
Tasearvo 
Käypä arvo 
M€ 
yhteensä 
TASO 1 
TASO 2 
TASO 3 
yhteensä 
Rahoitusvarat 
Käypään arvoon arvostettavat 
Korkojohdannaissaamiset 
30,4 
30,4 
30,4 
Käypään arvoon tulosvaikutteisesti 
arvostettavat sijoitukset 
4,1 
3,3 
0,8 
4,1 
Jaksotettuun hankintamenoon arvostettavat 
Rahavarat 
15,0 
15,0 
15,0 
Myyntisaamiset 
7,5 
7,5 
Rahoitusvelat 
Käypään arvoon arvostettavat 
Korkojohdannaisvelat 
17,3 
17,3 
17,3 
Jaksotettuun hankintamenoon arvostettavat 
Muut korolliset velat 
1 607,3 
1 604,7 
1 604,7 
Joukkovelkakirjalainat 
1 993,2 
1 831,5 
1 831,5 
Ostovelat 
1,8 
1,8 
31.12.2022 
Tasearvo 
Käypä arvo 
M€ 
yhteensä 
TASO 1 
TASO 2 
TASO 3 
yhteensä 
Rahoitusvarat 
Käypään arvoon arvostettavat 
Korkojohdannaissaamiset 
54,0 
54,0 
54,0 
Käypään arvoon tulosvaikutteisesti 
arvostettavat sijoitukset 
104,7 
84,1 
19,9 
0,7 
104,7 
Jaksotettuun hankintamenoon arvostettavat 
Rahavarat 
119,4 
119,4 
119,4 
Myyntisaamiset 
6,4 
6,4 
Rahoitusvelat 
Käypään arvoon arvostettavat 
Korkojohdannaisvelat 
1,4 
1,4 
1,4 
Jaksotettuun hankintamenoon arvostettavat 
Muut korolliset velat 
1 339,3 
1 225,1 
1 225,1 
Joukkovelkakirjalainat 
2 338,9 
2 073,2 
2 073,2 
Ostovelat 
21,6 
21,6
Laadintaperiaatteet 
Rahoitusvarat ja -velat, jotka arvostetaan käypään arvoon, luo-
kitellaan kolmelle käyvän arvon hierarkian tasolle arvostusme-
netelmien luotettavuuden mukaisesti: 
Taso 
1: 
Instrumentin käypä arvo perustuu täysin samanlaisten instru-
menttien noteerattuihin hintoihin toimivilla markkinoilla. 
Taso 
2: 
Instrumentille on olemassa aktiivisilla markkinoilla noteerattu 
markkinahinta, joka voi olla johdettu suoraan tai epäsuoraan 
noteeratuista markkinatiedoista. Käyvät arvot ovat määritetty 
arvostusmenetelmien avulla. Niiden taustalla on syöttötietona 
markkinahintanoteerauksia sisältäen mm. markkinakorkoja, 
luottomarginaaleja ja tuottokäyriä. 
Taso 
3: 
Instrumentille ei ole olemassa aktiivista markkinaa, käypä arvo 
ei ole luotettavasti johdettavissa ja käyvän arvon määrityk-
sessä on käytetty syöttötietoja, jotka eivät perustu todettavissa 
olevaan markkinatietoon
.
 

 
 
 
 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 
55 
Vuoden 2023 aikana ei ollut siirtoja hierarkiatasojen välillä. 
Vaihtuvakorkoisten lainojen käypä arvo on sama kuin lainojen 
nimellisarvo, koska lainojen marginaalit vastaavat uusien laino-
jen marginaaleja. Joukkovelkakirjalainojen käyvät arvot perus-
tuvat markkinanoteerauksiin. Muiden kiinteäkorkoisten velko-
jen käypä arvo perustuu diskontattuihin kassavirtoihin, joissa 
syöttötietoina käytetään markkinakorkoja.
 
 
 
 
 
 
 
 
Taso 3 täsmäytyslaskelma 
Käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavat rahoitusvarat 
M€ 
31.12.2023 
31.12.2022 
Tilikauden alussa 
0,7 
0,7 
Muutos 
0,1 
0,0 
Tilikauden lopussa 
0,8 
0,7
Käypään arvoon tulosvaikutteisesti arvostettavat sijoitukset 
hierarkiatasolla 3 ovat sijoituksia noteeraamattomiin osakkei-
siin, ja ne arvostetaan pääosin hankintamenoon, koska niiden 
käypää arvoa ei voida luotettavasti määrittää toimivan markki-
nan puuttuessa. Näiden erien kohdalla arvioidaan, että hankin-
tameno on asianmukainen arvio käyvästä arvosta.
Laadintaperiaatteet 
Kirjaaminen ja arvostaminen 
Rahoitusvarojen luokittelu on tehty niistä saatavien rahavirto-
jen luonteen ja varoja hallinnoivan liiketoimintamallin perus-
teella. Kojamo soveltaa rahoitusvarojen ja -velkojen luokitte-
luun, näiden merkitsemiseen taseeseen ja kirjaamiseen pois 
taseesta sekä arvostamiseen alla kuvattuja periaatteita. Rahoi-
tusvarat ja -velat esitetään pitkäaikaisena eränä, jos jäljellä 
oleva maturiteetti on yli 12 kuukautta ja lyhytaikaisena eränä, 
jos jäljellä oleva maturiteetti on alle 12 kuukautta. 
Rahoitusinstrumentit on luokiteltu alkuperäisen kirjaamisen yh-
teydessä seuraaviin arvostusryhmiin: jaksotettuun hankintame-
noon kirjattaviin, käypään arvoon tulosvaikutteisesti arvostetta-
viin sekä käypään arvoon muihin laajan tuloksen eriin arvostet-
taviin rahoitusvaroihin. 
Jaksotettuun hankintamenoon kirjattavat 
Jaksotettuun hankintamenoon kirjattavat rahoitusvarat ovat 
johdannaisvaroihin kuulumattomia rahoitusvaroja, joihin liitty-
vät maksusuoritukset ovat kiinteitä tai määritettävissä olevia, 
ne liittyvät yksinomaan pääoman ja jäljellä olevan pääoman 
koronmaksuun, eikä niitä pidetä kaupankäyntitarkoituksessa. 
Jaksotettuun hankintamenoon kirjataan rahoitusvarat, jotka on 
aikaansaatu luovuttamalla rahaa, tavaroita tai palveluja suo-
raan velalliselle. Kojamon jaksotettuun hankintamenoon kirjat-
tavat rahoitusvarat koostuvat myyntisaamisista, lainasaami-
sista sekä muista saamisista, joihin kuuluvat rahavarat. Määrä-
aikaiset talletukset, joilla on enintään kolmen kuukauden matu-
riteetti, sisältyvät rahavaroihin. 
Jaksotettuun hankintamenoon arvostetut rahoitusvelat sisältä-
vät liikkeeseen lasketut joukkovelkakirjalainat, muut korolliset 
velat sekä ostovelat. Ne merkitään kirjanpitoon alun perin käy-
pään arvoon. Lainojen hankinnasta välittömästi johtuvat 
transaktiomenot, kuten järjestelypalkkiot, jotka voidaan kohdis-
taa tiettyyn lainaan, vähennetään lainan alkuperäisestä jakso-
tetusta hankintamenosta. Tämän jälkeen muut rahoitusvelat 
arvostetaan efektiivisen koron menetelmällä jaksotettuun han-
kintamenoon. Tällöin saadun rahamäärän ja takaisin maksetta-
van rahamäärän välinen erotus merkitään tulosvaikutteisesti 
rahoituskuluiksi laina-ajan kuluessa.
Käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavat 
Käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattaviin rahoitusvaroihin 
luetaan rahastosijoitukset, sijoitukset noteeraamattomiin osak-
keisiin tai yritystodistuksiin sekä muut sijoitusinstrumentit kuin 
talletukset. 
Käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattaviin rahoitusvaroihin 
tai -velkoihin kuuluvat korkojohdannaiset, joihin ei sovelleta 
IFRS 9:n mukaista suojauslaskentaa. 
Käypien arvojen muutoksista aiheutuneet realisoituneet tai 
realisoitumattomat voitot ja tappiot kirjataan laajaan tuloslas-
kelmaan sille kaudelle, jonka aikana ne syntyivät.
Rahoitusvarojen arvon alentuminen 
Luottotappioiden arviointi perustuu odotettavissa oleviin luotto-
tappioihin. Menetelmässä huomioidaan luottoriskin mahdolli-
nen kohoaminen. Arvonalentumismallia sovelletaan jaksotet-
tuun hankintamenoon kirjattaviin rahoitusvaroihin, joista mer-
kittävimpänä eränä ovat myyntisaamiset. 
Arvonalentumistappio kirjataan välittömästi tulosvaikutteisesti. 
Mikäli arvo myöhemmin palautuu, oman pääoman ehtoisista 
instrumenteista arvonpalautuminen kirjataan oman pääoman 
eriin ja muista sijoituksista tulosvaikutteisesti. Arvonalentumis-
malli perustuu kokemusperäiseen arvioon luottotappioista. 
Jos rahoitusinstrumentille ei ole aktiivisia markkinoita, joudu-
taan käyttämään harkintaa käyvän arvon ja arvonalentumisen 
määrittämisessä. Joissain korkojohdannaisissa saatetaan 
käyttää ulkopuolisia markkina-arvostuksia. Arvonalentumista 
harkitaan, jos arvonalentuminen on merkittävä tai pitkäaikai-
nen. Mikäli arvonalentumistappion määrä pienenee jollakin 
myöhemmällä tilikaudella ja vähennyksen voidaan katsoa liitty-
vän arvonalentumisen kirjaamisen jälkeiseen tapahtumaan, ar-
vonalentuminen perutaan.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 
56 
4.4 Korolliset velat
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
M€ 
31.12.2023 
31.12.2022 
Pitkäaikaiset velat 
Joukkovelkakirjalainat 
1 558,7 
2 139,2 
Lainat rahoituslaitoksilta 
1 353,3 
1 092,7 
Korkotukilainat 
18,8 
26,2 
Vuokrasopimusvelka 
76,4 
72,4 
Pitkäaikaiset velat yhteensä 
3 007,2 
3 330,5 
Lyhytaikaiset velat 
Joukkovelkakirjalainat 
434,5 
199,8 
Lainat rahoituslaitoksilta 
110,6 
108,4 
Korkotukilainat 
0,2 
0,3 
Yritystodistukset 
39,7 
30,9 
Muut lainat 
6,0 
6,2 
Vuokrasopimusvelka 
2,2 
2,1 
Lyhytaikaiset velat yhteensä 
593,2 
347,7 
Korolliset velat yhteensä 
3 600,4 
3 678,2
Kojamon vihreän rahoituksen viitekehyksen puitteissa on las-
kettu liikkeeseen kaksi vihreää joukkovelkakirjalainaa, joista 
saadut tuotot on käytetty energiatehokkaiden talojen rakenta-
miseen. 
Toukokuussa 
2021 Kojamo laski liikkeeseen ensimmäisen 350 
miljoonan euron suuruisen vihreän joukkovelkakirjalainan, 
jonka maturiteetti on 8 vuotta ja eräpäivä 28.5.2029. Lainalle 
maksetaan kiinteää 0,875 % vuotuista kuponkikorkoa. Maalis-
kuussa 2022 liikkeeseen lasketun 300 miljoonan euron suurui-
sen vihreän joukkovelkakirjalainan maturiteetti on 4 vuotta, ja 
sen eräpäivä on 31.3.2026. Lainan kiinteä vuotuinen kuponki-
korko on 2,0 %. 
Molemmat lainat ovat vakuudettomia, ja ne on tehty Kojamo 
Oyj:n vuonna 2020 perustaman 2,5 miljardin euron suuruisen 
EMTN-joukkovelkakirjaohjelman alta. EMTN-ohjelman alta las-
kettiin vuonna 2020 liikkeeseen myös 500 miljoonan suuruinen 
vakuudeton joukkovelkakirjalaina. Laina erääntyy 27.5.2027, ja 
sen kiinteä vuotuinen kuponkikorko on 1,875 %. 
Lisäksi Kojamolla on vuonna 2018 liikkeeseen laskettu vakuu-
deton joukkovelkakirjalaina, jonka jäljellä oleva pääoma on 
415,5 miljoonaa euroa. Laina erääntyy 7.3.2025, ja sille mak-
setaan kiinteää 1,625 % vuotuista kuponkikorkoa. Vuonna 
2017 Kojamo Oyj laski liikkeeseen vakuudettoman joukkovel-
kakirjalainan, jonka jäljellä oleva pääoma on 434,5 miljoonaa 
euroa. Laina erääntyy 19.6.2024, ja sen kiinteä vuotuinen ku-
ponkikorko on 1,50 %. Kaikki viisi joukkovelkakirjaa on listattu 
Irlannin pörssiin.
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Rahoitustoimintaan liittyvät korolliset velat 
Muut kuin 
rahamääräiset 
M€ 
1.1.2023 
Rahavirta 
muutokset 
31.12.2023 
Pitkäaikaiset korolliset velat 
3 258,0 
500,0 
-827,2 
2 930,8 
Pitkäaikaiset vuokrasopimusvelat 
72,4 
4,0 
76,4 
Lyhytaikaiset korolliset velat 
345,6 
-566,0 
811,4 
591,0 
Lyhytaikaiset vuokrasopimusvelat 
2,1 
-1,8 
1,8 
2,2 
Rahoitustoimintaan liittyvät velat yhteensä 
3 678,2 
-67,7 
-10,0 
3 600,4 
Muut kuin 
rahamääräiset 
M€ 
1.1.2022 
Rahavirta 
muutokset 
31.12.2022 
Pitkäaikaiset korolliset velat 
3 165,2 
450,0 
-357,2 
3 258,0 
Pitkäaikaiset vuokrasopimusvelat 
69,7 
2,8 
72,4 
Lyhytaikaiset korolliset velat 
97,9 
-111,0 
358,7 
345,6 
Lyhytaikaiset vuokrasopimusvelat 
1,8 
-1,6 
1,9 
2,1 
Rahoitustoimintaan liittyvät velat yhteensä 
3 334,5 
337,4 
6,3 
3 678,2

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 
57 
Rahavirroista johtuvat muutokset koostuvat pitkäaikaisten ko-
rollisten velkojen nostoista 500,0 (450,0) miljoonaa euroa ja ta-
kaisinmaksuista -574,5 (-91,6) miljoonaa euroa, lyhytaikaisten 
yritystodistusten ja muiden korollisten velkojen nostoista 135,8 
(205,8) miljoonaa euroa ja takaisinmaksuista -127,2 (-225,2) 
miljoonaa euroa sekä vuokrasopimusvelkojen takaisinmak-
suista. Muutokset, joihin ei liity maksua, koostuvat pääosin siir-
roista lyhytaikaisiin velkoihin.
4.5 Johdannaissopimukset
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Johdannaissopimusten käyvät arvot 
31.12.2023 
31.12.2022 
M€ 
Positiivinen 
Negatiivinen 
Netto 
Netto 
Korkojohdannaiset 
Koronvaihtosopimukset, rahavirran suojaus 
30,1 
-16,2 
13,8 
52,4 
Koronvaihtosopimukset, ei suojauslaskennassa 
0,4 
-1,1 
-0,7 
0,2 
Yhteensä 
30,4 
-17,3 
13,1 
52,5
 
 
 
 
 
 
 
 
Johdannaissopimusten nimellisarvot 
M€ 
31.12.2023 
31.12.2022 
Korkojohdannaiset 
Koronvaihtosopimukset, rahavirran suojaus 
1 141,0 
746,9 
Koronvaihtosopimukset, ei suojauslaskennassa 
40,0 
40,6 
Yhteensä 
1 180,9 
787,5
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Suojauslaskentaan kuuluvat erät 
M€ 
31.12.2023 
31.12.2022 
Rahavirran suojaus 
Nimellisarvo 
Suojattavat lainat 
1 160,6 
814,4 
Korkojohdannaiset 
1 141,0 
746,9 
Johdannaisten käypä arvo 
Positiivinen 
30,1 
53,3 
Negatiivinen 
-16,2 
-0,9 
Netto 
13,8 
52,4 
Tehokas osa 
Kirjattu omaan pääomaan 
-39,8 
92,4 
Tehoton osa 
Kirjattu tuloslaskelmaan 
- 
-
Tilikauden aikana rahavirran suojaukseen luokitelluista korko-
johdannaisista kirjattiin käyvän arvon rahastoon -39,8 (92,4) 
miljoonaa euroa. Rahavirran suojaustuloksista siirrettiin laajan 
tuloksen eristä tulosvaikutteiseksi 1,2 (1,2) miljoonaa euroa. 
Korkojohdannaiset erääntyvät vuosina 2024–2035. Tilinpää-
töshetkellä koronvaihtosopimusten keskimaturiteetti oli 3,7 
(4,0) vuotta.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 
58 
Laadintaperiaatteet 
Kojamo solmii johdannaissopimuksia pelkästään suojaustar-
koituksessa. Kojamo käyttää korkojohdannaisia suojautuak-
seen pitkäaikaisiin lainoihin kohdistuvien tulevien korkovirtojen 
muutoksia vastaan ja valtaosaan korkojohdannaisista sovelle-
taan rahavirran suojauslaskentaa. Sellaiset johdannaissopi-
mukset, joiden osalta suojauslaskennan soveltamisedellytyk-
set eivät täyty, tai jos Kojamo on päättänyt olla soveltamatta 
suojauslaskentaa kyseiselle instrumentille, luetaan käypään 
arvoon tulosvaikutteisesti kirjattaviin rahoitusvaroihin tai -vel-
koihin. Nämä instrumentit luokitellaan kaupankäyntitarkoituk-
sessa pidettäväksi. Sähkön hintariskiä on hallinnoitu vuodesta 
2022 lähtien tekemällä sähkön hankintasopimuksia. 
Johdannaisten realisoimattomat arvostusvoitot ja -tappiot esi-
tetään taseessa lyhyt- ja pitkäaikaisissa varoissa tai veloissa 
Johdannaissopimukset-erässä. Suojauskohteet esitetään ta-
seessa pitkäaikaisissa ja lyhytaikaisissa veloissa Lainat-
erässä. 
Suojauslaskennan piirissä olevien johdannaisten käypien arvo-
jen muutokset kirjataan muihin laajan tuloksen eriin siltä osin 
kuin suojaus on tehokas. Arvonmuutokset esitetään omassa 
pääomassa käyvän arvon rahastossa. Korkojohdannaisten pe-
rusteella syntyvät korkomaksut kirjataan tulosvaikutteisesti kor-
kokuluihin. Suojauksen tehoton osuus kirjataan välittömästi 
laajan tuloslaskelman rahoituseriin. Omaan pääomaan kerty-
neet voitot tai tappiot siirretään tulosvaikutteisiksi samanaikai-
sesti suojatun erän kanssa. 
Arvonmuutokset johdannaisista, joihin ei sovelleta suojauslas-
kentaa, kirjataan tulosvaikutteisesti rahoituseriin.
4.6 Rahoitusriskien hallinta 
Kojamon liiketoimintaan liittyviä rahoitusriskejä hallitaan Ko-
jamo Oyj:n hallituksen vahvistaman rahoituspolitiikan mukai-
sesti. Tavoitteena 
on suojata Kojamoa rahoitusmarkkinoilla ta-
pahtuvilta epäsuotuisilta muutoksilta. Rahoitusriskien hallinta 
on keskitetty Kojamon rahoitusyksikköön. 
Korkoriski 
Merkittävin rahoitusriski kohdistuu lainasalkun korkokustan-
nusten heilahteluun, jota hallitaan kiinteällä korolla ja korkojoh-
dannaisilla. Suurin korkoriski liittyy lainoihin rahoituslaitoksilta, 
joukkovelkakirjalainoihin sekä yritystodistuksiin, joiden korko-
riskiä suojataan Kojamon rahoituspolitiikan mukaisesti korko-
johdannaisilla. Tavoiteltu 
suojausaste on 50-100 prosenttia. Ti-
linpäätöshetkellä kiinteäkorkoisten ja korkojohdannaisilla suo-
jattujen lainojen osuus (suojausaste) oli 93 (84) prosenttia. 
Korkotukilainojen korkoriskiä alentaa valtion korkotuki. Korko-
tukilainoja ei ole suojattu korkojohdannaisilla. 
Markkinakorkojen muutosten vaikutusta laajaan tuloslaskel-
maan ja omaan pääomaan on arvioitu alla olevassa taulu-
kossa. Laajaan tuloslaskelmaan vaikuttava korkopositio sisäl-
tää vaihtuvakorkoiset lainat sekä korkojohdannaiset, joihin ei 
sovelleta suojauslaskentaa. Vaikutus omaan pääomaan tulee 
suojauslaskentaan kuuluvien korkojohdannaisten käypien ar-
vojen muutoksista.
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Korkoherkkyys 
31.12.2023 
31.12.2022 
Tulos- 
Oma 
Tulos- 
Oma 
laskelma 
pääoma 
laskelma 
pääoma 
M€ 
1 % 
-0,1 % 
1 % 
-0,1 % 
1 % 
-0,1 % 
1 % 
-0,1 % 
Vaihtuvakorkoiset lainat 
-14,4 
1,4 
0,0 
0,0 
-9,9 
0,9 
0,0 
0,0 
Korkojohdannaiset 
11,1 
-1,1 
33,6 
-3,5 
7,5 
-0,8 
22,4 
-2,3 
Vaikutus yhteensä 
-3,4 
0,3 
33,6 
-3,5 
-2,3 
0,1 
22,4 
-2,3 
Laskelma ei sisällä laskennallista verovaikutusta.
 
