VVO:n kiinteistöosaston keskeisenä tehtävänä on varmistaa VVO:n kiinteistövarallisuuden arvonsäilyminen ja mahdollisuuksien mukaan kasvattaa sitä. Osaltaan tätä toteutetaan varmistamalla, että noin 39.000 asuntoa käsittävän kiinteistökannan kehittäminen ja ylläpito hoidetaan elinkaaritaloudellisesti.
– Elinkaaritaloudellisuus tarkoittaa VVO:n näkökulmasta sekä kiinteistökannan taloudellista ja teknistä puolta että myös vuokra-asuntojemme vuokrattavuuden varmistamista, sanoo kiinteistöjohtaja Eero Saastamoinen.
– VVO:lle on erityisen tärkeää, että asuntomme vastaavat asukkaiden vaatimuksia ja niistä maksettavaa vuokraa. Vain siten voimme säilyttää kilpailukykymme, korostaa Saastamoinen.
Kesällä 2010 vahvistetussa strategiassa onkin asetettu tavoitteeksi VVO:n asuntokannan asuttavuuden ja vuokrattavuuden parantaminen. Tehtäessä rakennusosakorjauksia tai laajempia peruskorjauksia huomioidaan aina sekä kiinteistön elinkaaritaloudellisuus että asiakkuusnäkökulma.
– Yleensä VVO:n talot ovat vähintään samassa kunnossa kuin alueen talot keskimäärin. Mikäli kiinteistöihimme tehtävä korjaustoimenpide kohdistuu asuntoihin, pyritään korjauksella mahdollisuuksien mukaan parantamaan asuntojen laatutasoa ja viihtyvyyttä, toteaa Saastamoinen.
Kokonaisuus ratkaisee kiinteistön elinkaaritaloudellisuuden
– Kaikkien VVO:n kiinteistöjen korjaustarve määritetään teknisin kuntotarkastuksin. VVO:n oma henkilöstö huolehtii kiinteistöjen tarkastuksista, kertoo rakennuttamisyksikön johtaja Matti-Pekka Koistinen.
– Tyypillisesti peruskorjausremontit käsittävät julkisivu-, keittiö- ja kylpyhuone- tai LVIS-peruskorjauksia. Kaikki korjaukset eivät vaadi asukkaiden poismuuttoa vaan osa niistä voidaan tehdä asukkaiden asuessa remontoitavassa talossa, sanoo Koistinen.
Matti-Pekka Koistinen kertoo esimerkkinä julkisivukorjauksen, jossa pelkästään energiatehokkuuden johdosta rakennusosien uusiminen on harvoin kannattavaa. Kun julkisivukorjaukselle on tekninen tarve, huomioidaan korjaushankkeessa myös energiatehokkuus. Kun energiakustannuksista syntyy säästöä, on korjaus myös taloudellisessa mielessä kannattavampi.
Energiatehokkuutta VVO pyrkii toteuttamaan energiantehokkuussopimus VAETS:in avulla, jonka tavoitteisiin VVO on sitoutunut. VAETS:in mukaan VVO:n tulee alentaa energiakulutusta 7 % vuosina 2010-2016.
– VVO:n energiakuluissa säästetään vuonna 2010 yli 4 milj. euroa verrattuna siihen, jos kulutustaso olisi ollut sama kuin vuonna 2000, sanoo ylläpitoyksikön johtaja Kimmo Rintala.
– Energiansäästötoimilla on ollut vaikutusta myös vuokrien korotuksiin, jotka on voitu pitää alhaisempina kuin ilman säästötoimia, toteaa kiinteistöjohtaja Saastamoinen
Ylläpidolla on merkittävä rooli energiatehokkuudessa.
– Iso haaste on yhteistyökumppanien ohjeistamisessa ja opastamisessa. Ohjeistamisella voidaan varmistaa, että kiinteistötekniikka toimii oikein. Kiinteistötekniikan käytön tärkeys korostuu uusissa kohteissa, joissa tekniikkaa on huomattavasti enemmän kuin vanhassa kiinteistökannassa, sanoo Rintala.