Maksuvalmius- 
ja jälleenrahoitusriski 
Kojamon maksuvalmius turvataan riittävien kassavarojen, yri-
tystodistusohjelman sekä sitä tukevien luottolimiittien avulla. 
Vuokrausliiketoiminnan rahavirta on tasainen ja rahoituksen 
riittävyyttä seurataan säännöllisesti kassaennusteiden avulla. 
Kojamon maksuvalmius oli tilikaudella hyvällä tasolla. Konser-
nin rahavarat olivat tilikauden lopussa 15,0 miljoonaa euroa ja 
rahoitusvarat 3,3 miljoonaa euroa. 
Maksuvalmiuden turvaamiseksi Kojamo Oyj:llä on 250 miljoo-
nan euron suuruinen yritystodistusohjelma, 275 miljoonan eu-
ron sitovat luottolimiitit sekä 5 miljoonan euron ei-sitova luotto-
limiitti. Tilikauden lopussa yritystodistusohjelmasta oli laskettu 
liikkeeseen 39,7 miljoonaa euroa. Luottolimiittejä ei ollut käy-
tössä tilinpäätöshetkellä. Lisäksi lokakuussa solmittu syndi-
koitu 425 miljoonan euron suuruinen laina oli tilikauden lo-
pussa nostamatta. 
Alla olevassa taulukossa on esitetty konsernin sitovien nosta-
mattomien luottolimiittien erääntyminen. Luottolimiitit ovat va-
paasti nostettavissa konsernin rahoitustarpeen mukaisesti.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 
59 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Sitovien luottolimiittien erääntyminen 
31.12.2023 
31.12.2022 
Alle 1v 
1-2v 
2-5v 
Alle 1v 
1-2v 
2-5v 
M€ 
kuluessa 
kuluessa 
kuluessa 
Yhteensä 
kuluessa 
kuluessa 
kuluessa 
Yhteensä 
Nostamattomat sitovat luottolimiitit 
- 
- 
275,0 
275,0 
25,0 
- 
275,0 
300,0
Rahoitusmarkkinoiden toimintaan on viime vuosina vaikuttanut 
kiristynyt pankkisäätely. Rahoitusmarkkinoiden epävarmuus ja 
korkojen voimakas nousu heijastuivat vuonna 2023 pankkien 
lainanantoon ja rahoituksen hintaan. Kojamon vahvan talou-
dellisen aseman ja vakaan kassavirran vuoksi rahoituksen 
saatavuus säilyi hyvänä. Kojamolla on Moody’sin luottoluokitus 
Baa2 negatiivisin näkymin. 
Rahoituksen saatavuus varmistetaan ylläpitämällä Kojamon 
hyvää mainetta rahoittajien keskuudessa ja säilyttämällä tar-
koituksenmukainen omavaraisuusaste ja luototusaste. Yhtiön 
tavoitteena on varmistaa pääsy monipuolisiin rahoituksenläh-
teisiin. Rahoituksen jälleenrahoitusriskiä pienennetään hajaut-
tamalla lainasalkku rahoituslähteiden, rahoitusinstrumenttien 
sekä lainojen erääntymisten osalta. Rahoitussalkun maturiteet-
tijakaumaa seurataan aktiivisesti ja suuriin lainojen erääntymi-
siin valmistaudutaan riittävän ajoissa. 
Seuraavissa taulukoissa on esitetty rahoitusvelkojen sopimus-
perusteisten takaisinmaksujen ja korkojen kassavirrat. Korko-
johdannaisten kassavirrat ovat säilyneet positiivisina nykyi-
sessä korkomarkkinassa.
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Rahoitusvelkojen maturiteettijakauma 
31.12.2023 
1 vuoden 
2–5v 
6–10v 
11–15v 
Myö- 
M€ 
aikana 
aikana 
aikana 
aikana 
hemmin 
Joukkovelkakirjalainat 
466,2 
1 274,6 
353,1 
- 
- 
Lainat rahoituslaitoksilta 
185,1 
1 398,6 
94,5 
53,3 
1,1 
Korkotukilainat 
0,9 
3,4 
4,4 
5,0 
15,5 
Yritystodistukset 
40,0 
- 
- 
- 
- 
Muut lainat 
- 
6,0 
- 
- 
- 
Korkojohdannaiset 
23,7 
51,5 
10,6 
1,9 
- 
Vuokrasopimusvelat 
4,7 
17,8 
21,8 
20,8 
92,6 
Ostovelat 
1,8 
- 
- 
- 
- 
Yhteensä 
722,4 
2 751,8 
484,4 
81,0 
109,1 
31.12.2022 
1 vuoden 
2–5v 
6–10v 
11–15v 
Myö- 
M€ 
aikana 
aikana 
aikana 
aikana 
hemmin 
Joukkovelkakirjalainat 
237,3 
1 891,5 
356,1 
- 
- 
Lainat rahoituslaitoksilta 
138,5 
855,0 
282,8 
60,9 
1,2 
Korkotukilainat 
0,7 
2,1 
3,2 
4,2 
19,2 
Yritystodistukset 
31,0 
- 
- 
- 
- 
Muut lainat 
- 
6,2 
- 
- 
- 
Korkojohdannaiset 
-2,1 
-4,2 
-1,2 
-0,3 
- 
Vuokrasopimusvelat 
4,6 
17,1 
21,0 
20,3 
92,5 
Ostovelat 
21,6 
- 
- 
- 
- 
Yhteensä 
431,7 
2 767,7 
662,0 
85,1 
112,9
Hintariski 
Äkilliset muutokset sähkön hinnoittelussa voivat altistaa yrityk-
sen hintariskille. Kojamo on suojautunut sähkön hintariskiltä 
käyttämällä sähkön hankintasopimuksia. 
Kojamon ylimääräiset kassavarat voidaan sijoittaa rahoituspoli-
tiikassa hyväksyttyjen periaatteiden mukaisesti. Käypään ar-
voon tulosvaikutteisesti kirjattaviin rahoitusvaroihin kohdistuu 
hintariskiä, jota hallitaan sijoitusomaisuutta hajauttamalla. Si-
joituksiin ei liity valuuttariskiä. 
Kojamon käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavat rahoi-
tusvarat tasolla 1 ja 2 ovat kassanhallintaan soveltuvia vähä-
riskisiä sijoituksia lyhyen koron rahastoihin tai muihin erittäin 
likvideihin sijoituksiin, jotka voidaan lunastaa lyhyessä ajassa. 
Hintojen yhden prosenttiyksikön nousun (laskun) vaikutus laa-
jaan tuloslaskelmaan olisi 0,0 (-0,0) miljoonaa euroa. Tasolle 3 
luokitellut rahoitusvarat koostuvat lähinnä strategisista sijoituk-
sista noteeraamattomiin osakkeisiin. Näiden hintojen yhden 
prosenttiyksikön nousun (laskun) vaikutus tuloslaskemaan olisi 
0,0 (-0,0) miljoonaa euroa. Luvuissa ei ole huomioitu verovai-
kutusta.

 
 
 
 
 
 
 
 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 
60 
Luotto- ja vastapuoliriski 
Kojamolla ei ole merkittäviä luottoriskikeskittymiä. Myyntisaa-
misista valtaosa koostuu vuokrasaamisista, jotka ovat hyvin 
hajautuneet. Vuokrasaamisten luottoriskiä pienentää lisäksi 
vuokravakuuksien käyttö. Luottoriskiä analysoidaan sekä 
myyntisaamisten ikäjakauman että perintätoimen onnistumis-
ten perusteella, ja sen arvioidaan pysyvän nykyisellä tasollaan.
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Myynti- 
ja vuokrasaamisten ikäjakauma 
31.12.2023 
31.12.2022 
M€ 
% 
M€ 
% 
Alle kuukauden 
4,7 
63,9 
4,1 
63,9 
1–3 kuukautta 
2,2 
23,5 
1,5 
23,5 
3–6 kuukautta 
0,5 
7,3 
0,5 
7,3 
6–12 kuukautta 
0,1 
2,3 
0,1 
2,3 
Yli vuosi 
0,1 
3,0 
0,2 
3,0 
Yhteensä 
7,5 
100,0 
6,4 
100,0
Rahoitustoimintaan liittyy sijoitusten ja johdannaissopimusten 
osalta vastapuoliriskiä. Riskiä hallitaan valitsemalla vakavarai-
sia vastapuolia ja riittävällä hajautuksella.
Laadintaperiaatteet 
Rahoitusvarat sisältävät vuokra- ja myyntisaamiset sekä kor-
kosaamiset, joita ei pidetä kaupankäyntitarkoituksessa ja jotka 
on aikaansaatu luovuttamalla rahaa, tavaroita tai palveluja 
suoraan velalliselle. Ne arvostetaan alun perin käypään arvoon 
ja myöhemmin jaksotettuun hankintamenoon. Tasearvoa alen-
netaan odotettavissa olevien luottotappioiden määrällä. 
Rahoitusvarojen arvon alentuminen 
Rahoitusvarojen osalta tappiota koskeva vähennyserä arvoste-
taan määrään, joka vastaa koko voimassaoloajalta odotetta-
vissa olevia luottotappioita. Odotettavissa oleva luottotappio 
kirjataan tulosvaikutteisesti.
Valuuttariski
Kojamon kassavirrat ovat euromääräisiä eikä liiketoimintaan 
sisälly valuuttariskejä.
Pääomarakenteen hallinta
Kojamon tavoitteena on pääomarakenne, joka parhaiten var-
mistaa pitkän ajan strategiset toimintaedellytykset ja tukee yh-
tiön kasvutavoitteita, sekä on optimaalinen suhteessa kulloin-
kin vallitsevaan markkinatilanteeseen. Kojamon pääomaraken-
teeseen vaikuttavat tuloksen lisäksi mm. investoinnit, omaisuu-
den myynnit ja ostot, osingonjako, oman pääoman ehtoiset jär-
jestelyt ja käypään arvoon arvostaminen. 
Kojamon strategisina tavoitteina on yli 40 prosentin omavarai-
suusaste sekä alle 50 prosentin Loan to Value (LTV; 
luototus-
aste kuvaa nettovelkojen osuutta sijoituskiinteistöjen arvosta). 
Kojamon omavaraisuusaste 31.12.2023 oli 44,5 (45,3) pro-
senttia ja Loan to Value (LTV) 
oli 44,6 (43,7) prosenttia. Koja-
mon korollinen vieras pääoma oli 3 600,4 (3 678,2) miljoonaa 
euroa tilikauden päättyessä. 
Kojamon rahoitussopimuksiin sisältyy rahoituskovenantteja, 
jotka mittaavat velkaantumisastetta, vakuudellisten lainojen 
osuutta taseesta, vakuuksista vapaiden varojen määrää sekä 
liiketoiminnan kykyä selvitä koroista. Kojamo täytti tilikaudella 
sopimusten ehdot. 
Kojamon vakuudettomien joukkovelkakirjalainojen ehtojen mu-
kaan konsernin vakavaraisuusasteen (solvency ratio) tulee olla 
enintään 0,65, vakuudellisten lainojen osuus taseesta (secured 
solvency ratio) tulee olla enintään 0,45 ja korkokatteen (cove-
rage ratio) tulee olla vähintään 1,8. Tilinpäätöshetkellä vakava-
raisuusaste oli 0,44 (0,42), vakuudellisten lainojen osuus ta-
seesta oli 0,10 (0,09) ja korkokate oli 3,6 (3,8). Näitä kovenant-
teja on joukkovelkakirjalainojen lisäksi nostetuissa tai nosta-
mattomissa rahoitussopimuksissa. 
Eräiden rahoitussopimusten ehtojen mukaisesti konsernin 
Loan to Value (LTV) 
voi olla enintään 60 prosenttia ja korko-
kate (ICR) on oltava vähintään 1,8. Tilinpäätöshetkellä korko-
kate oli 3,2 (3,9). Näitä kovenantteja on nostetuissa tai nosta-
mattomissa rahoitussopimuksissa.

 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 
61 
4.7 Vakuudet ja vastuusitoumukset
 
M€ 
31.12.2023 
31.12.2022 
Velat, joiden vakuudeksi annettu kiinnityksiä ja pantteja 
839,3 
780,7 
Annetut kiinnitykset 
1 691,6 
922,2 
Pantatut osakkeet 
293,2 
102,1 
Pantatut vakuudet yhteensä ¹
⁾
1 984,9 
1 024,3 
Muut annetut vakuudet 
Kiinnitykset ja osakkeet 
8,1 
8,1 
Takaukset ²
⁾
723,5 
756,4 
Muut annetut vakuudet yhteensä 
731,6 
764,5 
¹
⁾
 
Annetut kiinnitykset ja pantatut osakkeet koskevat 
osittain samoja vakuuskohteita. Lokakuussa 2023 
tehdyn syndikoidun lainan vakuudet 
 
annettiin allekirjoitushetkellä, mutta laina oli nostamatta 
tilikauden lopussa. 
²
⁾
 
Annetut takaukset ovat pääasiassa konserniyhtiöiden 
ottamien velkojen vakuudeksi annettuja omavelkaisia 
takauksia, ja osalle lainoista 
on annettu vakuudeksi myös kiinnityksiä tai osakepantteja.
Kojamo ja sen tytäryhtiöt ovat antaneet omistamiensa osakkei-
den luovuttamista ja panttaamista rajoittavia sitoumuksia. 
Sijoituskiinteistöihin liittyvät vastuusitoumukset on esitetty liite-
tiedossa 3.4.
5. Tuloverot
5.1 Kauden verotettavaan tuloon perustuva vero
 
Laajan tuloslaskelman verokulu jakautuu seuraavasti 
M€ 
1–12/2023 
1–12/2022 
Tilikauden verotettavaan tuloon perustuva vero 
-16,4 
-17,3 
Edellisten tilikausien verot 
-0,1 
0,0 
Laskennallisten verosaamisten ja -velkojen muutos 
39,8 
117,2 
Yhteensä 
23,3 
100,0 
Muihin laajan tuloksen eriin liittyvät verot 
M€ 
1–12/2023 
1–12/2022 
Rahavirran suojaukset 
Ennen veroja 
-39,8 
92,4 
Verovaikutus 
8,0 
-18,5 
Verojen jälkeen 
-31,8 
74,0
 
Laajan tuloslaskelman verokulun ja emoyhtiön verokannalla laskettujen verojen välinen 
täsmäytyslaskelma 
M€ 
1–12/2023 
1–12/2022 
Tulos ennen veroja 
-112,3 
-499,8 
Verot laskettuna voimassa olevalla verokannalla (20 %) 
22,5 
100,0 
Verovapaat tuotot / Vähennyskelvottomat kulut 
-0,2 
0,1 
Vahvistettujen tappioiden käyttö 
0,6 
0,8 
Käyttämättömien vahvistettujen tappioiden verosaamisen 
muutos 
0,7 
-0,9 
Verot aikaisemmilta tilikausilta 
-0,1 
0,0 
Muut erät 
-0,1 
-0,1 
Oikaisut yhteensä 
0,8 
0,0 
Verot tilikauden voitossa/tappiossa 
23,3 
100,0

Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 
62 
Laadintaperiaatteet 
Laajan tuloslaskelman verokulu koostuu tilikauden verotetta-
vaan tuloon perustuvasta verosta ja laskennallisten verovelko-
jen ja -saamisten muutoksesta. Tuloverot kirjataan tulosvaikut-
teisesti, paitsi silloin kun ne liittyvät suoraan omaan pääomaan 
kirjattuihin eriin tai muihin laajan tuloksen eriin. Tällöin myös 
vero kirjataan kyseisiin eriin. 
Kauden verotettavaan tuloon perustuva vero lasketaan Suo-
men verolainsäädännön mukaan määräytyvän verotettavan tu-
lon ja voimassa olevan verokannan tai tilinpäätöspäivään men-
nessä käytännössä hyväksytyn verokannan perusteella. Veroa 
oikaistaan mahdollisilla edellisiin tilikausiin liittyvillä veroilla. 
Laskennalliset verosaamiset ja -velat kirjataan pääsääntöisesti 
kaikista varojen sekä velkojen kirjanpitoarvojen ja verotuksel-
listen arvojen välisistä väliaikaisista eroista velkamenetelmän 
mukaisesti. Tästä pääsäännöstä poikkeuksena ovat yksittäis-
ten omaisuuserien hankinnat. Kojamossa näitä omaisuuseriä 
ovat sellaiset sijoituskiinteistöhankinnat, jotka eivät täytä liike-
toiminnan määritelmää ja ne luokitellaan siten omaisuuserien 
hankinnoiksi. 
Konsernin merkittävin väliaikainen ero syntyy konsernin omis-
tamien sijoituskiinteistöjen käypien arvojen ja verotuksellisten 
arvojen (verotuksessa poistamattoman jäännösarvon) väli-
sestä erosta. Alkuperäisen kirjaamisen jälkeen sijoituskiinteistö 
arvostetaan käypään arvoon tulosvaikutteisesti raportointikau-
den päättyessä. Muita väliaikaisia eroja syntyy esimerkiksi ra-
hoitusinstrumenttien käypään arvoon arvostamisesta. 
Laskennallinen verosaaminen kirjataan vain siihen määrään 
asti kuin on todennäköistä, että Kojamolla on käytettävissä ve-
rotettavaa tuloa, jota vastaan väliaikaiset erot pystytään hyö-
dyntämään. Laskennallisen verosaamisen kirjaamisedellytyk-
set arvioidaan jokaisen raportointikauden päättymispäivänä. 
Laskennalliset verovelat kirjataan yleensä taseeseen täysi-
määräisinä. 
Laskennalliset verot määritetään käyttäen niitä verokantoja (ja 
verolakeja), jotka todennäköisesti ovat voimassa veron mak-
suhetkellä. Verokantana käytetään raportointikauden päätty-
mispäivänä voimassa olevia verokantoja tai tilikautta seuraa-
van vuoden verokantoja, mikäli ne on käytännössä hyväksytty 
raportointikauden päättymispäivään mennessä.
 

 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 
63 
5.2 Laskennalliset verosaamiset ja -velat
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Laskennallisten verosaamisten ja -velkojen muutokset 
Kirjattu 
Kirjattu 
muihin 
tulos- 
laajan 
vaikut- 
tuloksen 
Muut 
M€ 
1.1.2023 
teisesti 
eriin 
muutokset 
31.12.2023 
Laskennalliset verosaamiset 
Verotuksessa vahvistetuista tappioista 
0,8 
0,7 
- 
1,5 
Rahoituksen suojauslaskennasta 
0,2 
3,1 
- 
3,2 
Muut erät/siirrot 
0,5 
-0,3 
- 
0,2 
Vuokrasopimukset 
14,9 
0,8 
- 
15,7 
Yhteensä 
16,4 
1,1 
3,1 
- 
20,6 
Laskennallisten verojen netottaminen vuokrasopimukset 
-14,9 
-0,8 
- 
-15,7 
Laskennalliset verosaamiset 
1,5 
0,3 
3,1 
- 
4,9 
Laskennalliset verovelat 
Sijoituskiinteistöjen arvostamisesta käypään arvoon 
sekä asuintalovarauksista 
862,3 
-39,5 
- 
822,8 
Rahoituksen suojauslaskennasta 
10,9 
-4,9 
- 
6,0 
Muut erät/siirrot 
0,4 
0,0 
- 
0,5 
Vuokrasopimukset 
14,9 
0,8 
- 
15,7 
Yhteensä 
888,6 
-38,7 
-4,9 
- 
845,0 
Laskennallisten verojen netottaminen vuokrasopimukset 
-14,9 
-0,8 
- 
-15,7 
Laskennalliset verovelat 
873,7 
-39,5 
-4,9 
- 
829,3 
Kirjattu 
Kirjattu 
muihin 
tulos- 
laajan 
vaikut- 
tuloksen 
Muut 
M€ 
1.1.2022 
teisesti 
eriin 
muutokset 
31.12.2022 
Laskennalliset verosaamiset 
Verotuksessa vahvistetuista tappioista 
0,9 
-0,1 
- 
0,8 
Rahoituksen suojauslaskennasta 
8,2 
-8,1 
- 
0,2 
Muut erät/siirrot 
0,9 
-0,5 
- 
0,5 
Vuokrasopimukset 
14,3 
0,6 
- 
14,9 
Yhteensä 
24,4 
0,1 
-8,1 
- 
16,4 
Laskennallisten verojen netottaminen vuokrasopimukset 
-14,3 
-0,6 
- 
-14,9 
Laskennalliset verosaamiset 
10,1 
-0,5 
-8,1 
- 
1,5 
Laskennalliset verovelat 
Sijoituskiinteistöjen arvostamisesta käypään arvoon 
sekä asuintalovarauksista 
979,9 
-117,6 
0,0 
862,3 
Rahoituksen suojauslaskennasta 
0,5 
10,4 
- 
10,9 
Sähköjohdannaisten arvostamisesta käypään arvoon 
0,1 
-0,1 
- 
- 
Muut erät/siirrot 
0,6 
-0,1 
- 
0,4 
Vuokrasopimukset 
14,3 
0,6 
- 
14,9 
Yhteensä 
995,3 
-117,2 
10,4 
0,0 
888,6 
Laskennallisten verojen netottaminen vuokrasopimukset 
-14,3 
-0,6 
- 
-14,9 
Laskennalliset verovelat 
981,0 
-117,8 
10,4 
0,0 
873,7

 
 
 
 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 
64 
Kirjaamattomien vahvistettujen tappioiden ikäjakauma 
Vanhenemisvuosi 
M€ 
2024−2025 
2026−2027 
2028−2029 
2030−2031 
2032−2033 
Yhteensä 
Verotuksessa vahvistettu tappio 
0,2 
0,5 
0,1 
0,0 
0,0 
0,8 
Kirjaamaton laskennallinen vero 
0,0 
0,1 
0,0 
0,0 
0,0 
0,2
Laadintaperiaatteet
Laskennallisten verosaamisten kirjaaminen 
Sen ratkaiseminen, kirjataanko laskennallinen verosaaminen 
taseeseen, edellyttää johdon harkintaa. Laskennallinen vero-
saaminen kirjataan siihen määrään asti kuin on todennäköistä, 
että Kojamolle syntyy tulevaisuudessa verotettavaa tuloa, jota 
vastaan vähennyskelpoiset väliaikaiset erot tai verotukselliset 
vahvistetut tappiot voidaan hyödyntää. Aiemmalla raportointi-
kaudella kirjattu laskennallinen verosaaminen kirjataan laajaan 
tuloslaskelmaan kuluksi, mikäli Kojamon ei arvioida kerryttä-
vän riittävästi verotettavaa tuloa, jotta laskennallisen verosaa-
misen perusteena olevat väliaikaiset erot tai vahvistetut tappiot 
voidaan hyödyntää. 
Laskennallisten verojen kirjaamisperiaate (sijoitus-
kiinteistöt) 
Käypään arvoon arvostettavista sijoituskiinteistöistä laskennal-
linen vero määritetään pääsääntöisesti olettaen, että väliaikai-
nen ero purkautuu myynnin kautta. Kojamo voi yleensä luopua 
sijoituskiinteistöstään joko myymällä sen kiinteistömuodossa, 
tai myymällä kyseisen yhtiön, kuten asunto-osakeyhtiön osak-
keet. 
Laskennallisten verojen alkuperäistä kirjaamista 
koskeva poikkeus 
Laskennalliset verosaamiset ja -velat kirjataan pääsääntöisesti 
kaikista varojen sekä velkojen kirjanpitoarvojen ja verotuksel-
listen arvojen välisistä väliaikaisista eroista. Tästä pääsään-
nöstä poikkeuksena ovat yksittäisten sijoituskiinteistöjen han-
kinnat, joiden ei katsota täyttävän IFRS 3 Liiketoimintojen yh-
distäminen -standardin tarkoittamaa liiketoiminnan määritel-
mää. Tällöin ne luokitellaan omaisuuserien hankinnoiksi, jolloin 
laskennallista veroa ei merkitä taseeseen alkuperäisen kirjaa-
misen yhteydessä. Siten kiinteistöhankintojen luokittelu liiketoi-
mintahankinnoiksi ja omaisuuserien hankinnoiksi (kuvattu tar-
kemmin liitetiedossa 3.1) vaikuttaa myös laskennallisten vero-
jen kirjaamiseen.
6. Muut tase-erät 
6.1 Vuokrasopimukset 
Vuokrasopimukset 
Sijoituskiinteistöihin kirjatut käyttöoikeusomaisuuserät koostu-
vat tontinvuokrasopimuksista, jotka on arvostettu käypään ar-
voon. Tontinvuokrasopimusten käypä 
arvo on niiden jäljellä 
olevan vuokra-ajan vuokrien lisäluotonkorolla diskontattu nyky-
arvo. Kojamon vuokrasopimusvelka on arvostettu diskonttaa-
malla standardin soveltamispiiriin kuuluvien vuokrasopimusten 
vuokravastuut niiden nykyarvoon käyttäen diskonttaustekijänä 
yhtiön johdon näkemystä Kojamon lisäluoton korosta. Lisäluo-
ton korko määräytyy vuokrasopimuksen alkamisajankohtana. 
Vuokrasopimusvelalle painotettu keskimääräinen lisäluoton 
korko oli 31.12.2023 3,9 (3,8) prosenttia. 
Aineellisiin käyttöomaisuushyödykkeisiin kirjatut käyttöoikeus-
omaisuuserät ovat autoleasingsopimuksia. Käyttöoikeusomai-
suuserä poistetaan tasapoistona vuokra-ajan kuluessa. Tase-
eriin ei sisälly vuokrasopimusten palvelukomponentteja eikä 
vähennyskelvottomia arvonlisäveroja. Vuokrasopimusvelalle 
painotettu keskimääräinen lisäluoton korko 31.12.2023 oli 1,3 
(1,3) prosenttia. 
Liitetiedossa 4.6 Rahoitusriskien hallinta on esitetty rahoitus-
velkojen sopimusperusteisten takaisinmaksujen ja korkojen 
kassavirrat koskien vuokrasopimusvelkoja. 
Sijoituskiinteistöihin kiinteästi kuuluvien käyttöoikeusomaisuus-
erien (maanvuokrasopimukset) kulut kirjataan laajaan tuloslas-
kelmaan erään Voitto/tappio sijoituskiinteistöjen käypään ar-
voon arvostamisesta ja vuokrasopimusvelalle määritetyt korot 
rahoituskuluihin. Autoleasingsopimusten kulut kirjataan poistoi-
hin ja rahoituskuluihin. Vuokrasopimusvelan maksut esitetään 
rahoitustoiminnan rahavirrassa.

Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 
65 
 
Käyttöoikeusomaisuuserät 
M€ 
31.12.2023 
31.12.2022 
Maanvuokrasopimukset käypä arvo 1.1. * 
73,8 
70,6 
Lisäykset/vähennykset 
5,2 
4,3 
Voitto/tappio sijoituskiinteistöjen käypään arvoon arvostamisesta 
-1,3 
-1,1 
Maanvuokrasopimukset käypä arvo 31.12. 
77,8 
73,8 
* Maanvuokrasopimukset arvostetaan käypään arvoon 
ja esitetään osana sijoituskiinteistöjä. 
M€ 
31.12.2023 
31.12.2022 
Autoleasingsopimukset 1.1. * 
1,7 
1,7 
Lisäykset/vähennykset 
-0,1 
0,0 
Kirjanpitoarvo 31.12. 
1,6 
1,7 
Kertyneet poistot 1.1. 
-0,9 
-0,8 
Tilikauden poistot 
-0,5 
-0,4 
Lisäykset/vähennykset 
0,6 
0,3 
Kertyneet poistot 31.12. 
-0,8 
-0,9 
Autoleasingsopimukset 1.1. 
0,8 
0,9 
Autoleasingsopimukset 31.12. 
0,8 
0,8 
* Autoleasingsopimukset esitetään aineellisissa käyttöomaisuushyödykkeissä. 
Käyttöoikeusomaisuuserät yhteensä 1.1. 
74,6 
71,5 
Käyttöoikeusomaisuuserät yhteensä 31.12. 
78,6 
74,6
 
Vuokrasopimusvelat 
M€ 
31.12.2023 
31.12.2022 
Vuokrasopimusvelat 1.1. 
74,6 
71,5 
Uudet vuokrasopimukset 
1,9 
2,2 
Vuokrasopimusvelkojen lyhennykset 
-1,8 
-1,6 
Muut muutokset, joihin ei liity maksua 
3,9 
2,5 
Vuokrasopimusvelat 31.12. 
78,6 
74,6 
Vuokrasopimusvelkojen erittely 
M€ 
31.12.2023 
31.12.2022 
Pitkäaikaiset velat 
Sijoituskiinteistöt, maanvuokrasopimukset 
76,0 
72,1 
Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet, autoleasingsopimukset 
0,4 
0,3 
Pitkäaikaiset velat yhteensä 
76,4 
72,4 
Lyhytaikaiset velat 
Sijoituskiinteistöt, maanvuokrasopimukset 
1,8 
1,7 
Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet, autoleasingsopimukset 
0,4 
0,4 
Lyhytaikaiset velat yhteensä 
2,2 
2,1 
Vuokrasopimusvelat yhteensä 
78,6 
74,6

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 
66 
6.2 Aineettomat hyödykkeet
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Muu 
Aineettomat 
aineeton 
M€ 
oikeudet 
omaisuus 
Yhteensä 
Hankintameno 1.1.2023 
0,1 
1,2 
1,3 
Lisäykset 
- 
0,1 
0,1 
Vähennykset 
-0,1 
-0,1 
-0,2 
Hankintameno 31.12.2023 
0,0 
1,2 
1,2 
Kertyneet poistot 1.1.2023 
-0,1 
-0,5 
-0,6 
Vähennykset 
0,1 
0,1 
0,2 
Tilikauden poistot 
- 
-0,2 
-0,2 
Kertyneet poistot 31.12.2023 
0,0 
-0,7 
-0,7 
Kirjanpitoarvo 1.1.2023 
0,0 
0,7 
0,7 
Kirjanpitoarvo 31.12.2023 
0,0 
0,6 
0,6 
Muu 
Aineettomat 
aineeton 
M€ 
oikeudet 
omaisuus 
Yhteensä 
Hankintameno 1.1.2022 
0,1 
1,1 
1,2 
Lisäykset 
- 
0,1 
0,1 
Hankintameno 31.12.2022 
0,1 
1,2 
1,3 
Kertyneet poistot 1.1.2022 
-0,1 
-0,3 
-0,4 
Tilikauden poistot 
0,0 
-0,2 
-0,2 
Kertyneet poistot 31.12.2022 
-0,1 
-0,5 
-0,6 
Kirjanpitoarvo 1.1.2022 
0,0 
0,8 
0,8 
Kirjanpitoarvo 31.12.2022 
0,0 
0,7 
0,7
Laadintaperiaatteet 
Aineeton hyödyke kirjataan taseeseen vain, kun omaisuuserän 
hankintameno on määritettävissä luotettavasti ja on todennä-
köistä, että hyödykkeestä johtuva odotettavissa oleva taloudel-
linen hyöty koituu Kojamon hyväksi. Kaikki muut menot kirja-
taan kuluiksi, kun ne ovat syntyneet. Aineettomat hyödykkeet 
arvostetaan alkuperäiseen hankintamenoon poistoilla ja mah-
dollisilla arvonalentumisilla vähennettynä. Kojamon aineetto-
mat hyödykkeet koostuvat lisensseistä ja it-järjestelmistä. 
Aineettomat hyödykkeet kirjataan kuluiksi tasapoistoina arvioi-
tuna taloudellisena vaikutusaikanaan. Määräaikaan sidotuista 
aineettomista hyödykkeistä kirjataan poistot sopimuskauden 
kuluessa. Aineettomien hyödykkeiden poistoajat ovat 5–20 
vuotta.
Tutkimusmenot kirjataan kuluksi, kun ne ovat toteutuneet. Ke-
hittämismenot kirjataan aineettomaksi hyödykkeeksi tasee-
seen, jos ne voidaan määrittää luotettavasti, tuote tai prosessi 
on teknisesti ja kaupallisesti toteutettavissa, siitä todennäköi-
sesti koituu vastaista taloudellista hyötyä, ja jos Kojamolla on 
riittävästi voimavaroja kehittämistyön loppuun saattamiseen ja 
aineettoman omaisuuserän käyttämiseen tai myymiseen.
Omaisuuserän jäännösarvo, taloudellinen vaikutusaika ja pois-
tomenetelmä tarkistetaan vähintään jokaisen tilikauden lo-
pussa ja tarvittaessa oikaistaan kuvastamaan taloudellisen 
hyödyn odotuksissa tapahtuneita muutoksia. 
Kojamon konsernitaseeseen ei sisältynyt liikearvoa esitettävillä 
kausilla. 
Pilvipalvelujärjestelyjen kirjanpitokäsittely riippuu siitä, luokitel-
laanko pilvipohjainen ohjelmisto aineettomaksi hyödykkeeksi 
vai palvelusopimukseksi. Ne järjestelyt, joissa Kojamolla ei ole 
määräysvaltaa kyseiseen ohjelmistoon, käsitellään kirjanpi-
dossa palvelusopimuksina, jotka antavat konsernille oikeuden 
käyttää pilvipalveluntarjoajan sovellusohjelmistoa sopimuskau-
den aikana. Sovellusohjelmiston jatkuvat käyttöoikeusmaksut 
sekä ohjelmistoon liittyvät konfigurointi- tai räätälöintimenot kir-
jataan erään Liiketoiminnan muut kulut silloin, kun palvelut 
vastaanotetaan.
 

 
 
 
 
 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 
67 
6.3 Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
M€ 
Maa-alueet 
Liittymis- 
Raken- 
Koneet 
Käyttöoikeus- 
Muut 
Yhteensä 
omaisuus- 
aineelliset 
maksut 
nukset 
ja kalusto 
erät 
hyödykkeet 
Hankintameno 1.1.2023 
5,4 
0,1 
26,5 
3,5 
1,7 
1,4 
38,7 
Lisäykset 
- 
- 
0,1 
0,0 
-0,1 
- 
0,1 
Vähennykset 
- 
- 
- 
-0,4 
- 
0,0 
-0,4 
Hankintameno 31.12.2023 
5,4 
0,1 
26,6 
3,2 
1,6 
1,4 
38,4 
Kertyneet poistot 1.1.2023 
- 
- 
-6,2 
-3,1 
-0,9 
-0,1 
-10,3 
Tilikauden poistot 
- 
- 
-0,4 
-0,1 
-0,5 
0,0 
-1,0 
Vähennykset 
- 
- 
- 
0,4 
0,6 
- 
1,0 
Kertyneet poistot 31.12.2023 
- 
- 
-6,6 
-2,9 
-0,8 
-0,1 
-10,4 
Kirjanpitoarvo 1.1.2023 
5,4 
0,1 
20,3 
0,4 
0,8 
1,3 
28,4 
Kirjanpitoarvo 31.12.2023 
5,4 
0,1 
20,0 
0,3 
0,8 
1,3 
28,0 
 
Käyttöoikeus- 
Muut 
Liittymis- 
Raken- 
Koneet 
omaisuus- 
aineelliset 
M€ 
Maa-alueet 
maksut 
nukset 
ja kalusto 
erät 
hyödykkeet 
Yhteensä 
Hankintameno 1.1.2022 
5,4 
0,1 
26,5 
3,3 
1,7 
1,4 
38,4 
Lisäykset 
- 
- 
0,0 
0,2 
0,0 
- 
0,2 
Hankintameno 31.12.2022 
5,4 
0,1 
26,5 
3,5 
1,7 
1,4 
38,7 
Kertyneet poistot 1.1.2022 
- 
- 
-5,7 
-3,0 
-0,8 
-0,1 
-9,6 
Tilikauden poistot 
- 
- 
-0,4 
-0,1 
-0,4 
0,0 
-1,0 
Vähennykset 
- 
- 
0,0 
0,0 
0,3 
- 
0,3 
Kertyneet poistot 31.12.2022 
- 
- 
-6,2 
-3,1 
-0,9 
-0,1 
-10,3 
Kirjanpitoarvo 1.1.2022 
5,4 
0,1 
20,8 
0,3 
0,9 
1,3 
28,8 
Kirjanpitoarvo 31.12.2022 
5,4 
0,1 
20,3 
0,4 
0,8 
1,3 
28,4

 
 
 
 
 
 
 
 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 
68 
Laadintaperiaatteet 
Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet koostuvat omassa käy-
tössä olevista omaisuuseristä, joita ovat pääasiassa rakennuk-
set, maa-alueet sekä koneet ja kalusto. Käyttöoikeusomai-
suuserät sisältävät henkilöautojen vuokrasopimukset, joista on 
kerrottu tarkemmin liitetiedossa 6.1. 
Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet arvostetaan alkuperäi-
seen hankintamenoon vähennettynä kertyneillä poistoilla ja 
mahdollisilla arvonalentumisilla sekä lisättynä perusparannuk-
sista johtuvilla aktivoiduilla menoilla. 
Hankintamenoon sisällytetään menot, jotka välittömästi aiheu-
tuvat aineellisen käyttöomaisuuserän hankinnasta. Mikäli käyt-
töomaisuushyödyke koostuu useammasta osasta, joiden talou-
delliset vaikutusajat ovat eripituiset, kukin osa käsitellään erilli-
senä hyödykkeenä. Tällöin osan uusimiseen liittyvät menot ak-
tivoidaan ja uusimisen yhteydessä mahdollinen jäljellä oleva 
kirjanpitoarvo kirjataan pois taseesta. Aineellisten käyttöomai-
suushyödykkeiden hankintaan saadut julkiset avustukset vä-
hennetään kyseisen käyttöomaisuushyödykkeen hankintame-
nosta ja ne tuloutuvat omaisuuserän taloudellisena vaikutusai-
kana pienentyneiden poistojen muodossa. 
Myöhemmin syntyvät menot, jotka johtuvat hyödykkeeseen 
tehtävistä lisäyksistä, sen osan korvaamisesta uudella tai hyö-
dykkeen ylläpidosta, kuten perusparannusmenot, sisällytetään 
aineellisen käyttöomaisuushyödykkeen kirjanpitoarvoon vain, 
mikäli on todennäköistä, että hyödykkeeseen liittyvä vastainen 
taloudellinen hyöty koituu Kojamon hyväksi ja hyödykkeen 
hankintameno on luotettavasti määritettävissä. Huoltomenot, 
eli korjaus- ja kunnossapitomenot kirjataan tulosvaikutteisesti, 
kun ne toteutuvat. 
Aineellisista käyttöomaisuushyödykkeistä kirjataan poistot ta-
sapoistoin niiden taloudellisen vaikutusajan kuluessa. Maa-alu-
eista ei kirjata poistoja, koska niillä katsotaan olevan rajoitta-
maton taloudellinen vaikutusaika. 
Taloudellisen käyttöiän perusteella määräytyvät poistoajat 
ovat: 
Rakennukset 
67 vuotta 
Rakennusten koneet ja laitteet 
10–50 vuotta 
Aktivoidut korjaukset 
10–50 vuotta 
IT-laitteet 
4–5 vuotta 
Tukiasemat 
7 vuotta 
Toimistokalusteet 
10 vuotta 
Monitoimilaitteet 
6–8 vuotta
Aineellisen käyttöomaisuushyödykkeen myynneistä ja luovu-
tuksista syntyvät voitot ja tappiot kirjataan laajaan tuloslaskel-
maan ja esitetään liiketoiminnan muina tuottoina ja kuluina. 
Aineellisten hyödykkeiden arvonalentumiset 
Kojamo arvioi vähintään vuosittain, onko aineellisten hyödyk-
keiden arvonalentumisista viitteitä. Käytännössä tarkastelu ta-
pahtuu usein omaisuusryhmäkohtaisesti. Mikäli arvon alentu-
misesta on viitteitä, määritetään omaisuuserästä kerrytettä-
vissä oleva rahamäärä. 
Kerrytettävissä oleva rahamäärä on joko omaisuuserän käypä 
arvo vähennettynä luovutuksesta johtuvilla menoilla tai sen 
käyttöarvo, sen mukaan kumpi niistä on suurempi. Käyttöarvo 
perustuu kyseisestä omaisuuserästä saatavissa oleviin arvioi-
tuihin vastaisiin nettorahavirtoihin, jotka diskontataan tarkaste-
luajankohtaan. Kerrytettävissä olevaa rahamäärää verrataan 
omaisuuserän kirjanpitoarvoon, ja arvonalentumistappio kirja-
taan, jos kerrytettävissä oleva rahamäärä on kirjanpitoarvoa 
pienempi. Arvonalentumistappio kirjataan tulosvaikutteisesti. 
Arvonalentumistappion kirjaamisen yhteydessä poistojen koh-
teena olevan omaisuuserän taloudellinen vaikutusaika arvioi-
daan uudelleen. 
Arvonalentumistappio peruutetaan myöhemmällä kaudella, jos 
olosuhteissa on tapahtunut muutos ja hyödykkeen kerrytettä-
vissä oleva rahamäärä on noussut arvonalentumistappion kir-
jaamisajankohdan jälkeen. Arvonalentumistappiota ei kuiten-
kaan peruuteta enempää, kuin mikä hyödykkeen kirjanpitoarvo 
olisi ilman arvonalentumistappion kirjaamista.
6.4 Pitkäaikaiset saamiset
 