Korjaustarpeen hallinta
Kiinteistöjen ikääntyessä niiden korjaustarve kasvaa. VVO pyrkii hallitsemaan ”korjausvelkaa” suunnitelmallisella korjaustoiminnalla. Kiinteistöjä tarkastellaan kokonaisuuksina. Korjaustarpeet luokitellaan ja niihin varaudutaan pitkällä tähtäimellä, sanoo, investointiyksikön johtaja Mikko Suominen.
Vuoden 2011 budjetissa on suuriin rakenneosa- tai peruskorjauksiin varattu noin 37 milj. euroa. Tällä summalla voidaan suurempia korjaustoimia kohdistaa noin 45 kiinteistöön. Edellä mainittujen suurempien korjausten lisäksi VVO on budjetoinut vuodelle 2011 kiinteistöjen pienempiin ns. huoltokorjauksiin yhteensä noin 35 milj. euroa.
– Korjausten osalta on haasteena kohdentaa niukat taloudelliset resurssit oikein. Korjausrakentaminen on nykyisin erittäin kallista, ja on haastavaa toteuttaa korjauksia niin, että vuokrataso voidaan säilyttää kohtuullisena. VVO:n kiinteistökannan ikääntymisestä johtuen tulevat korjaustarpeet muodostavat suuren haasteen, mutta haasteen voi nähdä myös mahdollisuutena, sanoo Suominen.
Mittavampia korjauksia ovat tänä vuonna valmistuneet Tampereen Nekalankulman ja Helsingin Vuorenpeikontien julkisivu- ja lvis-peruskorjaukset sekä Rovaniemen Maakuntakadun peruskorjaus, missä uusittiin lvis-laitteet, keittiöt- ja kylpyhuoneet sekä talon katto ja rakennettiin uusi hissi sekä lämmöntalteenottojärjestelmä.
Ensi vuoden alkupuolella valmistumassa ovat Vantaan Sauvatien vesijohtojen uusiminen sekä keittiö- ja kylpyhuonekorjaus, Turun Itäinen pitkäkadun lvis-peruskorjaus ja Lahden Soramäenkadun julkisivu- ja lvis-peruskorjaus.
Ikääntyvän kiinteistökannan haasteita Suomessa
Suomen Kiinteistöliiton loka-marraskuussa tehdyn korjausrakentamisbarometrin mukaan taloyhtiöissä akuuteimpia korjaustarpeita ovat edelleen putkistot, vesikatot, ikkunat ja ulko-ovet, huoneistojen märkätilat sekä julkisivut.
– Vaikkei korjauksiin käytetty raha tulekaan läheskään aina takaisin alentuneina energiakustannuksina, kannattaa aina, kun rakenne on muutenkin korjauksen tarpeessa, panostaa myös energiatehokkuuden parantamiseen. Tämä lisäpanostus tulee useimmiten takaisin lähitulevaisuudessa jo nykyisilläkin energiahinnoilla, saati sitten reaalisesti kallistuvilla hinnoilla. Samalla tulee tehdyksi ympäristöteko, sillä energiansäästö merkitsee yleensä myös ympäristönsäästöä ja ilmaston muutoksen hidastamista, perustelee tutkimusjohtaja Mauri Marttila Suomen Kiinteistöliitosta.
Lisätietoja:
investointiyksikön johtaja Mikko Suominen, puh. 020 508 3240
rakennuttamisyksikön johtaja Matti-Pekka Koistinen, puh. 020 508 3617
ylläpitoyksikön johtaja Kimmo Rintala, puh. 020 508 3520
VVO-yhtymä Oyj tarjoaa Lumo- ja VVO-brändeillä turvallista, monipuolista ja vaivatonta vuokra-asumista sekä asumisen palveluiden valikoiman erilaisiin elämäntilanteisiin. Seuraavan kolmen vuoden aikana VVO-konsernin tavoite on investoida voimakkaasti asuntotarjonnan kasvuun rakennuttamalla uutta ja ostamalla jo olemassa olevaa kiinteistökantaa.