 
 
 
 
 
 
 
M€ 
31.12.2023 
31.12.2022 
Lainasaamiset osakkuusyrityksiltä 
4,7 
4,8 
Lainasaamiset muilta 
1,6 
1,7 
Pitkäaikaiset siirtosaamiset 
0,1 
0,2 
Yhteensä 
6,5 
6,7

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 
69 
6.5 Lyhytaikaiset myyntisaamiset ja muut saamiset
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
M€ 
31.12.2023 
31.12.2022 
Myyntisaamiset 
7,5 
6,4 
Saamiset osakkuusyrityksiltä 
0,0 
0,2 
Lainasaamiset 
0,1 
0,1 
Muut saamiset 
1,3 
2,2 
Siirtosaamiset 
8,0 
2,1 
Yhteensä 
17,0 
11,1 
Siirtosaamisten erittely 
31.12.2023 
31.12.2022 
Vuokraustoiminta 
1,0 
1,4 
Ennakkomaksut 
0,4 
0,1 
Korot 
6,2 
0,1 
Muut siirtosaamiset 
0,4 
0,5 
Yhteensä 
8,0 
2,1
Myyntisaamisten ja muiden saamisten kirjanpidollinen arvo 
vastaa käypää arvoa.
6.6 Varaukset ja muut pitkäaikaiset velat
Varaukset 
Varauksiin sisältyy Lumo Kodit Oy:n (VVO Rakennuttaja Oy:n) 
perustajarakennuttamisen takuu-/10-vuotisvarauksia kokemus-
peräiseen 
arvioon perustuen yhteensä 0,1 (0,3) miljoonaa eu-
roa. 
Laadintaperiaatteet 
Varaus kirjataan taseeseen kaikkien seuraavien edellytysten 
täyttyessä:
●
Kojamolla on oikeudellinen tai tosiasiallinen velvoite aikai-
semman tapahtuman seurauksena 
●
maksuvelvoitteen toteutuminen on todennäköistä 
●
velvoitteen määrä voidaan arvioida luotettavasti. 
Varauksia voi aiheutua muun muassa uudelleenjärjestelysuun-
nitelmista, tappiollisista sopimuksista tai ympäristö-, oikeuden-
käynti- ja verovelvoitteista. 
Varauksena kirjattava määrä vastaa johdon parasta arviota 
menoista, joita olemassa olevan velvoitteen täyttäminen edel-
lyttää raportointikauden päättymispäivänä. Jos osasta velvoi-
tetta on mahdollista saada korvaus joltakin kolmannelta osa-
puolelta, korjaus kirjataan erilliseksi omaisuuseräksi, kun kor-
vauksen saaminen on käytännössä varmaa.
 
 
 
 
 
 
 
 
Muut pitkäaikaiset velat 
M€ 
31.12.2023 
31.12.2022 
Saadut vuokravakuusmaksut 
4,3 
4,3 
Muut velat, investoinnit 
0,6 
0,8 
Yhteensä 
4,9 
5,0
Muut pitkäaikaiset velat ovat pääosin saatuja vuokravakuus-
maksuja.
 

 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 
70 
6.7 Lyhytaikaiset ostovelat ja muut velat
 
M€ 
31.12.2023 
31.12.2022 
Saadut ennakot 
6,2 
6,2 
Ostovelat 
1,8 
21,6 
Muut velat 
1,4 
1,5 
Siirtovelat 
66,0 
49,2 
Yhteensä 
75,4 
78,5 
Siirtovelkojen erittely 
31.12.2023 
31.12.2022 
Vuokraustoiminta 
8,8 
2,7 
Investoinnit 
11,2 
9,9 
Palkat sosiaalikuluineen 
6,0 
5,8 
Korot 
38,6 
30,7 
Muut siirtovelat 
1,4 
0,0 
Yhteensä 
66,0 
49,2
7. Muut liitetiedot
7.1 Liiketoiminnan rahavirtojen oikaisut
 
M€ 
1–12/2023 
1–12/2022 
Poistot 
1,3 
1,2 
Rahoitustuotot ja -kulut 
71,3 
57,4 
Tuloverot 
-23,3 
-100,0 
Osuus osakkuusyritysten tuloksesta 
-0,1 
-0,1 
Voitot/tappiot sijoituskiinteistöjen käypään arvoon arvostamisesta 
295,4 
682,0 
Sijoituskiinteistöjen luovutusvoitot/ -tappiot 
-0,2 
-0,2 
Muut oikaisut 
0,8 
-0,8 
Yhteensä 
345,0 
639,4
7.2 Lähipiiritapahtumat
Lähipiiri 
Kojamo Oyj:n lähipiiriin kuuluvat tytär- ja osakkuusyritykset, 
yhteisjärjestelyt sekä johtoon kuuluvat avainhenkilöt, jotka ovat 
hallituksen jäsenet, toimitusjohtaja ja muut johtoryhmän jäse-
net ja heidän läheiset perheenjäsenensä sekä yhteisöt, jotka 
ovat heidän määräysvallassa tai yhteisessä määräysvallassa. 
Omistajien, joiden omistusosuus on Kojamossa 20 prosenttia 
tai enemmän, katsotaan yleensä olevan lähipiiriä. Omistus-
osuuden jäädessä alle 20 prosentin luetaan omistaja lähipiiriin 
silloin, kun omistajalla muutoin katsotaan olevan huomattava 
vaikutusvalta. 
Kojamon tytäryritykset, yhteisjärjestelyt ja osakkuusyritykset on 
esitetty liitteessä 7.3.

Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 
71 
 
Johtoon kuuluvien avainhenkilöiden työsuhde-etuudet 
M€ 
1–12/2023 
1–12/2022 
Palkat ja palkkiot 
 
Toimitusjohtaja 
-0,6 
-0,4 
 
Muut johtoryhmän jäsenet 
-1,1 
-1,0 
 
Hallituksen ja valiokuntien jäsenet 
-0,1 
-0,1 
Palkat ja palkkiot yhteensä 
-1,7 
-1,5 
Osakeperusteiset maksut 
 
Toimitusjohtaja 
-0,1 
-0,5 
 
Muut johtoryhmän jäsenet 
-0,1 
-0,7 
 
Hallituksen ja valiokuntien jäsenet 
-0,3 
-0,3 
Osakeperusteiset maksut yhteensä 
-0,5 
-1,5 
Etuuspohjaiset eläkekulut 
-0,2 
-0,2 
Maksupohjaiset eläkekulut 
-0,4 
-0,4 
Kaikki yhteensä 
-2,7 
-3,6 
Toimitusjohtajan, hallituksen ja valiokuntien palkat ja palkkiot 
1 000 € 
1–12/2023 
1–12/2022 
Jani Nieminen, toimitusjohtaja 
-625,4 
-970,0 
Hallitus ja valiokunnat 
 
Mikael Aro, puheenjohtaja 
-80,5 
-78,8 
 
Mikko Mursula, varapuheenjohtaja 
-52,1 
-50,9 
 
Reima Rytsölä 
-10,0 
-45,0 
 
Anne Koutonen 
-52,1 
-51,5 
 
Minna Metsälä 
- 
-9,7 
 
Kari Kauniskangas 
-47,1 
-35,3 
 
Matti Harjuniemi 
-8,8 
-45,0 
Catharina Stackelberg-Hammarén 
-45,3 
-44,4 
Andreas Segal 
-38,2 
- 
Annica Ånäs 
-36,1 
- 
Hallitus ja valiokunnat yhteensä 
-370,1 
-360,3 
Yhteensä * 
-995,5 
-1 330,3 
* Palkat ja palkkiot sisältävät osakepalkkiot

Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 
72 
Toimikauden 
2023—2024 osalta on hallitukselle maksettu 
palkkioita 367,8 tuhatta euroa. Tilikaudelle 2023 kohdistuu hal-
lituksen palkkioita 370,1 tuhatta euroa. Vuosipalkkiosta makse-
taan noin 40 prosenttia Kojamo Oyj:n osakkeina ja loppuosa 
rahana. 
Kojamon henkilöstölle ei makseta eri korvausta heidän toimi-
essaan hallituksen jäsenenä tai toimitusjohtajana konserniin 
kuuluvissa yrityksissä. 
Johdon eläkesitoumukset ja irtisanomiskorvaukset 
Toimitusjohtajan 
ja johtoryhmän jäsenten eläkeikä on 63 
vuotta. Toimitusjohtajan 
ja muun johtoryhmän jäsenten osalta 
noudatetaan maksuperusteista käytäntöä, jossa ryhmäeläke-
vakuutukseen maksetaan vuodessa kahden kuukauden vero-
tettavaa ansiota vastaava vakuutusmaksu. Vakuutuksen ehto-
jen mukaisesti vakuutuksen säästöt voi nostaa 63 ikävuodesta 
alkaen tai työeläkettä täydentävänä lisäeläkkeenä. Toimitus-
johtajan ja muun johtoryhmän Suomen lakisääteisen eläkejär-
jestelmän kustannukset olivat 0,4 (0,4) miljoonaa euroa ja va-
paaehtoisen ryhmäeläkevakuutuksen maksut olivat 0,2 (0,2) 
miljoonaa euroa. 
Toimitusjohtajan 
sopimuksen irtisanomisaika on yhtiön puo-
lelta 12 kuukautta, jonka aikana toimitusjohtajalla ei ole työnte-
kovelvollisuutta. Toimitusjohtajan 
puolelta irtisanomisaika on 
kolme kuukautta. Toimitusjohtajan 
sopimuksessa ei ole sovittu 
erillisestä irtisanomiskorvauksesta. 
Muiden yhtiön johtoryhmän jäsenten irtisanomisaika on yhtiön 
puolelta kuusi kuukautta, jonka aikana johtajalla ei ole työnte-
kovelvollisuutta. Johtoryhmän jäsenen puolelta irtisanomisaika 
on kolme kuukautta. Irtisanomiskorvaus on lisäksi 6 kuukau-
den palkkaa vastaava määrä.
Osakepohjainen kannustinjärjestelmä 
Kojamolla on käytössä avainhenkilöiden pitkäaikainen osake-
pohjainen kannustinjärjestelmä. Palkkio määräytyy Kojamon 
liiketoiminnalle keskeisten mittareiden toteutumisen suhteessa 
konsernin strategisiin tavoitteisiin. 
Järjestelmän mahdolliset palkkiot perustuvat: 
●
 
ansaintajaksolta 2021–2023 liikevaihtoon ja osakekohtai-
seen kassavirtaan ennen käyttöpääoman muutosta (FFO). 
●
 
ansaintajaksolta 2022–2024 liikevaihtoon, osakekohtai-
seen kassavirtaan ennen käyttöpääoman muutoksia 
(FFO) ja asuntokohtaiseen CO2-päästövähennystavoittee-
seen. 
●
 
ansaintajaksolta 2023–2025 liikevaihtoon, osakekohtai-
seen kassavirtaan ennen käyttöpääoman muutoksia 
(FFO) ja asuntokohtaiseen CO2-päästövähennystavoittee-
seen vuosille 2023–2025 ja Loan to Value (LTV) 
-tunnus-
lukuun. 
Kolmen käynnissä olevan ansaintajakson toteutuessa täysi-
määräisinä olisi maksimipalkkio 385 211 Kojamon osaketta 
vastaava määrä, mistä puolet maksetaan Kojamon osakkeina 
ja puolet rahana. Osakepalkkion käypä arvo on määritetty 
käyttäen järjestelmän myöntämishetken Kojamo Oyj:n kurssia 
sekä toisaalta huomioiden arviot tulevien vuosien osingoista. 
Kojamon hallitus päätti 15.2.2023 uudesta rajoitetusta osake-
palkkio-ohjelmasta (RSP) vuosille 2023–2025. Sitouttavaa 
osakepalkkio-ohjelmaa käytetään yhtiön hallituksen päättä-
missä erityistilanteissa. Ohjelma koostuu vuosittain alkavista 
enintään kolmen vuoden mittaisista sitouttamisjaksoista, joihin 
osallistuvilla henkilöillä on mahdollisuus saada kiinteä määrä 
osakkeita pitkän aikavälin kannustin- ja sitouttamispalkkiona. 
2023–2025 sitouttamisjakso päättyy vuoden 2025 lopussa ja 
mahdollinen palkkio maksetaan jakson päättymistä seuraa-
vana vuonna osittain yhtiön osakkeina ja osittain rahana. Si-
touttamisjakson osalta luovutettavien osakkeiden enimmäis-
määrä on 50 000 brutto-osaketta. 
Tilikaudella 2023 avainhenkilöiden osakepalkkiojärjestelmän 
vaikutus Kojamon tulokseen oli -0,2 (-0,4) miljoonaa.
Muut lähipiiritiedot 
Hallituksen jäsenet ja heidän määräysvallassaan olevat yhtei-
söt omistivat yhtiön osakkeita ja osakeperusteisia oikeuksia 
yhtiössä ja yhtiön kanssa samaan konserniin kuuluvissa yhti-
öissä yhteensä 57 783 (55 754) osaketta. 
Johtoryhmän jäsenet ja heidän määräysvallassaan olevat yh-
teisöt omistivat yhtiön osakkeita ja osakeperusteisia oikeuksia 
yhtiössä ja yhtiön kanssa samaan konserniin kuuluvissa yhti-
öissä yhteensä 163 115 (190 033) osaketta. 
Näiden osakkeiden osuus yhtiön koko osakemäärästä on 0,09 
(0,10) prosenttia. 
Kojamolla ei ollut vuonna 2022 ja 2023 tavanomaisesta poik-
keavia lähipiiriliiketoimia.

 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 
73 
7.3 Konsernin tytäryritykset, osakkuusyritykset 
ja yhteisjärjestelyt 
Laadintaperiaatteet
Yhdistelyperiaatteet 
Konsernitilinpäätös sisältää emoyritys Kojamo Oyj:n, tytäryri-
tykset, 
sijoitukset osakkuusyrityksiin ja osuudet yhteisjärjeste-
lyissä (yhteisissä toiminnoissa).
Tytäryritykset 
Tytäryritykset ovat yrityksiä, joissa emoyrityksellä on määräys-
valta. Määräysvallan katsotaan syntyvän, kun Kojamo olemalla 
osallisena yhteisössä altistuu yhteisön muuttuvalle tuotolle tai 
Kojamo on oikeutettu sen muuttuvaan tuottoon ja Kojamo pys-
tyy vaikuttamaan tähän tuottoon käyttämällä yhteisöä koske-
vaa valtaansa. Määräysvalta perustuu yleensä emoyrityksen 
välittömään tai välilliseen yli 50 prosentin omistusosuuteen ty-
täryrityksen äänivallasta. Mikäli tosiasiat tai olosuhteet myö-
hemmin muuttuvat, Kojamo arvioi uudelleen onko sillä vielä 
määräysvalta yhteisössä. 
Konsernin keskinäinen osakkeenomistus eliminoidaan hankin-
tamenetelmällä. Tilikaudella hankitut tytäryritykset yhdistellään 
konsernitilinpäätökseen hankinta-ajankohdasta alkaen, kun 
konserni on saanut niissä määräysvallan. Luovutetut tytäryri-
tykset yhdistellään myyntipäivään saakka, kun määräysvalta 
lakkaa. Konsernin sisäiset liiketapahtumat, saamiset, velat ja 
olennaiset sisäiset katteet sekä sisäinen voitonjako eliminoi-
daan konsernitilinpäätöksessä. 
Tilikauden tulos sekä laaja tulos kohdistetaan emoyrityksen 
omistajille, sillä Kojamolla ei ollut määräysvallattomia omistajia 
tilikaudella 2023 tai 2022.
Osakkuusyritykset
Osakkuusyritykset ovat yrityksiä, joissa Kojamolla on huomat-
tava vaikutusvalta. Huomattava vaikutusvalta syntyy pääsään-
töisesti silloin, kun Kojamo omistaa 20–50 prosenttia yrityksen 
äänivallasta tai kun Kojamolla on muutoin huomattava vaiku-
tusvalta mutta ei määräysvaltaa. Osuudet osakkuusyrityksissä 
yhdistellään konsernitilinpäätökseen pääomaosuusmenetel-
mää käyttäen huomattavan vaikutusvallan saamisesta lähtien 
sen päättymiseen saakka. Konsernin omistusosuuden mukai-
nen osuus osakkuusyritysten tilikauden tuloksista esitetään 
omalla rivillään tuloslaskelmassa.
Yhteisjärjestelyt
Yhteisjärjestely on järjestely, jossa kahdella tai useammalla 
osapuolella on yhteinen määräysvalta. Yhteinen määräysvalta 
on järjestelyä koskevan määräysvallan pitämistä yhteisenä so-
pimukseen perustuen, ja se vallitsee vain silloin, kun merkityk-
sellisiä toimintoja koskevat päätökset edellyttävät määräysval-
lan jakavien osapuolten yksimielistä hyväksymistä. 
Yhteisjärjestely on joko yhteinen toiminto tai yhteisyritys. Yhtei-
sessä toiminnossa Kojamolla on järjestelyyn liittyviä varoja 
koskevia oikeuksia ja velkoja koskevia velvoitteita, kun taas 
yhteisyritys on järjestely, jossa Kojamolla on oikeuksia järjeste-
lyn nettovarallisuuteen. Kojamon kaikki yhteisjärjestelyt ovat 
yhteisiä toimintoja. Niihin sisältyvät sellaiset asunto-osakeyh-
tiöt sekä keskinäiset kiinteistöyhtiöt, joista Kojamo omistaa alle 
100 prosenttia. Näissä yhtiöissä Kojamon omistamat osakkeet 
oikeuttavat määrätyn huonetilan hallintaan. 
Kojamo sisällyttää konsernitilinpäätökseensä rivi riviltä omis-
tusosuutensa mukaisen osuuden yhteisiin toimintoihin liitty-
vistä taseen varoista ja veloista sekä osuutensa mahdollisista 
yhteisistä varoista ja veloista. Lisäksi Kojamo kirjaa yhteisiin 
toimintoihin liittyvät tuottonsa ja kulunsa, mukaan lukien osuu-
tensa yhteisten toimintojen tuotoista ja kuluista. Kojamo sovel-
taa tätä suhteellista yhdistelymenetelmää kaikkiin edellä kuvat-
tuihin yhteisiin toimintoihin Kojamon omistusosuudesta riippu-
matta. Mikäli suhteellisesti yhdistellyillä yhtiöillä on laajassa tu-
loslaskelmassa tai taseessa eriä, jotka kuuluvat vain Kojamolle 
tai muille omistajille, kyseiset erät on käsitelty tämän mukai-
sesti myös Kojamon konsernitilinpäätöksessä.

Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 
74 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Konsernirakenne 31.12.2023 
 
Osakkuus- 
Kappaletta 
Tytäryhtiöt 
yritykset 
Kojamo Oyj 
10 
1)
2 
Alakonsernien emoyhtiöt 
Lumo Kodit Oy 
355 
34 
Lumo Vuokratalot Oy 
10 
3 
2)
Lumo Asumisen Palvelut Oy 
1 
6 
Kojamo Palvelut Oy 
1 
Yhteensä 
377 
44 
¹
⁾
 
Sisältää alakonsernien emoyhtiöt ja muut esitetyt 
tytäryhtiöt. 
²
⁾
 
Osakkuusyrityksistä 1 kpl on ylimmällä Kojamo-konsernitasolla 
tytäryhtiö.
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Emoyhtiön 
Konsernin 
Tytäryritykset ja yhteisjärjestelyt 
omistusosuus % 
omistusosuus % 
Kojamo Oyj 
Kojamo Holding Oy 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Kojamo Palvelut Oy 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Lumo Asumisen Palvelut Oy 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Lumo Kodit Oy 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Lumo Vuokratalot Oy 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Lumohousing 11 Oy 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Lumohousing 12 Oy 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Lumohousing 2 Oy 
Helsinki 
100,00 
100,00 
VVO Hoivakiinteistöt Oy 
Helsinki 
100,00 
100,00 
 
Kotinyt Oy 
Helsinki 
100,00 
100,00
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Emoyhtiön 
Konsernin 
Tytäryritykset ja yhteisjärjestelyt 
omistusosuus % 
omistusosuus % 
Lumo Kodit Oy 
As Oy Helsingin Leikosaarenpuisto 
Helsinki 
98,64 
98,64 
As Oy Helsingin Mustalahdentie 1 
Helsinki 
100,00 
100,00 
As Oy Helsingin Vuopuisto 
Helsinki 
98,71 
98,71 
As Oy Kuopion Havuketo 
Kuopio 
100,00 
100,00 
As Oy Turun Puistokatu 12 
Turku 
100,00 
100,00 
As Oy Vantaan Junkkarinkaari 7 
Vantaa 
100,00 
100,00 
As. Oy Helsingin Haapaniemenkatu 11 
Helsinki 
100,00 
100,00 
As. Oy Kuopion Kaarenkulma 
Kuopio 
100,00 
100,00 
As. Oy Malski 3, Lahti 
Lahti 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Espoon Ajurinkuja 1 
Espoo 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Espoon Forstmestarinpiha 2 
Espoo 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Espoon Henttaan Puistokatu 16 
Espoo 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Espoon Henttaankaari A 
Espoo 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Espoon Jousenpuistonkatu 8 
Espoo 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Espoon Kilonportti 3 
Espoo 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Espoon Kirkkojärventie 10 C 
Espoo 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Espoon Kirkkojärventie 10 D 
Espoo 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Espoon Kivenlahdenkatu 2 
Espoo 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Espoon Klariksentie 6 
Espoo 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Espoon Koivu-Mankkaan tie 1 
Espoo 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Espoon Korkoontie 6 
Espoo 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Espoon Koronakatu 1 
Espoo 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Espoon Kulovalkeantie 21 B 
Espoo 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Espoon Likusterikatu A 
Espoo 
100,00 
100,00

Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 
75 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Asunto Oy Espoon Linnustajankuja 2 
Espoo 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Espoon Luoteisrinne 7 A-D 
Espoo 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Espoon Marinkallio 4 
Espoo 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Espoon Marinkallio 6 
Espoo 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Espoon Marinkallio 8 
Espoo 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Espoon Nihtitorpankuja 1A 
Espoo 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Espoon Nihtitorpankuja 1D 
Espoo 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Espoon Nihtitorpankuja 3 
Espoo 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Espoon Niittykatu 15 
Espoo 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Espoon Niittykatu 8 
Espoo 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Espoon Niittykummuntie 12 B 
Espoo 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Espoon Niittykummuntie 12 E 
Espoo 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Espoon Nöykkiönlaaksontie 7 
Espoo 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Espoon Piispanristi 2 
Espoo 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Espoon Rastasniityntie 1 A 
Espoo 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Espoon Rastasniityntie 1 B 
Espoo 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Espoon Reelinkikatu 2 
Espoo 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Espoon Runoratsunkatu 11 
Espoo 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Espoon Saunalahdenkatu 2 
Espoo 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Espoon Servinkuja 3 
Espoo 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Espoon Soukanrinne 
Espoo 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Espoon Suurpelto 44 
Espoo 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Espoon Suurpelto 5 
Espoo 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Espoon Tietäjäntie 3 
Espoo 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Espoon Ulappakatu 1 
Espoo 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Espoon Uuno Kailaan katu 4 
Espoo 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Espoon Uuno Kailaan katu 5 
Espoo 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Espoon Uuno Kailaan katu 6 
Espoo 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Espoon Valakuja 8 
Espoo 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Espoon Ylismäenkuja 14 
Espoo 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Espoon Ylismäentie 12 A-B 
Espoo 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Espoon Ylismäentie 12 C-D 
Espoo 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Espoon Ylismäentie 12 E 
Espoo 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Espoon Ylismäentie 12 F 
Espoo 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Annankatu 5 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Bahamankatu 8 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Bulevardi 31 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Capellan puistotie 4 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Eerik VII 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Fregatti Dygdenin kuja 5 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Haapsalunkuja 4 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Hela-aukio 4 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Helatehtaankatu 3 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Henrik Borgströmin tie 2 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Hesperiankatu 18 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Hilapellontie 2c 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Hilapellontie 2d 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Hopeatie 9 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Höyrykatu 8 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Iso Roobertinkatu 30 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Juhana Herttuan tie 8 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Junailijankuja 9a 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Jätkänkallio 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Kadetintie 6 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Kahvipavunkuja 3 
Helsinki 
100,00 
100,00

Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 
76 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Asunto Oy Helsingin Kahvipavunkuja 4 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Kantelettarentie 15 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Karavaanikuja 2 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Karhulantie 13 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Karibiankuja 4 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Katariinankartano 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Katariinankoski 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Katontekijänkuja 1 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Kauppakartanonkuja 3 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Kaustisenpolku 3 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Keinulaudantie 2a 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Keinulaudantie 2b 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Keinulaudantie 2c 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Keinutie 9d 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Kellosilta 8b 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Kivensilmänkuja 3 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Klaavuntie 11 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Koirasaarentie 23 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Kontulantie 19 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Koskikartano 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Kotkankatu 9 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Kuuluttajankatu 2 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Lapinmäentie 8 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Lapinmäentie 10 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Lauttasaarentie 27 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Leikkikuja 2 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Leonkatu 21 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Liikkalankuja 4 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Lumo One 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Luotsikatu 1a 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Lönnrotinkatu 30 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Maasälväntie 5 ja 9 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Madetojankuja 1b 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Marjatanportti 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Melkonkatu 12 B 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Messeniuksenkatu 1B 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Minervankatu 4 
Espoo 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Oulunkylän tori 3 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Palmsenpolku 2 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Papinpöydänkuja 3 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Pertunpellontie 6 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Pertunpellontie 8 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Plazankuja 5 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Posetiivari 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Punahilkantie 6 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Punakiventie 13 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Punakiventie 15 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Pärnunkatu 4 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Ratarinne 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Retkeilijänkatu 1 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Ristipellontie 6 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Ristiretkeläistenkatu 19 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Risupadontie 6 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Saariniemenkatu 6 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Strömbergintie 4 E 
Helsinki 
100,00 
100,00

Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 
77 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Asunto Oy Helsingin Sörnäistenkatu 12 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Tankomäenkatu 7 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Tankomäenkatu 9 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Tenderinlenkki 6 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Tenderinlenkki 8 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Tilketori 2 
Helsinki 
96,81 
96,81 
Asunto Oy Helsingin Tulisuontie 1 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Tuulensuunkuja 3 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Valanportti 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Vanha Helsingintie 20 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Vanhaistentie 1 d 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Vinsentinaukio 4 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Von Daehnin katu 8 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Vuorenpeikontie 5 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Välimerenkatu 8 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Hilapellontie 4 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Hyvinkään Astreankatu 27 
Hyvinkää 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Hyvinkään Merino 
Hyvinkää 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Hyvinkään Mohair 
Hyvinkää 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Hyvinkään Värimestarinkaari 3 
Hyvinkää 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Hämeenlinnan Aurinkokatu 10 
Hämeenlinna 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Hämeenlinnan Hallituskatu 14 
Hämeenlinna 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Hämeenlinnan Hilpi Kummilantie 16 
Hämeenlinna 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Hämeenlinnan Kajakulma 
Hämeenlinna 
73,97 
73,97 
Asunto Oy Hämeenlinnan Keilakatu 4 
Hämeenlinna 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Hämeenlinnan Kummilantie 6 
Hämeenlinna 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Hämeenlinnan Linnaniemenkatu 1 
Hämeenlinna 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Hämeenlinnan Linnankatu 3b 
Hämeenlinna 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Hämeenlinnan Pikkujärventie 9 
Hämeenlinna 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Hämeenlinnan Uusi-Jukola 
Hämeenlinna 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Hämeentie 48 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Jyväskylän Heinämutka 5 
Jyväskylä 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Jyväskylän Honkaharjuntie 14b 
Jyväskylä 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Jyväskylän Jontikka 4 
Jyväskylä 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Jyväskylän Kelokatu 4 
Jyväskylä 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Jyväskylän Kerkkäkatu 1 
Jyväskylä 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Jyväskylän Kerkkäkatu 3 
Jyväskylä 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Jyväskylän Kerkkäkatu 4 
Jyväskylä 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Jyväskylän Keskisentie 1 
Jyväskylä 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Jyväskylän Kilpisenkatu 14 
Jyväskylä 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Jyväskylän Kyllikinkatu 5 
Jyväskylä 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Jyväskylän Mannisenmäentie 6-8 
Jyväskylä 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Jyväskylän Mannisenrinne 2 
Jyväskylä 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Jyväskylän Runkotie 3b 
Jyväskylä 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Jyväskylän Runkotie 5 C 
Jyväskylä 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Jyväskylän Tellervonkatu 8 
Jyväskylä 
98,67 
98,67 
Asunto Oy Jyväskylän Tervalankatu 6 
Jyväskylä 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Jyväskylän Tiilitehtaantie 44 
Jyväskylä 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Jyväskylän Tiilitehtaantie 46 
Jyväskylä 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Jyväskylän Väinönkatu 15 
Jyväskylä 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Jyväskylän Yliopistonkatu 40b 
Jyväskylä 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Järvenpään Antoninkuja 3 
Järvenpää 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Järvenpään Metallimiehenkuja 2 
Järvenpää 
100,00 
100,00 
Asunto oy Järvenpään Pajalantie 23 F 
Järvenpää 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Järvenpään Reki-Valko 
Järvenpää 
100,00 
100,00

Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 
78 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Asunto Oy Järvenpään Rekivatro 
Järvenpää 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Järvenpään Sibeliuksenkatu 27 
Järvenpää 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Kalasääksentie 6 
Espoo 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Kauniaisten Asematie 10 
Kauniainen 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Kauniaisten Bredantie 8 
Kauniainen 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Kauniaisten Kavallinterassit 
Kauniainen 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Kauniaisten Thurmaninpuistotie 2 
Kauniainen 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Kaustisenpolku 5 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Keravan Eerontie 3 
Kerava 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Keravan Palopolku 3 
Kerava 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Keravan Santaniitynkatu 17 
Kerava 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Keravan Tapulikatu 30 
Kerava 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Keravan Tapulitori 1 
Kerava 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Keravan Tapulitori 2 
Kerava 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Kirkkonummen Vernerinkuja 5 
Kirkkonummi 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Kivivuorenkuja 1 
Vantaa 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Kivivuorenkuja 3 
Vantaa 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Konalantie 14 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Kuopion Haapaniemenkatu 13 
Kuopio 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Kuopion Itkonniemenkatu 4b 
Kuopio 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Kuopion Kelkkailijantie 4 
Kuopio 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Kuopion Sompatie 7 
Kuopio 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Kuopion Sompatie 9 
Kuopio 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Kuopion Tulliportinkatu 30 
Kuopio 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Kuopion Vilhelmiina 
Kuopio 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Kuopion Vuorikatu 22 
Kuopio 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Lahden Kauppakatu 38 
Lahti 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Lahden Radanpää 6 
Lahti 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Lahden Saimaankatu 60 a 
Lahti 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Lahden Sorvarinkatu 5 
Lahti 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Lahden Vanhanladonkatu 2 
Lahti 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Lahden Vihdinkatu 4 
Lahti 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Lahden Vihdinkatu 6 
Lahti 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Lappeenrannan Gallerianpolku 
Lappeenranta 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Lappeenrannan Koulukatu 13 
Lappeenranta 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Lappeenrannan Sammonkatu 3-5 B 
Lappeenranta 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Lappeenrannan Upseeritie 12 
Lappeenranta 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Lintukallionrinne 1 
Vantaa 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Mäntsälän Hemmintie 2 
Mäntsälä 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Mäntsälän Karhulantie 2 
Mäntsälä 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Naantalin Palomäenkatu 5 
Naantali 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Nurmijärven Mahlamäentie 16 
Nurmijärvi 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Nurmijärven Ratsutilantie 2 
Nurmijärvi 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Oulun Kitimenpolku 21 
Oulu 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Oulun Koskelantie 19 
Oulu 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Oulun Kurkelankuja 1 B 
Oulu 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Oulun Peltolankaari 1 
Oulu 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Oulun Revonkuja 1 
Oulu 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Oulun Tervahanhi 1 
Oulu 
99,10 
99,10 
Asunto Oy Oulun Tietolinja 11 
Oulu 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Pirtinketosato 
Kuopio 
63,55 
63,55 
Asunto Oy Pohtolan Kynnys 
Espoo 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Pohtolan Kytö 
Espoo 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Rientolanhovi 
Tampere 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Rovaniemen Koskikatu 9 
Rovaniemi 
100,00 
100,00

Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 
79 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Asunto Oy Rovaniemen Tukkivartio 
Rovaniemi 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Salamankulma 
Turku 
62,99 
62,99 
Asunto Oy Tampereen Keskisenkatu 4 
Tampere 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Tampereen Keskisenkatu 8 A 
Tampere 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Tampereen Koipitaipaleenkatu 9 
Tampere 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Tampereen Lentokonetehtaankatu 5 
Tampere 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Tampereen Meesakatu 2 
Tampere 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Tampereen Myrskynkatu 4 
Tampere 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Tampereen Nuolialantie 44 
Tampere 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Tampereen Näsilinnankatu 40 
Tampere 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Tampereen Pohtolan Pohja 
Tampere 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Tampereen Satakunnankatu 21 
Tampere 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Tampereen Tieteenkatu 3 
Tampere 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Tampereen Tuomiokirkonkatu 32 
Tampere 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Tampereen Tutkijankatu 7 
Tampere 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Toppilan Tuulentie 2 
Oulu 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Tuiran Komuntalo 
Oulu 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Turun Ahterikatu 12 
Turku 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Turun Aurinkorinne 
Turku 
81,50 
81,50 
Asunto Oy Turun Hippoksentie 31 G 
Turku 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Turun Hippoksentie 33 A 
Turku 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Turun Kotkankatu 2 
Turku 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Turun Laivurinkatu 4 
Turku 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Turun Lemminkäisenkatu 17 
Turku 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Turun Reelinkikatu 7 
Turku 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Turun Riitasuonkatu 28 
Turku 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Turun Työnjohtajankatu 1 
Turku 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Turun Vänrikinkatu 2 
Turku 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Tuusulan Bostoninkaari 2 
Tuusula 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Tuusulan Kievarinkaari 4 
Tuusula 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Vantaan Antaksentie 3 
Vantaa 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Vantaan Arinatie 10 
Vantaa 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Vantaan Elmontie 11 
Vantaa 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Vantaan Esikkotie 9 
Vantaa 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Vantaan Haltiantie 12 
Vantaa 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Vantaan Haltiantie 14 
Vantaa 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Vantaan Hiiritornit 
Vantaa 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Vantaan Kaivokselantie 5 b 
Vantaa 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Vantaan Kaivokselantie 5 f 
Vantaa 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Vantaan Keikarinkuja 3 
Vantaa 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Vantaan Kielotie 34 
Vantaa 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Vantaan Kilterinaukio 4 
Vantaa 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Vantaan Kilterinkaari 2 
Vantaa 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Vantaan Krassitie 8 
Vantaa 
98,10 
98,10 
Asunto Oy Vantaan Laajaniityntie 2a 
Vantaa 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Vantaan Lauri Korpisen katu 10 
Vantaa 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Vantaan Lauri Korpisen katu 8 
Vantaa 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Vantaan Lautamiehentie 11 
Vantaa 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Vantaan Lautamiehentie 9 
Vantaa 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Vantaan Lehtikallio 4 
Vantaa 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Vantaan Leinelänkaari 13 
Vantaa 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Vantaan Leinelänkaari 14 
Vantaa 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Vantaan Leineläntie 10 
Vantaa 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Vantaan Leineläntie 3 
Vantaa 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Vantaan Liesikuja 8 
Vantaa 
100,00 
100,00

Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 
80 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Asunto Oy Vantaan Martinlaaksonpolku 4 
Vantaa 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Vantaan Neilikkapolku 
Vantaa 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Vantaan Pyhtäänkorvenkuja 4 ja 6 
Vantaa 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Vantaan Pyhtäänkorventie 15f 
Vantaa 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Vantaan Pyhtäänkorventie 25 
Vantaa 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Vantaan Pähkinämetsä 
Vantaa 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Vantaan Pähkinäpolku 
Vantaa 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Vantaan Pähkinärinteentie 41 
Vantaa 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Vantaan Ruukkupolku 14 
Vantaa 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Vantaan Tammistonvuori 
Vantaa 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Vantaan Tarhurintie 6 
Vantaa 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Vantaan Teeritie 
2 
Vantaa 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Verkkotie 3 
Hämeenlinna 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Vuorikummuntie 9 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Vähäntuvantie 6 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Katajapysäköinti Oy 
Tampere 
50,93 
50,93 
Kiint. Oy Taivaskero 2 
Vantaa 
100,00 
100,00 
Kiinteistö Oy Espoon Gräsantörmä 1 C ja D 
Espoo 
100,00 
100,00 
Kiinteistö Oy Helsingin Abrahaminkatu 1 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Kiinteistö Oy Helsingin Agricolankatu 1 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Kiinteistö Oy Helsingin Albertinkatu 40 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Kiinteistö Oy Helsingin Eerikinkatu 38 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Kiinteistö Oy Helsingin Kalevankatu 39a 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Kiinteistö Oy Helsingin Kalevankatu 39b 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Kiinteistö Oy Helsingin Kalevankatu 39c 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Kiinteistö Oy Helsingin Kalevankatu 41 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Kiinteistö Oy Helsingin Kalevankatu 43 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Kiinteistö Oy Helsingin Onnentie 18 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Kiinteistö Oy Helsingin Sofianlehdonkatu 5 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Kiinteistö Oy Helsingin Somerontie 14 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Kiinteistö Oy Helsingin Tukholmankatu 10 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Kiinteistö Oy Kotitontuntie 1 
Espoo 
100,00 
100,00 
Kiinteistö Oy Lintulahdenpenger 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Kiinteistö Oy Malminhaka 
Tampere 
90,00 
90,00 
Kiinteistö Oy Mannerheimintie 168 
Helsinki 
82,61 
82,61 
Kiinteistö Oy Saarensahra 
Tampere 
100,00 
100,00 
Kiinteistö Oy Siilinjärven Kirkkorinne 
Siilinjärvi 
100,00 
100,00 
Kiinteistö Oy Tampereen Kyllikinkatu 15 
Tampere 
100,00 
100,00 
Kiinteistö Oy Tuureporin Liiketalo 
Turku 
100,00 
100,00 
Kiinteistö Oy Uuno Kailaan kadun Pysäköinti 
Espoo 
100,00 
100,00 
Kiinteistö Oy Vantaan Karhunkierros 1 C 
Vantaa 
86,58 
86,58 
Kiinteistö Oy Vantaan Pyhtäänpolku 
Vantaa 
100,00 
100,00 
Kiinteistö Oy Ylä-Malmintori 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Koy Espoon Ylismäentie 12 Pysäköinti 
Espoo 
100,00 
100,00 
Lumo Espoon Ylismäentie Oy 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Lumo Hankeyhtiö 2 Oy 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Lumo Holding 50 Oy 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Lumohousing 13 Oy 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Lumohousing 14 Oy 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Lumohousing 15 Oy 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Lumohousing 16 Oy 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Lumohousing 17 Oy 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Lumohousing 18 Oy 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Lumohousing 19 Oy 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Ylismäentie Pysäköinti Oy 
Helsinki 
100,00 
100,00

Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 
81 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Asunto Oy Helsingin Kantelettarentie 15 osakkuusyhtiö: 
Kiinteistö Oy Sävelkorttelin Parkkihalli 
Helsinki 
31,19 
65,35 
Asunto Oy Helsingin Vanhaistentie 1 d osakkuusyhtiö: 
 
 
 
Kiinteistö Oy Sävelkorttelin Parkkihalli 
Helsinki 
34,16 
65,35 
Tytäryritykset ja yhteisjärjestelyt 
Emoyhtiön 
Konsernin 
omistusosuus % 
omistusosuus % 
Lumo Vuokratalot Oy 
Asunto Oy Espoon Asemakuja 1 
Espoo 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Espoon Piilipuuntie 25 
Espoo 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Espoon Piilipuuntie 31 
Espoo 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Vaakamestarinpolku 2 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Kuopion Niemenkatu 5 
Kuopio 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Oulun Jalohaukantie 1 
Oulu 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Oulun Tuiranmaja 
Oulu 
100,00 
100,00 
Kiinteistö Oy Nummenperttu 
Hämeenlinna 
100,00 
100,00 
Kiinteistö Oy Vehnäpelto 
Vantaa 
100,00 
100,00 
Kiinteistö Oy Vehnäpellon tytäryritys: 
Kiinteistö Oy Viljapelto 
Vantaa 
55,56 
76,67 
Emoyhtiön 
Konsernin 
Tytäryritykset ja yhteisjärjestelyt 
omistusosuus % 
omistusosuus % 
Lumo Asumisen Palvelut Oy 
Piispanristin Pysäköinti Oy 
Espoo 
100,00 
100,00 
Emoyhtiön 
Konsernin 
Tytäryritykset ja yhteisjärjestelyt 
omistusosuus % 
omistusosuus % 
Kojamo Palvelut Oy 
Kiinteistö Oy Mannerheimintie 168a 
Helsinki 
100,00 
100,00
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Emoyhtiön 
Konsernin 
Osakkuusyritykset ja yhteisjärjestelyt 
omistusosuus % 
omistusosuus % 
Kojamo Oyj 
Asunto Oy Nilsiän Ski 
Nilsiä 
28,33 
28,33 
SV-Asunnot Oy 
Helsinki 
50,00 
50,00 
Lumo Asumisen Palvelut Oy 
Asemamiehenkadun Pysäköinti Oy 
Helsinki 
48,94 
48,94 
Haltian Pysäköinti Oy 
Vantaa 
39,25 
39,25 
Kiinteistö Oy Espoon Pegasos Pysäköinti 
Espoo 
27,23 
27,23 
Kiinteistö Oy Nihtitorpankujan Parkki 
Espoo 
34,38 
34,38 
Kiinteistö Oy Säterinkallion Pysäköinti 
Espoo 
46,41 
46,41 
Louhen Pysäköinti Oy 
Helsinki 
32,00 
32,00 
Lumo Kodit Oy 
Asunto Oy Espoon Otsonkulma 
Espoo 
28,98 
28,98 
Hatanpäänhovin Pysäköinti Oy 
Tampere 
41,88 
41,88 
Kiinteistö Oy Bäckisåker 
Espoo 
50,00 
50,00 
Kiinteistö Oy Jyväskylän Torikulma 
Jyväskylä 
42,63 
42,63 
Kiinteistö Oy Mannerheimintie 40 
Helsinki 
29,42 
29,42 
Kiinteistö Oy Myllytullin Autotalo 
Oulu 
24,39 
24,39 
Kiinteistö Oy Oulun Tullivahdin Parkki 
Oulu 
33,60 
33,60 
Kiinteistö Oy Pohjois-Suurpelto 
Espoo 
50,00 
50,00 
Kiinteistö Oy Tampereen Tieteen Parkki 
Tampere 
41,71 
41,71 
Lehtolantien Pysäköinti Oy 
Riihimäki 
22,60 
22,60 
Leinelän Kehitys Oy 
Vantaa 
20,00 
20,00 
Lintulammenkadun Pysäköintilaitos oy 
Kerava 
39,19 
39,19 
Marin autopaikat Oy 
Espoo 
21,00 
21,00 
Mummunkujan pysäköinti Oy 
Tampere 
26,51 
26,51

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 
82 
Paavolan Parkki Oy 
Lahti 
24,93 
32,98 
Pihlajapysäköinti Oy 
Tampere 
30,56 
30,56 
Ristikedonkadun Lämpö Oy 
Salo 
34,40 
34,40 
Ruukinpuiston Pysäköinti Oy 
Kerava 
23,49 
23,49 
Ruukuntekijäntien paikoitus Oy 
Vantaa 
26,24 
26,24 
SKIPA Kiinteistöpalvelut Oy 
Espoo 
20,63 
20,63 
Suurpellon Kehitys Oy 
Espoo 
50,00 
50,00 
Virvatulentien Pysäköinti Oy 
Helsinki 
25,15 
25,15 
Miilun alueen huolto Oy 
Salo 
28,57 
28,57 
Asunto Oy Vantaan Lehtikallio 4: 
Kiinteistö Oy Lehtikallion pysäköinti 
Vantaa 
39,84 
39,84 
Asunto Oy Järvenpään Sibeliuksenkatu 27: 
Kiinteistö Oy Järvenpään Tupalantalli 
Järvenpää 
33,51 
33,51 
Asunto Oy Vantaan Leinelänkaari 13: 
Leinelänkaaren Pysäköinti Oy 
Vantaa 
21,63 
21,63 
Asunto Oy Oulun Revonkuja 1: 
Kiinteistö Oy Revonparkki 
Oulu 
20,37 
20,37 
Asunto Oy Tampereen Keskisenkatu 4: 
Kiinteistö Oy Tampereen Seponparkki 
Tampere 
29,91 
45,98 
Asunto Oy Vantaan Arinatie 10: 
Kiinteistö Oy Arinaparkki Vantaa 
Vantaa 
25,59 
25,59 
Asunto Oy Lahden Radanpää 6: 
Asemantaustan Pysäköinti Oy 
Lahti 
39,76 
39,76 
Asunto Oy Espoon Ajurinkuja 1: 
Kiinteistö Oy Valliparkki 
Espoo 
31,31 
31,31 
Asunto Oy Vantaan Lautamiehentie 9: 
Sandbackan Autopaikat Oy 
Vantaa 
24,62 
44,23 
Asunto Oy Espoon Forstmestarinpiha 2: 
Kiinteistö Oy Espoon Lehto 
Espoo 
25,00 
25,00 
Asunto Oy Vantaan Kaivokselantie 5 b: 
Kiinteistö Oy Vantaan Pumppupuiston Parkki 
Vantaa 
11,45 
24,20 
Asunto Oy Vantaan Kaivokselantie 5 f: 
Kiinteistö Oy Vantaan Pumppupuiston Parkki 
Vantaa 
12,75 
24,20 
Lumo Vuokratalot Oy 
Asunto Oy Viljapelto 
Vantaa 
21,11 
76,67 
Kiinteistö Oy Keinulaudantie 4 
Helsinki 
41,62 
41,62 
Pajalan Parkki Oy 
Järvenpää 
31,44 
44,06
7.4 Venäjän hyökkäyssodan vaikutukset Koja-
moon 
Venäjän hyökkäyssodan jatkuminen heijastuu edelleen maail-
mantalouden elpymiseen. Suomen talouden kehitys oli viime 
vuonna heikkoa. Sodan vuoksi voimakkaasti nousseet ener-
gian hinnat laskivat vuoden aikana, mutta yleisesti inflaatio jat-
kui nopeana. Hintojen nousu vaikutti Kojamon ylläpitokuluihin 
erityisesti alkuvuonna lämmityskulujen ja sähkönhinnan osalta.
7.5 Tilikauden jälkeiset tapahtumat 
Kojamo Oyj laski tammikuussa liikkeeseen 200 miljoonan eu-
ron arvosta suunnattuja vakuudettomia vihreitä joukkovelkakir-
jalainoja (Private placement). Liikkeeseenlasku toteutettiin yh-
tiön EMTN-ohjelman alla ja korotuksena yhtiön 28.5.2029 
erääntyvään joukkovelkakirjalainaan. Liikkeeseenlaskusta saa-
dut varat käytetään uudelleenrahoittamaan yhtiön vihreän ra-
hoituksen viitekehyksen mukaisia projekteja.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 
83 
Tunnusluvut, niiden laskentakaavat sekä ESMA-ohjeistuksen mukaiset 
täsmäytyslaskelmat
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Laskenta- 
kaava 
2023 
2022 
2021 
2020 
2019 
Liikevaihto, M€ 
442,2 
413,3 
391,7 
383,9 
375,3 
Nettovuokratuotto, M€ 
1 
297,2 
280,1 
262,3 
257,6 
247,3 
Nettovuokratuotto liikevaihdosta, % 
2 
67,2 
67,8 
67,0 
67,1 
65,9 
Voitto/tappio ennen veroja, M€ 
3 
-112,3 
-499,8 
1 278,9 
391,2 
1 031,3 
Käyttökate (EBITDA), M€ 
4 
-39,9 
-441,3 
1 334,8 
447,6 
1 083,1 
Käyttökate liikevaihdosta, % 
5 
-9,0 
-106,8 
340,8 
116,6 
288,6 
Oikaistu käyttökate (Adjusted EBITDA), M€ 
6 
255,1 
240,4 
228,5 
222,6 
210,3 
Oikaistu käyttökate liikevaihdosta, % 
7 
57,7 
58,2 
58,3 
58,0 
56,0 
Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta (FFO), M€ ¹
⁾
8 
167,2 
160,7 
153,1 
151,4 
140,7 
FFO liikevaihdosta, % 
9 
37,8 
38,9 
39,1 
39,5 
37,5 
Osakekohtainen kassavirta ennen 
käyttöpääoman muutosta, € 
10 
0,68 
0,65 
0,62 
0,61 
0,57 
FFO ilman kertaluonteisia kuluja, M€ 
11 
167,2 
160,7 
153,1 
151,4 
140,7 
Oikaistu kassavirta ennen käyttöpääoman 
muutosta (AFFO), M€ 
12 
140,5 
138,2 
141,1 
124,3 
110,0 
Sijoituskiinteistöt, M€ ²
⁾
8 038,8 
8 150,2 
8 327,5 
6 863,1 
6 260,8 
Taloudellinen vuokrausaste, % 
26 
93,0 
92,0 
93,9 
96,4 
97,2 
Korollinen vieras pääoma, M€ 
13 
3 600,4 
3 678,2 
3 334,5 
3 053,3 
2 674,2 
Oman pääoman tuotto-% (ROE) 
14 
-2,4 
-9,9 
27,0 
9,8 
30,3 
Sijoitetun pääoman tuotto-% (ROI) 
15 
-0,4 
-5,7 
19,2 
7,4 
20,5 
Omavaraisuusaste, % 
16 
44,5 
45,3 
49,0 
45,6 
46,9 
Loan to Value (LTV), % ³
⁾
17 
44,6 
43,7 
37,7 
41,4 
40,5 
Vapaiden varojen osuus, % 
18 
74,7 
87,1 
86,3 
79,4 
69,8 
Korkokate 
19 
3,6 
3,8 
3,9 
4,1 
4,2 
Vakavaraisuusaste 
20 
0,44 
0,42 
0,36 
0,39 
0,39 
Vakuudellisten lainojen osuus taseesta 
21 
0,10 
0,09 
0,09 
0,14 
0,20 
Osakekohtainen tulos, € 
-0,36 
-1,62 
4,14 
1,27 
3,34 
Osakekohtainen oma pääoma, € 
14,67 
15,55 
17,25 
13,39 
12,51 
Osinko/osake, € ⁴
⁾
 
- 
0,39 
0,38 
0,37 
0,34 
Osinko tuloksesta, % 
22 
- 
- 
9,2 
29,1 
10,2 
Hinta/voitto-suhde (P/E) 
23 
- 
- 
5,1 
14,3 
4,9 
Efektiivinen osinkotuotto, % 
24 
- 
2,8 
1,8 
2,0 
2,1 
Bruttoinvestoinnit, M€ 
25 
190,7 
501,6 
356,9 
371,2 
259,9 
Henkilöstö keskimäärin 
315 
316 
321 
315 
305 
¹
⁾
 
Laskentakaava on muuttunut 2021 luovutuksista 
syntyneiden verojen osalta. Vertailutiedot vuodelta 2020 on muutettu 
vastaamaan nykyistä 
laskentatapaa. 
²
⁾
 
Sisältää Myytävänä olevia pitkäaikaisia omaisuuseriä. 
³
⁾
 
Ei sisällä Myytävänä olevia pitkäaikaisia omaisuuseriä. 
⁴
⁾
 
2023: hallitus esittää yhtiökokoukselle, että osinkoa 
ei jaeta.
Vaihtoehtoiset tunnusluvut
Kojamo esittää vaihtoehtoisia tunnuslukuja kuvaamaan liiketoi-
mintansa taloudellista kehitystä ja parantaakseen vertailukel-
poisuutta eri raportointikausien välillä. Vaihtoehtoiset eli tilin-
päätösstandardeihin perustumattomat tunnusluvut antavat 
merkittävää lisätietoa johdolle, rahoittajille, analyytikoille sekä 
muille tahoille. Vaihtoehtoisia tunnuslukuja ei tule pitää IFRS-
tilinpäätösnormistossa määriteltyjä tunnuslukuja korvaavina 
mittareina.

Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 
84 
 
 
 
Tunnuslukujen laskentakaavat 
ESMA-ohjeistuksen mukaisesti määritellyt vaihtoehtoiset tunnusluvut 
1) 
Nettovuokratuotto 
= 
Liikevaihto - Kiinteistöjen ylläpitokulut - Korjaukset 
Nettovuokratuotto on vuokraustoiminnan kannattavuuden 
tunnusluku, joka mittaa tuottoa ylläpito- 
 
ja korjauskulujen vähentämisen jälkeen. 
2) 
Nettovuokratuotto 
= 
Nettovuokratuotto 
x 100 
liikevaihdosta, % 
Liikevaihto 
Tunnusluku kuvaa nettovuokratuoton suhdetta liikevaihtoon. 
Nettovuokratuotto - Hallinnon kulut + Liiketoiminnan muut tuotot - Liiketoiminnan muut kulut 
3) 
Voitto/tappio ennen veroja 
= 
+/- Sijoituskiinteistöjen luovutusvoitot ja -tappiot +/- Vaihto-omaisuuden luovutusvoitot ja 
-tappiot +/- Voitto/tappio sijoituskiinteistöjen arvostamisesta käypään arvoon
- Poistot ja 
arvonalentumiset +/- Rahoitustuotot ja -kulut +/- Osuus osakkuusyritysten tuloksista 
Voitto/tappio ennen veroja mittaa kannattavuutta liiketoiminnan kustannusten ja 
rahoituskulujen jälkeen. 
Tilikauden voitto/tappio + Poistot ja arvonalentumiset -/+ Rahoitustuotot ja -kulut -/+ Osuus 
4) 
Käyttökate (EBITDA) 
= 
osakkuusyritysten tuloksista + Tilikauden verotettavaan tulokseen perustuva vero + 
Laskennallisten verojen muutos 
Käyttökate on kannattavuuden tunnusluku, joka mittaa 
liiketoiminnan tulosta ennen nettorahoitus- 
kuluja, veroja ja poistoja. 
5) 
Käyttökate 
= 
Käyttökate 
x 100 
liikevaihdosta, % 
Liikevaihto 
Tunnusluku kuvaa käyttökatteen suhdetta liikevaihtoon. 
Tilikauden voitto/tappio + Poistot ja arvonalentumiset -/+ Sijoituskiinteistöjen luovutusvoitot 
6) 
Oikaistu käyttökate 
= 
ja -tappiot-/+ Vaihto-omaisuuden luovutusvoitot ja -tappiot -/+ Muiden pitkäaikaisten varojen 
(Adjusted EBITDA) 
luovutusvoitot ja -tappiot -/+ Voitto/tappio sijoituskiinteistöjen arvostamisesta käypään ar- 
voon -/+ Rahoitustuotot ja -kulut -/+ Osuus osakkuusyritysten tuloksista + Tilikauden vero- 
tettavaan tulokseen perustuva vero + Laskennallisten verojen muutos 
Oikaistu käyttökate kuvaa konsernin vuokraustoiminnan 
kannattavuutta ilman omaisuuserien 
myynneistä syntyneitä luovutusvoittoja ja -tappioita sekä laskennallisia 
voittoja/tappioita sijoitus- 
kiinteistöjen käypään arvoon arvostamisesta. 
7) 
Oikaistu käyttökate 
= 
Oikaistu käyttökate 
x 100 
liikevaihdosta, % 
Liikevaihto 
Tunnusluku kuvaa oikaistun käyttökatteen suhdetta liikevaihtoon. 
Kassavirta ennen 
= 
Oikaistu käyttökate - Oikaistut nettorahoituskulut - Tilikauden verotettavaan tulokseen 
8) 
käyttöpääoman 
 
perustuva vero +/- Luovutuksista syntyneet tilikauden verotettavaan tulokseen perustuvat 
muutosta (FFO) 
verot 
Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta kuvaa konsernin 
liiketoiminnan tuottamaa kassavirtaa en- 
nen käyttöpääoman muutosta. Tunnusluvun laskennassa huomioidaan 
rahoituskulujen ja verojen vaiku- 
tus kannattavuuteen mutta ei varsinaiseen vuokraustoimintaan 
kuulumattomia eriä kuten omaisuuserien 
myynneistä syntyneitä luovutusvoittoja ja -tappioita tai niiden 
verovaikutusta sekä laskennallisia 
voittoja/tappioita käypään arvoon arvostamisesta.

Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 
85 
 
 
 
 
 
9) 
FFO liikevaihdosta, % 
= 
Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta (FFO) 
x 100 
Liikevaihto 
Tunnusluku kuvaa FFO:n suhdetta liikevaihtoon. 
10) 
Osakekohtainen kassa- 
= 
Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta (FFO) 
virta ennen käyttöpää- 
Ulkona olevien osakkeiden painotettu keskiarvo tilikauden aikana 
oman muutosta 
Osakekohtainen kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta 
esittää kassavirta ennen käyttö- 
pääoman muutosta osuuden yksittäiselle osakkeelle. 
11) 
FFO ilman 
= 
Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta (FFO) + Kertaluonteiset kulut 
kertaluonteisia kuluja 
Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta kuvaa konsernin 
liiketoiminnan tuottamaa kassavirtaa en- 
nen käyttöpääoman muutosta. Tunnusluvun laskennassa huomioidaan 
rahoituskulujen ja verojen vai- 
kutus kannattavuuteen mutta ei varsinaiseen vuokraustoimintaan 
kuulumattomia eriä kuten omaisuus- 
erien myynneistä syntyneitä luovutusvoittoja ja -tappioita 
sekä laskennallisia voittoja/tappioita käypään 
arvoon arvostamisesta ja kertaluonteisia kuluja. 
Oikaistu kassavirta 
12) 
ennen käyttöpääoman 
= 
Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta (FFO) - Ajanmukaistamisinvestoinnit 
muutosta (AFFO) 
Oikaistu kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta kuvaa 
konsernin liiketoiminnan tuottamaa kassa- 
virtaa ennen käyttöpääoman muutosta oikaistuna ajanmukaistamisinvestoinneilla. 
Tunnusluvun lasken- 
nassa huomioidaan ajanmukaistamisinvestointien, rahoituskulujen 
ja verojen vaikutus kannattavuuteen 
mutta ei varsinaiseen vuokraustoimintaan kuulumattomia 
eriä kuten omaisuuserien myynneistä synty- 
neitä luovutusvoittoja ja -tappioita sekä laskennallisia 
voittoja/tappioita käypään arvoon arvostamisesta. 
13) 
Korollinen vieras pääoma 
= 
Lainat, pitkäaikaiset + Lainat, lyhytaikaiset 
Korollinen vieras pääoma mittaa konsernin bruttovelkoja. 
14) 
Oman pääoman 
= 
Tilikauden voitto 
x 100 
tuotto-% (ROE) 
Oma pääoma, vuoden alun ja lopun keskiarvo 
Oman pääoman tuotto mittaa tilikauden tulosta suhteutettuna 
omaan pääomaan. Tunnusluku kuvaa 
konsernin kykyä tehdä tuottoa omistajien sijoittamille varoille. 
15) 
Sijoitetun pääoman 
= 
Voitto/tappio ennen veroja + Rahoituskulut 
x 100 
tuotto-% (ROI) 
(Varat - Korottomat velat), vuoden alun ja lopun keskiarvo 
Sijoitetun pääoman tuotto mittaa liiketoiminnan tulosta 
suhteutettuna sijoitettuun pääomaan. 
Tunnusluku kuvaa konsernin kykyä tehdä tuottoa omistajien ja rahoittajien 
sijoittamille varoille. 
16) 
Omavaraisuusaste, % 
= 
Oma pääoma 
x 100 
Varat - Saadut ennakot 
Omavaraisuusaste on rahoitusrakenteen tunnusluku, joka 
kertoo oman pääoman osuuden toimin- 
taan sitoutuneesta pääomasta. Tunnusluku kuvaa konsernin rahoitusrakennetta.

Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 
86 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
17) 
Loan to Value (LTV), 
% 
= 
Korollinen vieras pääoma - Rahavarat 
x 100 
Sijoituskiinteistöt 
Luototusaste (Loan to Value) esittää nettovelkojen osuutta sijoituskiinteistöjen 
arvosta. 
Tunnusluku kuvaa konsernin velkaantuneisuutta. 
18) 
Vapaiden varojen 
= 
Vakuuksista vapaat varat 
x 100 
osuus, % 
Varat 
Tunnusluku kuvaa rasitteettomien varojen määrää suhteessa kaikkiin 
varoihin. 
19) 
Korkokate 
= 
Oikaistu käyttökate, rullaava 12kk 
Oikaistut nettorahoituskulut, rullaava 12kk 
Käyttökatteen ja nettorahoituskulujen välinen suhde. 
Tunnusluku kuvaa konsernin velanhoitoon 
liittyvää kykyä. 
20) 
Vakavaraisuusaste 
= 
Korolliset velat* - Rahavarat 
Varat 
Vakavaraisuusaste kuvaa nettovelkojen osuutta taseesta. 
*Tunnusluvun korollisiin velkoihin sisältyy korollinen vieras pääoma, Myytävänä 
oleviin pitkäaikaisiin 
 
varoihin liittyvät korolliset velat ja yli 90 päivän 
jälkeen erääntyvät kauppahinnat. 
21) 
Vakuudellisten lainojen 
= 
Vakuudellinen korollinen vieras pääoma 
osuus taseesta 
Varat 
Tunnusluku kuvaa vakuudellisten velkojen osuutta taseesta. 
22) 
Osinko tuloksesta, % 
= 
Osakekohtainen osinko 
x 100 
Osakekohtainen tulos 
Osinko tuloksesta mittaa osingon suhdetta tulokseen. 
Tunnusluku kuvaa, kuinka suuren osuuden 
tuloksesta konserni jakaa omistajilleen. 
23) 
Hinta/voitto-suhde 
= 
Osakkeen päätöskurssi 
(P/E) 
Osakekohtainen tulos 
Hinta/voitto-suhde kuvaa osakkeen kurssin ja osakekohtaisen 
tuloksen välistä suhdetta. 
Tunnusluku kuvaa, mikä on osakkeen takaisinmaksuaika päätöskurssilla 
ja nykyisellä tuloksella. 
24) 
Efektiivinen 
= 
Osakekohtainen osinko 
x 100 
osinkotuotto, % 
Osakkeen päätöskurssi 
Efektiivinen osinkotuotto kuvaa osakekohtaisen tuloksen 
ja osakkeen kurssin välistä suhdetta. 
25) 
Bruttoinvestoinnit 
= 
Hankitut sijoituskiinteistöt + Ajanmukaistamisinvestoinnit + Aktivoidut vieraan pääoman 
menot 
Bruttoinvestoinnit kuvaa kokonaisinvestointien määrää 
pitäen sisällään ostetut sijoituskiinteistöt, 
kiinteistökehityksen, ajanmukaistamisinvestoinnit sekä aktivoidut 
korot. 
Muut tunnusluvut 
26) 
Taloudellinen 
= 
Vuokratuotot 
x 100 
vuokrausaste, % 
Vuokrattavissa olevien asuntojen potentiaalinen vuokratuotto

 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 
87 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Tunnuslukujen täsmäytyslaskelmat 
M€ 
2023 
2022 
2021 
2020 
2019 
Tilikauden voitto/tappio 
-89,0 
-399,8 
1 023,4 
312,9 
825,2 
Poistot ja arvonalentumiset 
1,3 
1,2 
1,2 
1,3 
1,1 
Sijoituskiinteistöjen luovutusvoitot ja -tappiot 
-0,2 
-0,2 
-0,3 
0,7 
-0,1 
Vaihto-omaisuuden luovutusvoitot ja -tappiot 
- 
0,0 
- 
- 
-0,2 
Muiden pitkäaikaisten varojen luovutusvoitot ja -tappiot 
-0,2 
0,0 
-0,3 
- 
0,0 
Voitto/tappio sijoituskiinteistöjen arvostamisesta käypään arvoon 
295,4 
682,0 
-1 105,7 
-225,8 
-872,4 
Rahoitustuotot 
-13,5 
-9,6 
-4,8 
-1,8 
-2,6 
Rahoituskulut 
84,8 
67,0 
59,7 
57,0 
53,4 
Osuus osakkuusyritysten tuloksista 
-0,1 
-0,1 
-0,1 
-0,2 
-0,2 
Tilikauden verotettavaan tuloon perustuva vero 
16,5 
17,3 
18,8 
16,9 
19,9 
Laskennallisten verojen muutos 
-39,8 
-117,2 
236,7 
61,5 
186,2 
Oikaistu käyttökate (Adjusted EBITDA) 
255,1 
240,4 
228,5 
222,6 
210,3 
Rahoitustuotot ja -kulut 
-71,3 
-57,4 
-54,9 
-55,3 
-50,8 
Voitto/tappio rahoitusvarojen arvostamisesta käypään arvoon 
-0,2 
-5,3 
-3,2 
1,0 
1,1 
Oikaistut nettorahoituskulut 
-71,5 
-62,7 
-58,1 
-54,2 
-49,7 
Luovutuksista syntyneet tilikauden verotettavaan tulokseen 
perustuvat verot 
0,1 
0,2 
1,5 
-0,1 
n/a 
Tilikauden verotettavaan tuloon perustuva vero 
-16,5 
-17,3 
-18,8 
-16,9 
-19,9 
Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta (FFO) 
167,2 
160,7 
153,1 
151,4 
140,7 
Kertaluonteiset kulut 
- 
- 
- 
- 
- 
FFO ilman kertaluonteisia kuluja 
167,2 
160,7 
153,1 
151,4 
140,7 
Oma pääoma 
3 625,9 
3 842,7 
4 263,3 
3 309,5 
3 090,6 
Varat 
8 158,3 
8 482,3 
8 716,8 
7 261,5 
6 590,4 
Saadut ennakot 
-6,2 
-6,2 
-6,6 
-6,6 
-6,7 
Omavaraisuusaste, % 
44,5 
45,3 
49,0 
45,6 
46,9 
Rasitteista vapaat sijoituskiinteistöt 
5 918,2 
7 008,2 
7 084,2 
5 327,0 
4 296,3 
Pitkäaikaiset varat, muut kuin sijoituskiinteistöt 
125,7 
142,3 
94,2 
97,6 
25,6 
Lyhytaikaiset varat 
46,9 
238,9 
340,5 
342,7 
277,6 
Vapaat varat yhteensä 
6 090,8 
7 389,3 
7 518,8 
5 767,3 
4 599,6 
Varat 
8 158,3 
8 482,3 
8 716,8 
7 261,5 
6 590,4 
Vapaiden varojen osuus, % 
74,7 
87,1 
86,3 
79,4 
69,8 
Oikaistu käyttökate (Adjusted EBITDA), rullaava 12kk 
255,1 
240,4 
228,5 
222,6 
210,3 
Oikaistut nettorahoituskulut, rullaava 12kk 
-71,5 
-62,7 
-58,1 
-54,2 
-49,7 
Korkokate 
3,6 
3,8 
3,9 
4,1 
4,2 
Korollinen vieras pääoma 
3 600,4 
3 678,2 
3 334,5 
3 053,3 
2 674,2 
Yli 90 päivän päästä erääntyvät kauppahinnat 
- 
- 
- 
- 
8,7 
Rahavarat 
15,0 
119,4 
197,0 
210,5 
137,3 
Korolliset velat - Rahavarat 
3 585,5 
3 558,8 
3 137,5 
2 842,8 
2 545,6 
Varat 
8 158,3 
8 482,3 
8 716,8 
7 261,5 
6 590,4 
Vakavaraisuusaste 
0,44 
0,42 
0,36 
0,39 
0,39 
Vakuudelliset velat 
839,3 
780,7 
809,5 
1 048,5 
1 298,1 
Varat 
8 158,3 
8 482,3 
8 716,8 
7 261,5 
6 590,4 
Vakuudellisten lainojen osuus taseesta 
0,10 
0,09 
0,09 
0,14 
0,20

 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 
88 
EMOYHTIÖN TILINPÄÄTÖS 
Emoyhtiön tuloslaskelma, FAS 
€ 
Liite 
1–12/2023 
1–12/2022 
Vuokratuotot 
500 832,84 
458 760,72 
Hallinnon myyntituotot 
13 836 624,00 
12 738 978,00 
Liikevaihto 
1 
14 337 456,84 
13 197 738,72 
Liiketoiminnan muut tuotot 
2 
864,97 
- 
Henkilöstökulut 
3 
-4 120 711,66 
-4 163 339,44 
Poistot ja arvonalentumiset 
4 
-314 028,05 
-272 914,17 
Liiketoiminnan muut kulut 
5 
-12 500 148,52 
-12 779 120,58 
Liikevoitto/tappio 
-2 596 566,42 
-4 017 635,47 
Tuotot pysyvien vastaavien sijoituksista 
3 000,00 
6 000,00 
Rahoitustuotot 
77 782 715,73 
48 706 918,17 
Arvonmuutokset vaihtuvien vastaavien rahoitusarvopapereista 
958 222,21 
-902 860,39 
Rahoituskulut 
-66 972 018,00 
-47 164 988,71 
Rahoitustuotot ja -kulut 
6 
11 771 919,94 
645 069,07 
Voitto/tappio ennen tilinpäätössiirtoja ja veroja 
9 175 353,52 
-3 372 566,40 
Tilinpäätössiirrot 
7 
-8 140 000,00 
49 810 100,00 
Tuloverot 
8 
8 124,92 
-9 326 991,24 
Tilikauden voitto/tappio 
1 043 478,44 
37 110 542,36

 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 
89 
Emoyhtiön tase, FAS 
€ 
Liite 
31.12.2023 
31.12.2022 
VASTAAVAA 
Pysyvät vastaavat 
Aineettomat hyödykkeet 
9 
Muut pitkävaikutteiset menot 
537 723,35 
629 555,80 
Aineettomat hyödykkeet yhteensä 
537 723,35 
629 555,80 
Aineelliset hyödykkeet 
10 
Maa- ja vesialueet 
4 519 052,14 
4 520 734,02 
Koneet ja kalusto 
225 309,16 
345 649,75 
Muut aineelliset hyödykkeet 
187 206,12 
187 206,12 
Aineelliset hyödykkeet yhteensä 
4 931 567,42 
5 053 589,89 
Sijoitukset 
11 
Tytäryhtiöosakkeet 
82 273 943,02 
82 273 943,02 
Osakkuusyritysosakkeet 
176 951,96 
176 951,96 
Muut osakkeet ja osuudet 
594 029,89 
594 029,89 
Sijoitukset yhteensä 
83 044 924,87 
83 044 924,87 
Pysyvät vastaavat yhteensä 
88 514 215,64 
88 728 070,56 
Vaihtuvat vastaavat 
Pitkäaikaiset saamiset 
12 
3 051 629 442,29 
2 694 328 897,52 
Lyhytaikaiset saamiset 
13 
46 903 935,14 
270 263 963,41 
Rahoitusarvopaperit 
14 
20 120,68 
90 851 215,89 
Rahat ja pankkisaamiset 
5 668 804,67 
73 576 618,41 
Vaihtuvat vastaavat yhteensä 
3 104 222 302,78 
3 129 020 695,23 
VASTAAVAA 
3 192 736 518,42 
3 217 748 765,79 
VASTATTAVAA 
Oma pääoma 
15 
Osakepääoma 
58 025 136,00 
58 025 136,00 
Ylikurssirahasto 
35 786 180,04 
35 786 180,04 
Vararahasto 
16 920,33 
16 920,33 
Sijoitetun vapaan pääoman rahasto 
167 856 001,50 
167 856 001,50 
Edellisten tilikausien voitto/tappio 
-12 637 912,08 
46 722 330,94 
Tilikauden voitto 
1 043 478,44 
37 110 542,36 
Oma pääoma yhteensä 
250 089 804,23 
345 517 111,17 
Vieras pääoma 
Pitkäaikainen vieras pääoma 
16 
2 405 044 932,95 
2 552 127 711,62 
Lyhytaikainen vieras pääoma 
17 
537 601 781,24 
320 103 943,00 
Vieras pääoma yhteensä 
2 942 646 714,19 
2 872 231 654,62 
VASTATTAVAA 
3 192 736 518,42 
3 217 748 765,79

 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 
90 
Emoyhtiön rahoituslaskelma, FAS 
€ 
1–12/2023 
1–12/2022 
Liiketoiminnan rahavirta 
Voitto/tappio ennen tilinpäätössiirtoja ja veroja 
9 175 353,52 
-3 372 566,40 
Oikaisut: 
Suunnitelman mukaiset poistot ja arvonalentumiset 
314 028,05 
272 914,17 
Muut tuotot ja kulut, joihin ei liity maksua 
1 421,75 
0,22 
Rahoitustuotot ja -kulut 
-10 813 697,73 
-1 547 929,46 
Muut oikaisut 
-84 469,77 
-573 858,87 
Liiketoiminnan rahavirta ennen käyttöpääoman muutosta 
-1 407 364,18 
-5 221 440,34 
Käyttöpääoman muutos: 
Myyntisaamisten ja muiden saamisten muutos 
-84 518,23 
-2 426 783,44 
Ostovelkojen ja muiden velkojen muutos 
-528 317,23 
-614 465,14 
Liiketoiminnan rahavirta ennen rahoituseriä, varauksia 
ja veroja 
-2 020 199,64 
-8 262 688,92 
Maksetut korot ja maksut muista liiketoiminnan rahoituskuluista 
-62 116 354,87 
-39 390 960,49 
Saadut rahoitustuotot liiketoiminnasta 
10 462 517,01 
4 896 582,35 
Maksetut välittömät verot 
-13 246 578,35 
-2 204 285,23 
Liiketoiminnan rahavirta 
-66 920 615,85 
-44 961 352,29 
Investointien rahavirta 
Investoinnit aineellisiin ja aineettomiin hyödykkeisiin 
-211 433,81 
-375 874,90 
Muiden sijoitusten luovutustulot 
- 
20 000,00 
Myönnetyt pitkäaikaiset lainat 
-380 000 000,00 
-470 000 000,00 
Pitkäaikaisten lainasaamisten takaisinmaksut 
220 440 947,40 
- 
Hankitut rahoitusarvopaperit 
-54 947 967,60 
-140 991 008,37 
Rahoitusarvopapereiden luovutustulot 
145 822 716,82 
165 244 868,91 
Saadut korot ja osingot investoinneista 
64 890 111,85 
43 620 650,60 
Investointien rahavirta 
-4 005 625,34 
-402 481 363,76 
Rahoituksen rahavirta 
Pitkäaikaisten lainojen nostot 
500 000 000,00 
450 000 000,00 
Pitkäaikaisten lainojen takaisinmaksut 
-412 600 000,00 
-50 800 000,00 
Lyhytaikaisten lainojen nostot 
135 768 487,40 
205 438 139,03 
Lyhtyaikaisten lainojen takaisinmaksut 
-126 961 996,33 
-224 878 551,15 
Konsernin sisäisen pankin muutos 
-46 611 848,01 
51 746 903,11 
Maksetut osingot 
-96 386 315,61 
-93 914 871,62 
Saadut konserniavustukset 
49 810 100,00 
54 508 725,00 
Rahoituksen rahavirta 
3 018 427,45 
392 100 344,37 
Rahavirtojen muutos 
-67 907 813,74 
-55 342 371,68 
Rahavarat kauden alussa 
73 576 618,41 
128 918 990,09 
Rahavarat kauden lopussa 
5 668 804,67 
73 576 618,41

 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 
91 
Emoyhtiön tilinpäätöksen laatimisperiaatteet
Kojamo Oyj:n tilinpäätös on laadittu Suomen kirjanpitolain ja -
asetusten ja osakeyhtiölain mukaisesti. 
Vuokraustoimintaan ja hallintoveloitussopimuk-
siin liittyvät tuotot 
Vuokraustoimintaan ja hallintoveloitussopimuksiin liittyvät tuo-
tot tuloutetaan suoriteperiaatteen mukaisesti sopimuskauden 
aikana. 
Pysyvien vastaavien arvostus 
Aineettomat ja aineelliset hyödykkeet on merkitty taseeseen 
alkuperäiseen hankintamenoon vähennettynä suunnitelman 
mukaisilla poistoilla ja mahdollisilla arvonalennuksilla. Suunni-
telman mukaiset poistot on laskettu tasapoistoina hyödykkei-
den todennäköisen käyttöiän perusteella. 
Taloudellisen 
käyttöiän perusteella määräytyvät suunnitelman 
mukaiset poistoajat ovat: 
IT-laitteet ja –ohjelmat 
4–5 vuotta 
Tukiasemat 
7 vuotta 
Monitoimilaitteet 
 
6–8 vuotta 
Myöhemmin syntyvät menot sisällytetään aineellisen käyttö-
omaisuushyödykkeen kirjanpitoarvoon vain, mikäli on todennä-
köistä, että hyödykkeeseen liittyvä vastainen taloudellinen 
hyöty koituu yhtiön hyväksi. Muut korjaus- ja ylläpitomenot kir-
jataan tulosvaikutteisesti, kun ne ovat toteutuneet. 
Pysyvien vastaavien myyntivoitot on kirjattu liiketoiminnan mui-
hin tuottoihin ja tappiot liiketoiminnan muihin kuluihin. 
Kehitysmenot 
Aktivoidut kehittämismenot, poistoajat ja menetelmät (KPA 
2:4.1 kohta 3). 
Kehittämismenot aktivoidaan aineettomaksi hyödykkeeksi, kun 
pystytään osoittamaan, miten kehityshanke tulee kerryttämään 
taloudellista hyötyä ja kehittämisvaiheessa aiheutuvat menot 
ovat luotettavasti mitattavissa. 
Aktivoidut kehittämismenot esitetään omana eränään ja poiste-
taan taloudellisena vaikutusaikanaan, kuitenkin enintään 10 
vuodessa. 
Muut kehittämismenot kirjataan tuloslaskelmaan toteutues-
saan. Aiemmin kirjattuja kehitysmenoja ei aktivoida myöhem-
millä kausilla. 
Rahoitusomaisuuden arvostaminen 
Rahoitusomaisuusarvopaperit on arvostettu hankintamenoon 
tai sitä alempaan tilinpäätöspäivän markkinahintaan. 
Pakolliset varaukset 
Vastaisuudessa toteutuvat menot ja ilmeiset menetykset, jotka 
eivät enää kerrytä vastaavaa tuloa ja joiden suorittamiseen Ko-
jamo on velvoitettu tai sitoutunut ja joiden rahallinen arvo voi-
daan kohtuullisesti arvioida, kirjataan tuloslaskelmaan kuluksi 
ja taseen pakollisiin varauksiin. 
Eläkemenojen jaksotus 
Eläketurva on kaikilta osilta hoidettu ulkopuolisissa eläkeva-
kuutusyhtiöissä. Eläkemenot on kirjattu suoriteperusteisesti ku-
luksi tuloslaskelmaan. 
Rahoituslaskelman laadintaperiaatteet 
Rahoituslaskelma on laadittu tuloslaskelman ja taseen sekä 
niitä täydentävien tietojen perusteella. 
Rahavarat sisältävät pankkitilit, likvidit pankkien talletustodis-
tukset ja sijoitustodistukset. 
Valuuttamääräiset erät 
Kaikki saatavat ja velat ovat euromääräisiä. 
Johdannaissopimukset 
Johdannaissopimusten arvonmuutokset esitetään tilinpäätök-
sen liitetiedoissa 
Pitkäaikaisten lainojen korkoriskin suojaamiseksi tehtyjä joh-
dannaissopimuksia ei ole kirjattu taseeseen, vaan ne on ilmoi-
tettu tilinpäätöksen liitetiedoissa. 
Johdannaissopimuksiin perustuvat korkotuotot ja -kulut jakso-
tetaan sopimusajalle ja niillä oikaistaan suojattavan erän kor-
koja.

 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 
92 
Emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot 
1. Liikevaihto 
€ 
1–12/2023 
1–12/2022 
Konsernin sisäinen liikevaihto 
Tontin vuokratuotot 
364 871,16 
334 220,52 
Vuokratuotot yhteensä 
364 871,16 
334 220,52 
Keskushallintopalvelut 
7 840 271,00 
8 363 038,00 
IT-vuokratuotot 
5 996 353,00 
4 375 940,00 
Muut myyntituotot yhteensä 
13 836 624,00 
12 738 978,00 
Konsernin sisäinen liikevaihto yhteensä 
14 201 495,16 
13 073 198,52 
Muu liikevaihto 
Tontin vuokratuotot 
135 961,68 
124 540,20 
Muu liikevaihto yhteensä 
135 961,68 
124 540,20 
Liikevaihto yhteensä 
14 337 456,84 
13 197 738,72 
2. Liiketoiminnan muut tuotot 
€ 
1–12/2023 
1–12/2022 
Liiketoiminnan muut tuotot 
864,97 
- 
Yhteensä 
864,97 
0,00 
3. Henkilöstökulut 
€ 
1–12/2023 
1–12/2022 
Palkat ja palkkiot 
-3 407 937,72 
-3 347 832,35 
Eläkekulut 
-635 225,78 
-737 251,02 
Muut henkilösivukulut 
-77 548,16 
-78 256,07 
Yhteensä 
-4 120 711,66 
-4 163 339,44 
Johdon 
tulospalkkioiden 
laskennassa 
on 
käytetty 
29.12.2023 
päätöskurssia.

 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 
93 
Toimitusjohtajan, hallituksen ja valiokuntien palkat ja palkkiot 
€ 
1–12/2023 
1–12/2022 
Toimitusjohtaja Jani Nieminen 
-625 423,37 
-969 966,96 
Hallituksen ja valiokuntien palkkiot 
Mikael Aro 
-80 525,00 
-78 825,00 
Matti Harjuniemi 
-8 750,00 
-44 950,00 
Kari Kauniskangas 
-47 050,00 
-35 250,00 
Anne Koutonen 
-52 125,00 
-51 450,00 
Mikko Mursula 
-52 125,00 
-50 850,00 
Minna Metsälä 
- 
-9 700,00 
Reima Rytsölä 
-9 950,00 
-44 950,00 
Andreas Segal 
-38 200,00 
- 
Catharina Stackelberg-Hammarén 
-45 250,00 
-44 350,00 
Annica Ånas 
-36 100,00 
- 
Yhteensä 
-995 498,37 
-1 330 291,96 
2023 
2022 
Henkilöstö keskimäärin 
19 
21 
Toimikauden 
2023–2024 osalta on hallitukselle ja valiokunnille 
maksettu palkkioita 367 800,00 euroa, joista tilikaudelle 2023 
kohdistuu 370 075,00 euroa. Varsinaisesta yhtiökokouksesta 
16.3.2023 alkavalta toimikaudelta maksettavasta vuosipalkki-
osta 60 prosenttia maksettiin rahana ja 40 prosenttia osak-
keina. 
Kojamo Oyj:n toimitusjohtajalla ja johtoryhmällä on kokonais-
palkka ja eläkeikä on 63 vuotta. Eläkevastuu katetaan eläkeva-
kuutuksella, jossa ryhmäeläkevakuutukseen maksetaan vuo-
dessa kahden kuukauden verotettavaa ansioita vastaava va-
kuutusmaksu. Toimitusjohtajan 
toimisuhteen irtisanomisaika 
on kaksitoista kuukautta. Vuonna 2023 Suomen lakisääteisen 
eläkejärjestelmän kustannus toimitusjohtajan osalta oli 
136 769,27 (108 747,19) euroa ja maksut vapaaehtoiseen elä-
kejärjestelyyn 69 554,50 (67 332,52) euroa. 
Vuonna 2023 Suomen lakisääteisen eläkejärjestelmän kustan-
nus koko johtoryhmän osalta oli 404 900,16 (357 430,89) eu-
roa ja maksut vapaaehtoiseen eläkejärjestelyyn 163 096,52 
(229 846,96) euroa.
4. Suunnitelman mukaiset poistot 
€ 
1–12/2023 
1–12/2022 
Aineeton omaisuus 
- 
-8 241,96 
Muut pitkävaikutteiset menot 
Kehittämismenot 
-193 687,46 
-168 275,41 
Muut pitkävaikutteiset menot yhteensä 
-193 687,46 
-168 275,41 
Koneet ja kalusto 
-120 340,59 
-96 396,80 
Yhteensä 
-314 028,05 
-272 914,17

 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 
94 
5. Liiketoiminnan muut kulut 
€ 
1–12/2023 
1–12/2022 
Kiinteistövero 
-146 634,14 
-146 634,15 
Vuokrat ja vastikkeet 
-398 513,61 
-472 747,88 
Keskushallinto 
-11 954 505,77 
-12 157 675,88 
Liiketoiminnan muut kulut 
-495,00 
-2 062,67 
Yhteensä 
-12 500 148,52 
-12 779 120,58 
Tilintarkastuspalkkiot 
KPMG Oy Ab 
Tilintarkastuspalkkiot 
-191 343,00 
-168 900,46 
Lakisääteiset lausunnot 
- 
-4 340,00 
Veroneuvonta 
-9 276,00 
-85 148,01 
Neuvontapalvelut 
-101 800,00 
-200 506,39 
Yhteensä 
-302 419,00 
-458 894,86 
6. Rahoitustuotot ja -kulut 
€ 
1–12/2023 
1–12/2022 
Osinkotuotot 
Muilta 
3 000,00 
6 000,00 
Yhteensä 
3 000,00 
6 000,00 
Korkotuotot 
Saman konsernin yrityksiltä 
67 863 787,45 
48 067 461,60 
Muilta 
985 967,37 
314 619,05 
Muut rahoitustuotot 
8 932 960,91 
324 837,52 
Yhteensä 
77 782 715,73 
48 706 918,17 
Osinkotuotot, korko- 
ja rahoitustuotot yhteensä 
77 785 715,73 
48 712 918,17 
Sijoitusten arvonmuutokset 
Arvonpalautukset vaihtuvien vastaavien sijoituksista 
958 222,21 
55 361,82 
Arvonalentumiset vaihtuvien vastaavien rahoitusarvopapereista 
- 
-958 222,21 
Yhteensä 
958 222,21 
-902 860,39 
Korko- ja muut rahoituskulut 
Muille 
-66 972 018,00 
-47 164 988,71 
Yhteensä 
-66 972 018,00 
-47 164 988,71 
Rahoitustuotot ja -kulut yhteensä 
11 771 919,94 
645 069,07 
7. Tilinpäätössiirrot 
€ 
1–12/2023 
1–12/2022 
Konserniavustukset, saadut 
- 
49 810 100,00 
Konserniavustukset, annetut 
-8 140 000,00 
- 
Yhteensä 
-8 140 000,00 
49 810 100,00

 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 
95 
8. Tuloverot 
€ 
1–12/2023 
1–12/2022 
Tuloverot varsinaisesta toiminnasta 
-580,48 
-9 334 936,88 
Edellisten tilikausien verot 
8 705,40 
7 945,64 
Yhteensä 
8 124,92 
-9 326 991,24 
9. Aineettomat hyödykkeet 
 
Kehittämis- 
 
€ 
Oikeudet 
menot 
Yhteensä 
Hankintameno 1.1.2023 
114 249,72 
954 353,97 
1 068 603,69 
Lisäykset 
- 
101 855,01 
101 855,01 
Vähennykset 
-114 249,72 
- 
-114 249,72 
Hankintameno 31.12.2023 
0,00 
1 056 208,98 
1 056 208,98 
Kertyneet poistot 1.1.2023 
-114 249,72 
-324 798,17 
-439 047,89 
Vähennysten kertyneet poistot 
114 249,72 
- 
114 249,72 
Tilikauden poistot 
- 
-193 687,46 
-193 687,46 
Kertyneet poistot 31.12.2023 
0,00 
-518 485,63 
-518 485,63 
Kirjanpitoarvo 31.12.2023 
0,00 
537 723,35 
537 723,35 
Kehittämis- 
€ 
Oikeudet 
menot 
Yhteensä 
Hankintameno 1.1.2022 
114 249,72 
841 620,77 
955 870,49 
Lisäykset 
- 
112 733,20 
112 733,20 
Hankintameno 31.12.2022 
114 249,72 
954 353,97 
1 068 603,69 
Kertyneet poistot 1.1.2022 
-106 007,76 
-156 522,76 
-262 530,52 
Tilikauden poistot 
-8 241,96 
-168 275,41 
-176 517,37 
Kertyneet poistot 31.12.2022 
-114 249,72 
-324 798,17 
-439 047,89 
Kirjanpitoarvo 31.12.2022 
0,00 
629 555,80 
629 555,80

 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 
96 
10. Aineelliset hyödykkeet 
 
Muu 
 
Koneet ja 
aineellinen 
 
€ 
Maa-alueet 
kalusto 
omaisuus 
Yhteensä 
Hankintameno 1.1.2023 
4 520 734,02 
1 457 310,93 
187 206,12 
6 165 251,07 
Vähennykset 
- 
-4 275,79 
- 
-4 275,79 
Arvonalentumiset 
-1 681,88 
- 
- 
-1 681,88 
Hankintameno 31.12.2023 
4 519 052,14 
1 453 035,14 
187 206,12 
6 159 293,40 
Kertyneet poistot 1.1.20223 
-1 
111 
661,18 
- 
-1 
111 
661,18 
Vähennysten kertyneet poistot 
4 275,79 
- 
4 275,79 
Tilikauden poistot 
-120 340,59 
- 
-120 340,59 
Kertyneet poistot 31.12.2023 
-1 227 725,98 
- 
-1 227 725,98 
Kirjanpitoarvo 31.12.2023 
4 519 052,14 
225 309,16 
187 206,12 
4 931 567,42 
Muu 
Koneet ja 
aineellinen 
€ 
Maa-alueet 
kalusto 
omaisuus 
Yhteensä 
Hankintameno 1.1.2022 
4 520 734,02 
1 267 846,93 
187 206,12 
5 975 787,07 
Lisäykset 
- 
189 464,00 
- 
189 464,00 
Hankintameno 31.12.2022 
4 520 734,02 
1 457 310,93 
187 206,12 
6 165 251,07 
Kertyneet poistot 1.1.2022 
-1 015 264,38 
- 
-1 015 264,38 
Tilikauden poistot 
-96 396,80 
- 
-96 396,80 
Kertyneet poistot 31.12.2022 
-1 111 661,18 
- 
-1 111 661,18 
Kirjanpitoarvo 31.12.2022 
4 520 734,02 
345 649,75 
187 206,12 
5 053 589,89 
11. Sijoitukset 
 
Muut 
 
Tytäryhtiö- 
Osakkuus- 
osakkeet 
 
€ 
osakkeet 
yritysosakkeet 
ja osuudet 
Yhteensä 
Hankintameno 1.1.2023 
82 273 943,02 
176 951,96 
594 029,89 
83 044 924,87 
Hankintameno 31.12.2023 
82 273 943,02 
176 951,96 
594 029,89 
83 044 924,87 
Kirjanpitoarvo 31.12.2023 
82 273 943,02 
176 951,96 
594 029,89 
83 044 924,87 
Muut 
Tytäryhtiö- 
Osakkuus- 
osakkeet 
€ 
osakkeet 
yritysosakkeet 
ja osuudet 
Yhteensä 
Hankintameno 1.1.2022 
82 273 943,02 
176 951,96 
658 182,32 
83 109 077,30 
Vähennykset 
- 
- 
-64 152,43 
-64 152,43 
Hankintameno 31.12.2022 
82 273 943,02 
176 951,96 
594 029,89 
83 044 924,87 
Kirjanpitoarvo 31.12.2022 
82 273 943,02 
176 951,96 
594 029,89 
83 044 924,87

 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 
97 
12. Pitkäaikaiset saamiset 
€ 
31.12.2023 
31.12.2022 
Lainasaamiset saman konsernin yrityksiltä 
3 044 703 938,60 
2 686 944 886,00 
Siirtosaamiset 
6 925 503,69 
7 384 011,52 
Yhteensä 
3 051 629 442,29 
2 694 328 897,52 
Lainojen pitkäaikaisissa saamisissa olevat jaksotettavat 
kulut 
6 849 348,88 
7 202 392,20 
13. Lyhytaikaiset saamiset 
€ 
31.12.2023 
31.12.2022 
Saman konsernin yrityksiltä 
Myyntisaamiset 
2 617 389,98 
2 144 380,47 
Lainasaamiset 
15 000,00 
198 215 000,00 
Muut saamiset 
25 925 987,92 
64 355 999,34 
Saman konsernin yrityksiltä yhteensä 
28 558 377,90 
264 715 379,81 
Lainasaamiset 
1 737,40 
3 201,53 
Muut saamiset 
85 054,75 
613 632,11 
Siirtosaamiset 
18 258 765,09 
4 931 749,96 
Yhteensä 
46 903 935,14 
270 263 963,41 
Lainojen lyhytaikaisissa saamisissa olevat jaksotettavat 
kulut 
4 494 355,78 
4 346 815,08 
14. Rahoitusarvopaperit 
€ 
31.12.2023 
31.12.2022 
Rahoitusarvopaperit 
Muut osakkeet ja rahastot 
20 120,68 
90 851 215,89 
Yhteensä 
20 120,68 
90 851 215,89 
Rahoitusarvopaperit sisältävät sijoitusrahasto-osuuksia sekä 
rahamarkkinasijoituksia.

 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 
98 
15. Oma pääoma 
€ 
31.12.2023 
31.12.2022 
Osakepääoma 1.1. 
58 025 136,00 
58 025 136,00 
Osakepääoma 31.12. 
58 025 136,00 
58 025 136,00 
Ylikurssirahasto 1.1. 
35 786 180,04 
35 786 180,04 
Ylikurssirahasto 31.12. 
35 786 180,04 
35 786 180,04 
Muut rahastot 1.1. 
Vararahasto 1.1. 
16 920,33 
16 920,33 
Vararahasto 31.12. 
16 920,33 
16 920,33 
Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 1.1. 
167 856 001,50 
167 856 001,50 
Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 31.12. 
167 856 001,50 
167 856 001,50 
Muut rahastot 31.12. 
167 872 921,83 
167 872 921,83 
Edellisten tilikausien voitto 1.1. 
83 832 873,30 
141 255 213,86 
Osingonjako 
-96 386 315,61 
-93 914 871,62 
Osakepalkitseminen 
-84 469,77 
-618 011,30 
Edellisten tilikausien voitto/tappio 31.12. 
-12 637 912,08 
46 722 330,94 
Tilikauden voitto 
1 043 478,44 
37 110 542,36 
Yhteensä 
250 089 804,23 
345 517 111,17 
Laskelma jakokelpoisesta omasta pääomasta 
Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 
167 856 001,50 
167 856 001,50 
Voitto/tappio edellisiltä tilikausilta 
-12 637 912,08 
46 722 330,94 
Tilikauden voitto 
1 043 478,44 
37 110 542,36 
Aktivoidut kehittämismenot 
-537 723,35 
-629 555,80 
Yhteensä 
155 723 844,51 
251 059 319,00 
kpl 
31.12.2023 
31.12.2022 
Emoyhtiön osakkeiden lukumäärä 
247 144 399 
247 144 399 
Kojamo Oyj:n rekisteröity osakepääoma on 58 025 136,00 eu-
roa ja yhtiöllä on 247 144 399 osaketta. Kojamo Oyj:llä on yksi 
osakesarja ja jokainen osake oikeuttaa yhteen ääneen yhtiön 
yhtiökokouksessa. Osakkeisiin ei liity äänestysrajoituksia tai 
äänileikkureita. Osakkeilla ei ole nimellisarvoa. Kaikki osakkeet 
tuottavat yhtäläisen oikeuden osinkoon ja muuhun Kojamo 
Oyj:n varojen jakoon. Yhtiön osakkeet kuuluvat arvo-osuusjär-
jestelmään.
16. Pitkäaikainen vieras pääoma 
€ 
31.12.2023 
31.12.2022 
Lainat rahoituslaitoksilta 
839 038 998,42 
401 638 998,42 
Joukkovelkakirjalainat 
1 565 515 000,00 
2 150 000 000,00 
Siirtovelat, henkilöstökulujaksotukset 
490 934,50 
285 149,40 
Joukkovelkakirjalainojen johdannaistuottojaksotukset 
0,03 
203 563,80 
Yhteensä 
2 405 044 932,95 
2 552 127 711,62

 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 
99 
17. Lyhytaikainen vieras pääoma 
€ 
31.12.2023 
31.12.2022 
Lainat rahoituslaitoksilta, seuraavan tilikauden lyhennykset 
435 285 000,00 
200 800 000,00 
Ostovelat 
269 463,01 
1 045 785,55 
Velat saman konsernin yrityksille 
Ostovelat 
1 097,40 
417 290,93 
Muut velat 
29 739 006,84 
56 829 726,65 
Muut velat 
40 239 137,62 
30 990 823,98 
Siirtovelat 
Rahoituskulujaksotukset 
29 668 464,98 
25 561 052,78 
Palkat sosiaalikuluineen 
1 317 326,39 
1 082 511,14 
Tuloverot 
- 
2 242 076,04 
Muut siirtovelat 
877 687,91 
2 158,71 
Joukkovelkakirjalainojen johdannaistuottojaksotukset 
204 597,09 
1 132 517,22 
Yhteensä 
537 601 781,24 
320 103 943,00 
18. Johdannaissopimukset 
Korkojohdannaissopimukset 
€ 
31.12.2023 
31.12.2022 
Johdannaissopimusten käyvät arvot 
Korkojohdannaiset 
Koronvaihtosopimukset, rahavirran suojaus 
-6 458 592,65 
14 636 094,37 
Yhteensä 
-6 458 592,65 
14 636 094,37 
Johdannaissopimusten nimellisarvot 
Korkojohdannaiset 
Koronvaihtosopimukset, rahavirran suojaus 
630 800 000,00 
156 400 000,00 
Yhteensä 
630 800 000,00 
156 400 000,00 
Koronvaihtosopimuksiin sovelletaan suojauslaskentaa, sillä nii-
den ehdot vastaavat suojattujen lainasopimusten ehtoja. Ko-
ronvaihtosopimuksia ei ole kirjattu tulosvaikutteisesti. Jos joh-
dannaisen kesto on pidempi kuin laina, niin tällöin laina tullaan 
jatkamaan erittäin suurella todennäköisyydellä.
19. Vakuudet ja vastuusitoumukset 
€ 
31.12.2023 
31.12.2022 
Velat, jotka erääntyvät myöhemmin kuin viiden vuoden kuluttua 
Markkinalainat 
350 000 000,00 
500 038 998,40 
Velat, joiden vakuudeksi annettu kiinnityksiä ja osakkeita kiinteistöihin 
Lainat rahoituslaitoksilta 
838 998,40 
1 038 998,40 
Annetut kiinnitykset 
4 015 000,00 
4 015 000,00 
Annetut takaukset 
Omavelkainen takaus 
298 736 123,21 
328 249 036,77

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 
100 
20. Muut vastuut 
€ 
31.12.2023 
31.12.2022 
Autojen leasingvastuut 
Seuraavana tilikautena maksettavat 
121 389,00 
81 264,76 
Myöhemmin maksettavat 
126 141,34 
43 632,71 
Hintariski 
Äkilliset muutokset sähkön hinnoittelussa voivat altistaa yrityk-
sen hintariskille. Kojamo on suojautunut hintariskiltä käyttä-
mällä sähkön hankintasopimuksia.
21. Lähipiirin liiketapahtumat 
Hallituksen jäsenet ja heidän määräysvaltayhteisönsä omisti-
vat yhtiön osakkeita ja osakeperusteisia oikeuksia yhtiössä ja 
yhtiön kanssa samaan konserniin kuuluvissa yhtiöissä yh-
teensä 57 783 (55 754) osaketta. Johtoryhmän jäsenet ja hei-
dän määräysvaltayhteisönsä omistivat yhtiön osakkeita ja osa-
keperusteisia oikeuksia yhtiössä ja yhtiön kanssa samaan kon-
serniin kuuluvissa yhtiöissä yhteensä 163 115 (190 033) osa-
ketta. Näiden osakkeiden osuus yhtiön koko osakemäärästä 
on 0,09 (0,10) prosenttia. 
Lähipiiriliiketoimissa toteutuneiden ehdot vastaavat riippumat-
tomien osapuolten välisissä liiketoimissa noudatettavia ehtoja. 
Kojamolla ei ollut vuonna 2023 ja 2022 tavanomaisesta poik-
keavia lähipiiriliiketoimia.

 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 
101 
TOIMINTAKERTOMUKSEN JA TILINPÄÄTÖKSEN 
ALLEKIRJOITUKSET 
Helsingissä helmikuun 15. päivänä 2024 
Mikael Aro 
Mikko Mursula 
hallituksen puheenjohtaja 
hallituksen varapuheenjohtaja 
Kari Kauniskangas 
Anne Koutonen 
Andreas Segal 
Catharina Stackelberg-Hammarén 
Annica Ånäs 
Jani Nieminen 
toimitusjohtaja 
Suoritetusta tilintarkastuksesta on tänään annettu kertomus 
Helsingissä helmikuun 15. päivänä 2024 
KPMG Oy Ab 
Petri Kettunen, KHT